中国人该出手买房还是买股？

当前，楼市新政给力，股市牛气冲天。身处“十字路口”，中国人究竟该如何选择？

楼市‘暖政’频吹。3月30日，中国五部委联合发布楼市新政，对二套房首付比例及二手房税费做出调整。

其中，央行、住建部、银监会三部委宣布将二套房首付比例降至四成，公积金首付比例也按首套房和二套房分别调整为首付二成和三成。

同时，中国财政部、税务总局也联合出台新政，宣布二手房满2年交易免征营业税。五部委系列政策组合拳一出，引发业界和普通购房者的强烈关注。

就在几日前，中国国土资源部和住建部曾联合发文，要求优化住房和用地供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。一系列政策组合拳为楼市带来一股暖流，业内分析认为，此轮政策将有效促进自住型和改善型购房需求的释放，对缓解楼市库存具有积极意义。

多项政策出台，表明政府将持续关注刚性需求，支持改善性需求。随着市场的变化，开发商也正在重新调整规划供货节奏，4月成为最佳买房时机，楼市或将迎来新一轮的上涨，再次进入房地产的“白银时代”。

据了解，今年中国“两会”上，中央释放了“支持居民自住和改善性需求”、“稳定住房消费”的信号。分析称，本轮政策组合拳一出正是响应了这一政策号召。

交通银行金融研究中心研究员夏丹说：“二套房首付比例并非之前传言的下调至五成，而是直接降至四成；二手房交易营业税由‘满五唯一’跳过2009年前曾实行的‘满三唯一’，调整至‘满二唯一’。可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速，态度之坚决。”

德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示，“以往，不少置换型购房者为了享受‘贷款结清算首套’的政策，往往只能先卖再买；此次新政对于首套贷款未结清的二次购房者首付最低比例要求直降3成，后者就有条件选择先买一套，入市速度将明显加快，短期内成交量将获得提升。”

而营业税免征“五改二”更是直接关系“真金白银”。以上海为例，按照上海目前普通住宅的总价标准，按5.65%营业税税率计算，内环内、内外环间、外环外一套普通住宅交易可减少税费在13万元-25万元之间。业内人士分析，此次政策调整还将释放一批存量房源。

中原地产首席分析师张大伟认为，“特别是首付比例降低到40%，公积金政策也调整为最低首付比例20%、二套房为30%，虽然有一定约束条件，但这种力度的松绑，将对市场带来巨大影响。”

他认为新政可以增加直接有效购买需求，整体市场成交量将在4月快速上涨。他还预计一二线城市二季度市场，将出现成交量较大幅度的的季度环比上涨，这或许将成为2014年来的成交高峰。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，央行的二套首付降至四成与税总的营业税5年降至2年，揭开中央全面救市序幕，这也预示了第四轮楼市调整期将结束，房价正式进入上涨期，故购房者们切莫再错过了第四轮调整期最佳买房时机。

过去十年，尽管楼市总体处于大幅上涨状态，但谢逸枫指出，对购房者来说，仍有一些最佳的入市时间窗口，可以更低成本、更加从容地挑选。

“比如2008年9月金融危机爆发后到2009年的一季度就是一个很好的时间窗口。此后，2011年底到2012年上半年，楼市又迎来一个最佳购房窗口。从现在开始到二季度末，将是入市的一个很好的窗口期。随着房地产投资、土地供应减速，到了2015年第三、四季度，供求关系回归平衡，价格就要开始上升。”

而之所以说目前出现了最佳购房窗口期，谢逸枫分析称主要有五个原因：

一是在于房价止跌反弹迹象正趋于明显。二是政策刺激作用下，会带来住房市场成交量上升的态势，进而促进房企调整定价策略，并采取涨价的做法。三是市场调整期一旦结束，楼市复苏指日可待,房价会进入上涨通道。四是中央已全面“救市”，一系列的优惠政策“组合拳”鼓励买房。五是现在买房是低点入市,首付与利率及价格相对低。

同时谢逸枫坦言：“当前的经济与政策及市场环境都对购房者最有利，买房抄底时机已经出现,错过买房最后时机必白忙二十年。 ”

不过，市场上也有另一种解读。

民生证券管清友认为，房贷新政可以使房地产市场短期压力缓解，却无法扭转中长期趋势。本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果。

“房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，不要去接下落的刀。”

管清友分析了四大原因：第一，刚需人口已进入下降通道，即便生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应已经消失，市场预期短期无法扭转。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是政府负责保低端，其他的交给市场。

