2013年是上海中城联盟投资管理股份有限公司的元年，这家中国成立时间最早的房地产私募投资机构完成了股份制改造，并于7月24日完成了新一轮的增资扩股，注册资本由48，610万元增加到163，630万元。公司注册资本较之前增加了2.36倍，净资产增加了2.34倍，成为目前国内私募投资管理机构中核心资本最大的一家。本轮增资扩股通过配股、增发、转配股、转转配等方式，44家老股东和5家新股东参与增资，合计发行股份115，020万股，募集资金129，988万元。

资本实力助推业务持续升级

中城投资诞生在一个房地产开发商普遍容易找得到钱的年代，初期主要是以自有资金作为卖方投资业务，为中城联盟成员企业提供融资服务，所扮演的角色只是项目投资的财务管理人；而后发展出买方募集业务，即帮助那些手中有闲置富余资金的成员单位通过创设、发起基金进行投资，这才逐渐有了私募基金的雏形。

中城投资总裁路林认为，这一时期的产品可视作1.0版本的房地产基金产品，即项目融资产品。2010年开始，伴随着政府加强对房地产市场的宏观调控，房地产企业普遍感受到了资金压力，这成为房地产基金行业的一个重大契机，越来越多的社会资本借道私募房地产基金进入市场，它们中绝大多数做的都是项目融资1.0产品。

路林指出，不能把鸡蛋放在一个篮子里，同样的，在房地产基金1.0产品阶段，不管是公司型还是有限合伙型，是房地产信托计划还是资管计划，大都只针对单个项目，很难合理分散和抵抗项目开发过程中重大变动或市场波动带来的投资风险。为了顺应市场，中城投资也依靠开发商信用和挂钩优质项目做了不少1.0版本的专项基金，但为服务更高的合格投资人，合理配置风险和收益，其2.0产品逐渐成为主力产品。

相比1.0产品，2.0产品是由基金管理人根据基金投资策略、产品类型和选项标准，根据投资人对于风险和收益要求，去重新配置风险、收益，是一个同时能为融资人和投资人提供服务的产品。它的优势在于，投资和产品效率更高，将规模有大有小、期限又长又短、收益有高有低的不同项目组合在一起，降低单个项目带来的不确定性，享受组合收益，同时实现了投资的无缝对接。路林强调，增资扩股的根本目的是希望增强资本实力，满足金融资本市场对机构准入和产品准入的硬条件，有计划、有体系更好实现标准金融产品2.0产品的发展。

经过十年发展，中城投资累计投资项目已超过100个，累计投资金额近200亿元，公司从基金产品设计、资金募集、基金投资、投后管理、投资退出到风险控制，形成了一套完整系统，实现了从一只到多只基金、一类到多类基金的发展。

志存高远

在路林心中，2.0版本的房地产基金仍非房地产金融的终极产品，在学习和深入了解了境外金融市场产品，路林和他的团队便开始考虑规划设计3.0产品，即房地产证券化产品。“房地产证券化才是高水准的房地产基金应有的追求”，路林表示。在路林的投资组合中，一个优秀的房地产私募投资管理机构最终要实现的成熟产品是以资产证券化为目标，以证券化产品投资为重要业务组合，例如成熟市场上REITS、CMBS和RMBS。

2005年，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会公布的《信贷资产证券化试点管理办法》，以及银监会公布的《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》，意味着资产证券化产品，其发行在中国已具备了初步的法律框架。

2006年，万达集团在澳洲麦格理银行的帮助下，成功地以商业地产抵押担保证券（CMBS）的方式融资近十亿元人民币，开创了国内CMBS成功发行的先例。但毕竟在中国类似于万达这样的开发商还太少，更多的开发商还停留在简单的买地、卖房“小开发商”的阶段，无力真正做到从开发、持有到运营的全产业链一体运营的“大开发商”模式。缺乏专业的资产运营，无法通过经营资产形成持续、稳定、增长的现金流，不能提升资产价值，资产证券化也就很难谈起。

不过，路林对于发展从来是乐观的。在他看来，中国房地产市场的发展走向成熟只是时间问题。现在市场已经现出了一些潜在力量和市场环境，比如中国的商业银行沉淀了大量的个人住房按揭贷款，而像万科、万达这样的开发企业手中也积累了数百万平方米的商业商用地产，这为中国房地产资产证券化做好了原始资产储备。更关键的是，金融市场的进一步深化和开放是大势所趋。房地产和金融的融合已经越来越明显，私募市场和公募市场的贯通已经越来越快，而国内和国际市场的界限也逐渐被跨越，房地产证券化3.0产品将陆续出现。