一度因宏观调控而进展迟缓的二次扩张再次重启，华侨城“旅游+文化+地产”模式进入多个产品系的全面复制阶段。

华侨城A董秘倪征将此前的扩张遇阻称为“需要停一停喘口气”，但现在已做好了迈向下一个台阶的准备。

毫无疑问，业绩和财务指标向好为重启二次扩张提供了可能。更重要的是，推进全国布局和补充项目储备事关华侨城未来的增长根基。

华侨城有关负责人透露，除了宁波、福州和深圳大鹏等三大新项目外，公司还将在部分重点城市寻找发展新项目的机会。

三个超百亿项目上马

3月12日，倪征在投资者见面会上表示，2013年华侨城将介入整个商业模式和产品组合的创新，继续深化全国范围的战略布局。

这种战略布局拓展的大概思路是，把握扩大内需和城镇化带来的发展机遇，重点关注三大经济圈城市群，以及有潜力的区域中心城市和省会城市，以文化旅游综合项目为主要形式，积极寻求增加优质项目。

自2009年底实现整体上市以来，华侨城欲借助资本推手实现第二次全国规模扩张的计划，因中途遭遇宏观调控而一直推进缓慢。

甚至可以用“毫无斩获”来形容华侨城第二轮扩张所遭遇的尴尬，2009年至2011年三年期间，华侨城几乎没有拿到像样的新增储备项目。

尤其是房地产调控和信贷收缩，以旅游加地产为显著特色的华侨城模式遭遇空前阵痛，曾经高调推出的青岛华侨城项目中途撤资。

相比之下，整体上市之前的2002年至2009年，华侨城第一轮全国化布局颇为生猛，直接奠定了华侨城现有的区域构架体系。

除深圳大本营之外，目前华侨城在全国拓展的项目包括北京华侨城、上海华侨城、成都华侨城、泰州华侨城、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、西安华侨城等多个大型综合项目，这些项目悉数为2009年之前的扩张所得。

华侨城在年报中称，过去三年的实践给予非常重要的启示，公司总资产三年内增长1.3倍，该数据精准地概括了华侨城的增长模式：规模扩张，投资驱动。

该报告直言，目前阶段以及在可以预见的未来几年，华侨城“旅游+地产”的商业模式，将不可避免地引发趋势性的规模扩张。

2012年，华侨城取得了令高管满意的业绩，旅游综合收入首破百亿，房地产业务收入达成创新高的112亿元，实现净利增长21%至38.4亿元。

这也为华侨城重启第二轮扩张提供了可能。华侨城在2012年10月至12月内分别与深圳大鹏新区、福州、宁波三家地方政府签署合作框架协议，拟在当地开发文化旅游综合项目，这三大新增项目的计划投资总额均超过100亿元规模。

倪征表示，由于公司2012年销售情况好于预期，在预收账款足够，同时国家大力发展文化产业的背景下，公司选择此时第二轮扩张布局时间点正好。

融资掣肘待解

一方面进行产品系的全面复制，另一方面着手进行第五代产品研发，华侨城新一轮全国扩张被认为已经“箭在弦上”。

按照华侨城的规划，包括宁波、湖州后续的新项目在内，华侨城未来所拥有和运营的主题公园数量要扩大至20个。

倪征介绍说，宁波项目将复制华侨城尚未成熟的欢乐海岸产品模式，这也是继深圳欢乐海岸之后第一个向外复制的产品。

去年国庆前签约的福州项目，则将复制成熟的欢乐谷模式，并在华侨城现有文化业务基础上进行精选和产品升级。

用倪征的话来说，深圳大鹏项目将是继华侨城第一代微缩景区、第二代以欢乐谷为代表的参与性旅游项目、第三代东部华侨城为代表的休闲度假项目和第四代以欢乐海岸代表的都市旅游项目之后的另外一个新的旅游综合产品。

国泰君安证券研究报告认为，2013年华侨城有望实质性开启第二轮全国扩张，华侨城新的成长空间将被打开。

一个重要的背景变化是，华侨城第一轮扩张后带来的资金压力，经过两年消化已经大大缓解，资金压力有所下降，2012年公司经营性现金流实现自2010年以来的首次转正。

尤其是对华侨城再融资形成掣肘的高负债率问题明显改善，华侨城2012年期末资产负债率同比下降1.22%至69.95%，净负债率由2011年的125%大幅下降至85.7%。

此前，华侨城的一系列大规模扩张和投资带来资产负债率连年攀升，2007年至2011年末，华侨城资产负债率从61.49%上升到71.17%。

华侨城总裁刘春平此前在接受《第一财经日报》记者采访时曾坦言，对华侨城影响最大的在于涉及房地产类的再融资渠道被全部堵死，对华侨城这样的复合型企业颇为不公。刘春平甚至称，会向有关部门建议不能“一刀切”。

为突破融资难题，华侨城2012年首次进行资产证券化融资尝试，以欢乐谷门票为基础发行融资凭证，合计募集资金18.5亿元。

华侨城年报也表示，资本市场融资受阻，使公司丧失了股本扩张配合增长的机会，只能依靠自身的滚动发展，被迫主动放慢规模扩张的步伐。

显而易见，有效解决融资困境问题是华侨城重启二次扩张的成功关键。华侨城表示，将进行境外融资和内部信托融资。

华侨城财务总监林育德在投资者说明会上称，由于境外借贷成本较低，今年华侨城将通过旗下的华侨城亚洲这个平台进行境外融资。

此外，华侨城还将在信托融资方面做文章，以及银行贷款。林育德表示，公司2011年到2012年财务状况渐渐有所好转，现金是70亿左右，集团给予贷款130多亿，“今年在集团委托贷款方面争取控制在不超过50%，其余都靠我们自己融资”。

但有多位业内人士担忧，由于楼市调控政策持续不放松，华侨城高端地产项目仍面临不小的市场风险。随着各大开发商纷纷进军旅游地产，华侨城的生存空间必然会遭遇不断挤压，尤其是资金压力仍没能从根本得以缓解。