清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明还担心，房贷新政会对中国花费很大气力推进的过剩产能清理带来阻力。在房贷新政的刺激下，可能会有一些开发商又开始大力开发。

过去几年，房地产的高速发展，带动上下游产业链产能大量增长，以至于造成了多个行业的产能过剩。从2011年开始，中国一直在致力于清理过剩产能，以促进经济恢复。现在，房地产开发如果再度扩张，钢铁、水泥等这些已经过剩产能调整的行业将死灰复燃。

房地产评估师与经纪人协会会长叶维坚认为，刚需和改善型需求购房者如果遇到适合自己的房子可以下手了，但纯粹为买房而买房的房产“投机者”则要三思而后行，过快下跌和过快上涨都不是楼市的正常节奏。

最近，面对着指数不断在创新高的股票市场，“熊”了多年的股市也开始有了起色，近期更是走势凌厉，持续强势上涨。

今年大部分时间，中国的股市都在突飞猛进：第一季度，上证指数累计上涨16%。在过去9个月内，已经上涨近90%。

截止3月31日，上证综指的市盈率(TTM)16.5倍，中小板和创业板的估值分别为45.8倍和83.5倍，中小盘股估值明显高于主板市场，创业板对沪深300的溢价率回升至6.27倍，历史均值只有4.75倍，创业板进一步上涨空间有限，83倍的估值已创出历史新高，未来难以再大幅上涨。

而上证综指的估值水平处于中偏低水平，横向相比低于海外欧美市场18倍PE，纵向相比低于历史10年均值的20倍PE。PB处于2.1倍，同样低于过10年均值的2.6倍。

德邦证券首席策略分析师张海东认为A股的估值未来仍有修复空间，保守估计有望回升至17倍，加上上市公司整体盈利增速10%，相对应的A股今年高点在4500点以上。

4月1日中国证券投资者保护网发布最新数据显示，3月23日-3月27日当周，证券保证金净流入394亿，3月证券保证金共计净流入4721亿元。而值得关注的是，2月证券保证金则为净流出334亿元。

中登公司最新披露的数据显示，2015年3月23日-3月27日当周，A股新增开户数为166.8万户，较前一周的113.85万户环比增加46.51%，创下2005年有记录以来的新高，此前的高点为165.8万户；同时，上周参与交易的A股账户数环比增加至3338.41万户，继上周再度创下2008年有记录以来的新高。

银河证券投资顾问邓志维在接受南都记者采访时表示，最近前来营业部开户、咨询的人特别多。他分析，之所以开户数量持续增加，一方面与市场走好有密不可分的联系，另外，监管层面不断释放一系列积极信号，也给股市打了强心剂。

南方基金首席策略分析师杨德龙称，近期市场连续上攻，形成一波新的上涨趋势，赚钱效应也吸引了大量资金入场，券商融资融券业务持续增长，为A股持续提供增量资金。

随着改革政策的不断落地，有人预计股市6年内将上1万点。开源证券高级策略分析师杨海就直言，股市正在成为各路投资资金别无选择的聚集地。

“在货币政策持续放松的背景下，股市投资价值继续凸显，场外资金仍能保持流入状态，中长期A股仍有上涨空间和动力。”

上投摩根卓越制造基金拟任基金经理吴文哲认为，2015年的牛市远未结束，主题投资机会层出不穷，短期调整或带来买入机会。

“整体而言，对二季度市场继续乐观，预判机会较为均衡：互联网与各行业的融合仍在进行中;白马成长股中更看好创新与转型个股，特别是与互联网的结合;传统行业中的转型个股表现也值得期待。”

房地产新政对资本市场的影响在于风格转换。“除了房地产股直接受益外，房地产新政可缓解对银行资产质量的担忧，加上债务置换改变银行坏账预期，银行股迎来机会。交易量往上走，券商股也会重新回归。”徐彪认为，短期不排除调整，中期A股行情上升，风格上建议关注蓝筹。

中金持类似观点，认为新政改善市场对于地产及相关周期性板块的预期，将加速市场向低估值蓝筹风格转换。

华泰证券房地产首席分析师曹光亮表示房地产股还会上涨，但选股逻辑也发生了变化，去年需要寻找个性化的催化剂，现在需要寻找基本面支撑。

目前，股市处在高度亢奋状态中，一有风吹草动，就会掀起狂澜。其实不管慢牛还是快牛，如何不被疯牛甩下背，才是关键。

中银国际证券认为，近期股市大幅上扬很大程度上在于政策面的呵护与肯定,但后续政策面的变化却存在较大的不确定性。

因此,如果政策预期兑现或不及预期,那么基本面和流动性对市场的负面压力将显现。