59.71亿项目估价，19.89亿净利，仍有低估嫌疑

日前，深国商被市场寄予重大希望的会计政策变更--公允价值计量资产方式终于落定。然而，多数投资者对于目前估价的59.71亿元表示失望。记者亦从评估报告中发现，公司对于直接关系到评估价格的面积数据和计算方法表述不清，且公布的评估单价和租金亦不能让投资者信服。不过值得庆幸的是，在经过前期各方博弈之后，打开了“公允”这扇门，意味着公司价值开始显露峥嵘，而非藏匿在资不抵债的公司报表之外。一位重仓投资者评价称，深国商终于迈出了关键的一步。此外，记者发现，从近两年公司表现看，公司一直似乎有刻意低调的嫌疑。

公允计价或为今年增加净利19亿

上周五，深国商公告称，决定从2012年1月1日起将投资性房地产后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式。

对于这一转变，深国商董秘曹剑对南都记者表示，可以更加真实客观地反映公司价值。

而事实上，该方案在今年1月就由曾经位列公司十大流通股东之一的股东提出。且在今年两次股东大会上，多位投资者曾经情绪激动地逼问公司高层事件进展。

而据了解深国商内情的知名人士透露，公允一事本不复杂，但是由于在部分面积和规划上的变化，在流程上确实耽搁了一些时间。且早前公司对公允并不热心，在股东联合步步紧逼之后才推进。

从公告结果看，公允意义于公司意义非同一般。

根据房地产评估公司评估意见，在假设皇庭国商购物广场投入运营状态下，截至2012年3月31日，该项目市场价值约为59.71亿元。该项目预期完工后的成本价约为15.50亿元。

假设2012年12月31日市场价值与2012年3月31日市场价值波动不大，经公司测算，采用公允价值计量投资性房地产后，该项目如在2012年底前完工并投入使用，预计将增加公司2012年度净利润33.15亿元，增加归属于母公司净利润19.89亿元。

而2011年报显示，公司归属于上市公司股东的净利润亏损1.23亿元；基本每股收益-0.56元。

加之此前数月，公司已开始变卖资产，因此年内扭亏为盈问题不大。

而此次更改资产计量方法，对于已经连续两年亏损，且净资产为负、已经濒临退市悬崖的深国商而言，更是使得之前让人恐惧的退市阴霾由此一扫而空。

而上周五复牌之后，公司股价毫无悬念涨停。

“开弓没有回头箭，公司迈出了这一步，基本上只会向上走，市场也会有一些好的预期。”一位重仓投资者如是评价称。

评估面积、租金均有缩水

在公司公布皇庭国商购物广场公允价值评估报告书之后，关于评估的各项核心数据亦随之浮出，多数投资者对项目评估的59.70亿元反应平淡，普遍认为相比预期低太多。

上述投资者认为，其预计最低值是内部职工商铺的回购价4.5万/平米（建筑面积）。而目前公允价是59.71亿元/13.8万平米（建筑面积）=4.327万/平米。“比我预计的最低值还低。”

南都记者翻阅所有公告之后，亦发现其中数据颇有不严谨之处。

公告显示，本次待估房地产楼层分布为六层，而评估的其中四层建筑面积8万平米，价值为59.71亿元，计算下来大约7.46万/平米。

而未评估部分为为空中花园、餐饮用房与酒吧用房的屋顶层，功能为地下停车场与汽车美容的地下二层。

在公司最早的口径中，项目建筑面积13.8万平米，可租面积大约8万平米。不过在今年的股东大会上，公司董事长郑康豪亲自透露，改造后的项目新增了2万平方米，可租面积达到10万平米。

那么建筑面积是否由此应该变为15.8万平米，从公告中并无从知晓。由此，公司公告中未曾进入评估的究竟是5.8万平米还是7.8万平米，这些面积去了哪里？

而此前记者从权威渠道获悉，原本顶层规划为花园，后因政府部分寄望在中心区打造类似香港“兰桂坊”，因此放开规划，这部分亦未明说。

“中心城卖铺都是依照建筑面积的，评估时候自然不仅仅是所谓可租面积。”数位大户投资者表示。

如果依照公司给出了评估7.46万/平米的均价，剩下的5.8万平米还是7.8万平米的价值究竟在哪里体现。此外，投资者们普遍对这一估价并不认可。“中心城紧挨着项目，且面积都基本一致，参考这个就能发现价格差异了，这部分随便计算都有几十个亿。”

