苏州高新(600736)

事件：

公司8 月11 日公布2015 年半年报。报告期内，公司实现营业收入12.53 亿元，同比下降16.25%；累计合同销售金额7.65 亿元，同比增长26.08%；实现归属于母公司净利润3,630 万元，同比下降37.91%；实现每股收益0.03 元，同比降低39.24%。

观点：

营业收入和净利润大幅降低。2015年上半年，公司实现营业收入12.53亿元，同比下降16.25%；实现归属于母公司净利润3,630万元，同比下降37.91%。营业收入同比降低是受去年同期有商业房项目整体出售因素影响，导致今年营收波幅较大。

虽然公司上半年的净利润大于零，但这是得益于苏州乐园的152.80亩土地被收储，土地收购补偿总价为25934.5亿元，增加归属于母公司的净利润1.4亿元，弥补了上半年主营业务的大幅度亏损。受商品房销售不理想的影响，公司主营业务净利润为负，直接反映了公司当前面临非常严峻的形势，即便是在当前市场总体向好的情况下，公司虽然采取了降价销售的策略，但这仍然不能缓解当前的困境。鉴于销售费用同比增长为负，我们认为，公司除了继续以价换量外，还需要加大营销力度，同时提升看房和购房人数。

产品和区域多元化战略取得阶段性成果。从营业收入的业务构成角度来看，半年报数据显示，商品房销售业务仍然为营收的最大贡献力力度，游乐服务收入仅次之。对各类业务近几年的增长情况进行分析可以发现，商品房销售和房地产出租业务今年上半年降幅较大，而游乐服务则延续了近几年的温和增长态势，污水处理和工业品销售营收也处于比较稳定的状态。除房地产以外的业务围绕着“旅游”和“环保”两大主题，都是属于当前国家重点支持的产业，未来发展空间非常巨大。

从营收来源的区域来看，以往由苏州贡献大部分营收的情况于今年上半年发生改变，来自于徐州的营收占比高达44.4%，对苏州本地的依赖度极大减轻，公司城市多元化战略效果显着。

资源整合有望提升其盈利能力。公司依托于苏州本部，向徐州和扬州扩张，积极布局“大苏州”区域。上半年公司实现地产业务销售金额7.65亿元，同比增长26.08%。目前苏州商品房出清周期处于安全边际，保证了公司未来一半营业收入的稳定性，我们认为其他两个城市也将受益于此轮回暖行情，预期全年销售金额可实现同比温和增长。

2015年3月，从长远战略发展角度考虑，公司以旗下苏州新港建设为基础，融合苏州主新地产（扬州）有限公司和苏州永新置地进行资产重组，组建成为苏州高新地产集团有限公司，公司内部资产的重新配置有利于减轻甚至消除集团内部的同业竞争问题，从而实现地产业务盈利能力的提升。

再融资支持公司发展。上半年众多房企进行了再融资，公司也未错过这次机会。2015年5月，公司通过非公开发行方式股权再融资13亿元，7月发行了为期3年、总额为7亿元的公司债，利率为4.67%，8月获准发行总额度为9亿元、期限为3年的中期票据，利率4.70%。通过“负债+股权”两种方式结合进行融资，为企业的稳健经营和有序扩张提供资金支持。

未来投资收益巨大。公司拥有江苏银行、南京金埔园林和中新开发集团（CSSD）等公司的股权，分别占比0.91%，8%和5%，其中，参股的江苏银行IPO已经过会，中新建设和南京金埔也已经开始IPO流程，预计这些公司上市后公司可获得的投资收益总额为12-17亿元；公司出资1亿元与苏高新创投集团共同发起设立了融联新兴产业基金及基金管理公司，在报告期内新增4个投资项目，新增投资金额4500万元，随着大众创业和万众创新政策的持续推进，作为发改委扶持的省内第一支新兴产业创投计划参股基金，，未来公司受益于创投浪潮可期。从投资规模及收益来看，投资有望获得良好的、可持续的投资收益，成为公司新利润增长点之一。

结论：

公司依托于苏州本部进行扩张，目前“大苏州”布局已经初步显效；企业产品多元化战略有序推进，地产+旅游、股权投资业务增速稳定且有望成为新利润增长点；公司传统的房地产开发及出租业务有望受益于本轮市场回暖，企业在降价销售的同时也需要加大营销力度，进一步加速企业的去化进程，快速回笼资金，从而支持企业的进一步健康发展。我们预计公司2015 年-2017 年营业收入分别为42.17 亿元、60.98 亿元和70.83 亿元，每股收益分别为0.16 元、0.33 元和0.63 元，对应PE 分别为60.13、28.84和15.07，维持“推荐”评级。