正在从“旅游+地产”模式中抽身的华侨城，逐渐以多元化组合缓解了房地产调控的冲击。

华侨城在2012年上半年出现了增收不增利的尴尬，房地产业务依然占半壁江山，轻资产化路径转移尚需时日。一直困扰华侨城的高资产负债率仍未见好转，华侨城将在下半年推动多元化融资取得实质性进展，打破房地产企业的融资困境。

房地产占半壁江山

根据华侨城20日发布的半年报，上半年公司实现营业总收入66.80亿元，同比增长14%，但净利润却同比下降4.2%至10.45亿元。

目前，华侨城的主营业务包括旅游综合、房地产和纸包装业务三大板块。

华侨城解释称，净利润下滑主要是由于少数股东损益较上年同期增加，以及深圳地区所得税率提高等因素影响。

中银国际研究报告认为，华侨城营业利润率由去年的25.27%下降至22.29%，可能主要是由毛利率下降和期间费用率的上涨所造成。

华侨城近两年来合作开发力度，导致少数股东损益较上年同期有所增加，同时2012年华侨城适用所得税率从去年的24%提高至25%。

在主营业务收入中，上半年华侨城旅游综合业务共接待游客1094万人次，同比增长2.50%，实现旅游综合业务收入27.41亿元，同比增长32.22%，其背后是华侨城在武汉等地的新项目开业拉动。

对于华侨城至关重要的房地产业务，则在上半年实行收入35.56亿元，同比增长5.27%，增长势头较去年同期的50.41%和2010年的116.31%而言明显放缓。

尽管一直不承认自己是房地产企业，但华侨城上半年房地产业务继续超过旅游综合业务收入，占据总业务收入的比例高达54%，其主营业务地产化迹象明显。

多元化融资解困

以旅游综合项目为目的对土地进行成片开发，在完善片区配套和注入文化内涵后带动地产市场，再以地产业务销售产生的现金和利润反哺旅游，华侨城模式目前已经成功复制到北京、上海等一线城市以及武汉、昆明、泰州等二三线城市。

但这种旅游加地产的模式复制，导致华侨城资产负债率不断攀升，而新的产业形态短期内又难见投资回报，华侨城负债率一直居高不下。

根据半年报推算，2012年上半年华侨城资产负债率依然高达72%，负债总额由年初的447亿元进一步上升至483亿元。

此前2007年至2011年间，华侨城的资产负债率分别为54%、51%、63%、69.69%以及71.17%。按照国资委的要求，其控股企业连续两个会计年度平均资产负债率不得超过70%，这对华侨城的再融资的制约不言而喻。

由于房地产类企业再融资一直遇阻，以旅游及文化的名义融资成为华侨城的必然命题。在上半年的一次机构交流会上，华侨城高管透露，公司准备将欢乐谷的门票作为收益凭证，在深交所挂牌。

根据华侨城的设想，拟将欢乐谷的门票收入作为一种资产抵押，利用资产证券化的方式公开发行，此种产品为5年期债券，规模大概是20亿~30亿元。

华侨城年报称，将在2012年探索并实质推进多渠道、多元化融资，适时调整债务结构，令公司的负债结构更加合理稳健。

此外，华侨城在今年初曾向大股东华侨城集团提出了借贷计划。3月17日，华侨城发布公告表示，截至2011年12月31日，公司通过银行获得华侨城集团公司委托贷款的余额为134.8亿元，而公司2012~2013年度拟向华侨城集团公司申请在现有委托贷款规模下再新增不高于80亿元的委托贷款额度。

华侨城收入结构比较单一，旅游业务中过度依赖门票收入的问题比较突出。华侨城在2011年重新进行战略定位，提出打造成为“以文化为核心，旅游为主导，打造中国领先的现代服务业集聚型开发运营商”。目前，华侨城的战略转型初现成效。