而深圳市德正信资产评估有限公司的报告显示，“怡景中心城”一层商业用房售价介于16万元/平方米至25万元/平方米，二层商业用房售价介于11万元/平方米至16万元/平方米，地下一层商业用房售价介于12万元/平方米至18万元/平方米。

事实上，诸多大户投资者不仅对于计算面积，单价存疑，且对公布的平均租金约为300元/平方更不认可。

一家刻意“低调”的公司

与重庆啤酒13年讲述一个故事推高股价不同，深国商面对外界看好的声音从来都是予以否认。

从去年开始，先后有数十位公募、私募人士和投资者均向记者表达“公司一直对外否认巨大价值，似乎并不希望股价上扬”的困惑。

然而历经两年多来，种种迹象显示出一条比较完整的逻辑脉络。

公司坐拥深圳中心区最为黄金地段的商业项目，如果简单以对比周边方式估算，项目价值毫无疑问可以超过百亿。不过南都记者梳理复杂的股权关系发现，深国商通过融发公司持有皇庭广场60%的股权，而另外的40%股权亦为郑康豪间接持有，并不在上市公司内。

然而，过去的现实是潮汕两大富豪在深国商股权上恶斗，去年二者在公司股权比例上仅仅相距1.5%，双方维持股权不动对峙了大半年。

股权的分散，很大程度上导致公司大股东暂时不愿意承认公司价值。一方面迷惑对手不要增持，另外亦可以在尽可能低价处增持。

在今年4月亏损的年报和季报接踵而至后，公司毫无悬念地披星戴帽，变成*ST国商后，愤怒的投资者们质疑公司有故意之嫌，因为公司的“金蛋”项目完全可以避免退市风险。

而后，近百投资者开始联合维权，强烈要求公司积极推动“公允”。而记者亦获悉，投资者们当时甚至做了最坏的两败俱伤打算：联合10%股权要求罢免公司高管。

而南都记者了解的一个事实是，不少投资者在公司核心项目上转一圈后，迅速几十万甚至上百万资金买入。“你去看一看后，就会知道地段是如何绝版。”萧湘（化名）对其两位朋友如此称。而记者无意间获悉，萧湘在今年四五月份朋友带去项目转了后，回来迅速动用大约70万资金买入，而这在其朋友圈子并不算最多的。

对于公司“公允”价值远远低于预期的做法，一位熟知财务人士揣度分析，这不过是公司平滑未来收益的手段，未来肯定会以一定的节奏不断地向外释放公允价值，同类公司金融街近年来每年近半利润源自公允。

记者手记

深国商万般遮掩利好 上演资本市场悬疑大剧

中国资本市场从不缺少故事。

而深国商过往数年的故事，其中具备一部大片的几乎所有惊爆点，亦由此可窥见国内诸多上市公司的重重迷雾。

两大潮汕富豪恶斗，中途却意外休战，一方砸盘离去，个中缘由扑朔迷离。报道公司负面的女记者，遭遇谎称报料者诱骗被打，至今未知凶手。记者采访前任高管，却被告知已被招呼闭口。直面退市凶险之时，众多股民维权要求改变公司资不抵债假象，股东大会上的激辩、愤怒和尴尬均像极好莱坞商业大片。

记者从2009年注意到深国商，彼时公司因为被疑关联担保而遭遇深交所问询，然而即便公司当年截至三季度，负债8.96亿元，依然未能阻止深圳一些券商营业部的资金爆炒。

而在最近两年，围绕着公司，各方利益的博弈更是进入白热化。特别是濒临退市之时，紧张情绪陡然升温。

回溯过去，每一步都能挑动多方利益的神经。而今，未知是因为公司董事长的幸运抑或是背后智囊团的支撑，虽然步步惊险，但是公司基本归于其掌控之中。

可以预见的是，7月2日的股东大会上，即便投资者们对于公允价值有着诸多质疑，但是面对紧迫局势，该项议案的通过应该不会有太大悬念。而后，要等待的是项目究竟是否能够如期开业。