库存走低催化一线城市房价较快上涨

7月百城房价环比上涨0.54%，已连续3个月环比上涨，其中一线城市环比上涨2.54%，上涨幅度较大，二线环比上涨幅度为0.04%，三四线分别环比下跌0.09%和0.16%。我们认为在目前中国房地产市场需求整体平稳背景下，供给是影响房价变动的主要因素，一线城市房价上涨较快的根本原因在于库存去化周期水平仅为9个月。同时我们判断伴随二三线城市的库存水平已过最高点，未来供给过剩问题将缓解，二三线城市的房价也将得到支撑。

新开工累比数据已负增长17个月，调整时长远超09年和12年

本轮新开工累比数据负增长已17个月，远长于09年的8个月和12年的9个月。如单纯参照09年和12年的经验，每次新开工较长时间负增长后，总会带来因供给暂时短缺导致的房价上涨，我们认为本轮长期的新开工负增长开始缓解之前行业面临的供给过剩的问题。

土地市场依然低迷，同样预示未来供给过剩问题将缓解

40城市土地成交建筑面积前6月累比负增长10%，累比数据已负增长19个月，同样长于12年12个月的调整周期。但土地价格相对房价刚性，月度成交土地溢价率均为正值，土地价格表现的特征是易涨难跌，因为目前获得土地后项目的盈利前景不明，导致开发商犹豫是否拿地。因土地成交是新开工的前提条件，如果15年下半年土地成交仍未显着复苏，房地产新开工和供给或均将继续维持弱势。

估值

目前瑞银覆盖A股房地产公司16年加权平均PE为 7.8，近五年PE均值为8.6，近十年PE均值为 11.8，鉴于供给走低趋势下，开发商在房地产市场的地位趋于有利，我们看好布局一二线城市的开发商万科A和保利地产，看好受益京津冀区域卫星城建设的华夏幸福。