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上实发展多渠道融资杀回长三角

6月13日，上海市正式通过了《关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见》，并提出用3到5年的时间完成国有企业改革。

上海的国资企业大多拥有数十年历史，不少老牌国企旗下都拥有上市公司平台，而结构不合理，资源错配，让上市公司的表现不如人意。以上海实业集团（简称上实集团）为例，集团旗下拥有上实城开和上实发展两家上市公司，但双方在业务上多有重合、竞争等情况。

此前，上海国资改革借道整体上市发展混合所有制的消息一出，让相关概念股着实狂舞了一番。对于上实集团有关混合所有制整合方案何时出台，有知情人士对记者表示“快了”。而上实发展在这场资源整合大戏中，知情人士称将会是一个“非常重要的平台”。这从上实发展今年上半年以来频繁发布的公告中似乎也能窥见一斑。

调整债务结构

融资渠道多元化

5月15日晚间，上实发展发布公告称，拟发行不超过30亿元债券。而2014年一季报显示，上实发展经营活动产生的现金流量净额是-97098.87万元，去年同期则为30826.19万元。这些数字让外界对上实发展的资金状况有些担忧。

公司在财报中解释称：最近三年一期经营活动现金流量净额波动较大，主要是由于各年度销售回款、项目储备、施工进度不同，使得经营活动产生的现金流量净额在各年度之间波动较大。

一位地产行业分析师对此表示：“实际上，从年报以及季报来看，上实发展账上资金还是较为充沛的，大概有60亿元的现金，之前为了应对房地产宏观调控，把一些低效的资产进行了优化，这两年经过整合后，资产结构更加完善，前几年的总体资产负债率会在80%左右，现在降到了60%。另外，把一些长债调整为了短债，资金方面应该没有问题。”

而在货币资金充沛的情况下，上实发展还在考虑拓宽融资渠道，以支持公司未来的发展。

2014年4月，上实发展宣布与上海上实资产经营有限公司共同出资成立股权投资管理公司，并由该平台公司引进实力较强的金融机构共同成立资本管理公司作为GP，发起设立相关房地产基金，实现公司地产主业向金融产业的延伸和拓展。

“上实发展在传统银行贷款方面都是免抵押免担保的，银行融资渠道上不存在问题，此次成立房地产基金可能主要想在融资渠道方面更加多元化一些。想利用一些金融创新的手段来募集社会资金，支撑未来的发展。包括发债也是，其实就是多利用一些可利用的融资渠道。”上实发展内部人士对记者表示。

整合养老地产业务

虹口区旧城改造值得关注

做好了融资规划，拿地对主营房地产的上实发展而言势在必行。

自去年底到今年，上实发展在处置低效资产的同时也开启了“囤地”模式。只是这一次，上实发展将目光盯在了“长三角”区域。

继今年2.6亿元拿到上海嘉定新城的地块，并引进了绿地以及铭邦投资来增资后，公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司于2014年5月15日联合福建省泉州丰盛集团有限公司，通过竞买方式竞得杭州“余政储出〔2014〕18号”地块，价格为106921万元人民币。该地块位于杭州市余杭区良渚街道，四至范围东至北六路、南至北庄路、西至古墩路、北至金汇南路。地块面积74864平方米，用地性质为商住用地。

“嘉定新城地块和上述杭州地块，上实发展都是底价拿地，今年下半年应该还会出手拿地，为未来做好土地储备。但拿地重点会回归包括上海在内的长三角区域。”相关知情人士透露。

除了传统住宅开发，养老地产也令上实发展颇为吸睛。

随着房地产调控不断深入，传统的单一住宅开发模式已经面临经营困境，众多知名房企前两年已经开始谋求在养老地产等新型地产业务上的突破。

1月24日，上实发展全资子公司上海上实城市投资发展有限公司与上海实业东滩投资开发（集团）有限公司共同出资，成立上实养老产业平台公司。而这一次上实发展与上实东滩共同出资成立上实养老产业平台公司，似乎预示着早前未完成的集团资产整合有了新进展。

最值得密切关注的是，在今年1月份，上海虹口区人民政府与上实集团签订了战略合作协议。根据战略合作协议，上实集团将结合虹口区总体规划和建设进度，参与北外滩区域旧城改造、基础设施建设，并利用横跨沪港两地资本市场以及政府协调方面优势和自身基础设施建设方面的经验，进一步提升虹口区的城市面貌和投资环境。

资料显示，北外滩区域是上海不可复制的核心区域，而上述分析师认为，如果上实发展能参与到旧城改造项目中去，将会成为公司未来盈利增长很大的亮点。

而知情人士对记者表示，这一投资庞大的旧城改造项目“今年应该就会启动”。

责任编辑：李婷

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