本文作者美国奥本海默基金公司董事总经理、投资经理李山泉，授权华尔街见闻发布，亦发表于微信号“纽约金融论坛”

房地产无论对国家还是家庭都是主要的财富象征。房地产在很多家庭总财产当中常常占有很大的比重。尤其华人似乎对房地产尤其偏爱，即便在历史上，买房子置地也常常是有钱人的首选。然而，购买和保有房地产常常会耗去一个普通家庭几乎全部积蓄。即使在边远的农村，盖房子也常常是富起来的象征。大多数情况下，农村盖房子要么靠亲朋好友互相帮助，要么靠借贷。其结果是，造好了房子但背了一屁股债。上升到国家层面来讲，房地产的影响基本上与家庭的道理没有太大差别。

从历史上来看，很多国家的金融危机或经济危机，似乎都与房地产有着很大的关系。因为，大部分危机都紧随地产繁荣而至。日本当年经济向好，地产欣欣向荣。然而，此后十几年一直无法摆脱经济疲软的厄运。九十年代末亚洲金融危机，也是在地产繁荣过后发生的。欧洲的经济危机，无论希腊还是西班牙，也都是在地产如日 中天以后，却形成了严重的金融困局。美国2007年的地产疯狂，创下了美国房地产价格上升的历史纪录，然而却导致了2008年的金融危机。这场危机不仅让 美国陷入了如此长时间的经济衰退，也让世界其他国家，甚至整个国际金融体系遭受到严重打击，至今仍然在痛苦中疗伤。

为什么地产繁荣常常对经济有这么大的杀伤力呢?从地产的特性来看，地产似乎是消费领域必不可少的消费品，但却不是消耗品。有饭吃、有衣穿后，然后就是要有地方住，可见房地产地位之重要。地产的寿命一般都比 较长，很多地产项目维护得当的话，几十年、上百年甚至更长时间内都不会丧失其使用价值。换句话说，这种产品具有超长使用寿命的特点，不会像其它消耗品，在短时间内消费掉以后而需要再次购置。对消费者而言，房地产还有另外一个特性，占有与消费在数量上几乎没有上限。对一个消费者来讲，吃的东西总是有限的，胃口就那么大，东西多了吃不了就坏了。拥有的衣服再多，但在某个时间内就穿那么几件，过期就会失去时尚。然而，房地产却不同，一个人可以在同一个时间内拥有 无限多处房地产，即使从来不去消费，只要能够负担得起维护和管理费用，其使用价值几乎没有什么损失。相反，就其货币价值来讲，在纸币贬值的情况下，房地产 的价值常常逐步上升。上述特性成就了房地产在所有资产当中的特殊地位。房地产不仅看得见、摸得着，使用价值不会因时间而退化，是资产保值与升值的重要选 择。房地产的这种特殊性质，也恰恰形成了社会资源配置上，不断地向房地产倾斜的原动力。如果恰巧在某个阶段，货币政策过于宽松、房地产需求大大超过供给， 房地产的价格就会大幅度攀升。这种房地产价格的错误信号，更会造成更多的资本进入房地产领域，加大房地产在下一个生产周期的供给量，直到形成泡沫。最终， 巨大的供过于求使房地产业陷入困境。

房地产对经济的影响范围十分广泛。特别是在房地产的繁荣时期，银行和金融机构愿意对房地产项目贷款和融资，形同火上浇油。开发商更推动了各类房地产建设相 关商品的全面紧俏，价格不断上升。首先是地价连创新高。在房地产价格不断上升的预期条件下，囤地就等于囤积未来的价值。其次是各类建筑材料价格上升。钢材、水泥、管线以及各种基础设施建筑机械等，供需关系全面紧张。总体经济增长速度大幅度加快。在此期间，劳动力也会全面紧张，呈现一派经济繁荣的景象。糟糕的是，这种繁荣本身有很大的惯性，即使投资人、开发商或者政府已经认识到其可能的问题，但房地产建设长周期的特点，却阻碍着迅速形成扭转其趋势的有效力 量。这就是为什么，房地产繁荣过后，一旦形成生产过剩，纠正起来不仅需要很长的时间，更造成社会资源的巨大浪费，其过程也十分痛苦。

试想那些已经形成一定规模的钢铁厂，面对价格的连续下降，生产就意味着亏损、减产就意味着放弃市场份额，将来怎么办?水泥厂商也一样日子不好过，无法满负 荷发挥作用，成本就会大幅增加，哪里有什么利润可言?如果这些过剩产能是靠贷款搞起来的，就会直接危机的金融系统，银行的呆帐坏账就会上升，数量过大就会 造成金融危机。消化房地产产能十分困难的另一个原因，是其过剩产能的不可分割性与不可转换性。房子盖好了几乎不可能切割出售，更不能像钢铁那样可以有其它 用途。房地产的过度繁荣，常常是预测下一个经济危机或经济衰退的信号。就像投资界已经使用多年的，用一个国家最高大楼竣工，来预测其股市已经见顶的方法一 样，房地产的过分繁荣后肯定是一地鸡毛。