8月25日，中国人民银行决定，从2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。同时下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

降准降息对行业短期有利。此次降息降准符合我们下半年策略中的“经济整体偏弱之下，政策仍有放松空间，降准降息预期发酵”的判断。尽管上半年行业销售逐步企稳回升，但羸弱的开工和投资数据预示着弱平衡的格局。降息降准将延续行业基本面恢复的趋势，同时有望在短期内提振偏弱的土地市场。资金面而言，有利于普遍仍高杠杆的开发商资金成本的进一步下降，同时利于需求端的回升。预计短期房地产价格大概率仍将坚挺。

长期影响偏谨慎，住房需求有支撑。1)尤其降息，增加资金外流压力，增加贬值预期。中长期对房地产资产价格负面影响加大；2)经济下行压力仍存在，使得房地产资产价格长期的下行压力加大；3)中长期行业需求将逐步下行，但仍有保障，二胎将带来契机。预计未来十年我国住宅市场年均真实需求合计12.7亿平米，若其中90%由商品房解决，年均可创造商品住宅需求11.4亿平米。

货币信贷持续宽松，对行业及相关产业影响：(1)从中报业绩来看，随着拿地规模的降低和融资成本的下行，开发商资产负债表改善力度较大，后续按揭款、开发贷有望进一步宽松；(2)能一定程度提振住房需求和加快新开工，地产投资有望反弹；(3)销售回笼资金的加快，也可使得地产行业的上下游相关产业链的资金链持续恢复。

版块估值有望在DDM模型分子端(盈利情况好转)改善下有所提振。信贷实质性的持续宽松将有效促进销量的上升。盈利的好转有望带动结算收入的增加，提升市场对业绩增长的预期。目前市场风险偏好的下降将提升投资者对业绩确定性的要求，地产股具备显着的安全边际，随着地产行业基本面改善的延续，预计在业绩增长预期的带动下有较好表现。

行业推荐：维持行业增持评级。2015年贯穿板块的投资主线是“既要过日子，也要浪漫满屋”，推荐低估值蓝筹，譬如万科、保利、华夏幸福、荣盛发展等，同时推荐广东明珠、天健集团、北京城建等安全边际显着标的。

部分概念股解析

万科A:谨慎拿地，积极转型

2015 年上半年公司经营及财务指标回顾：1H15 销售额同比上升9.0%，销售面积同比上升9.9%。业绩方面，去年同期投资收益基数高，本期结算项目权益比例下降，净利润增速低于营业收入增速，预计全年权益净利润增速将明显超过上半年。已售未结金额增长18.4%至2,303 亿元，已售未结面积1,948.2 万平米。公司力争未来毛利率稳定，并争取净利润率有所上升。开竣工方面，新开工完成全年计划60.2%，竣工完成32.7%，预计全年开竣工将超过年初计划。整体负债成本预计将比去年降低1 个多百分点。

公司土地储备情况：上半年新增项目权益规划面积508 万平米，平均价格3,984 元/平米，期末规划中项目权益建面3,678 万平米，可支持两年以上开发需要。公司认为这样的土地储备是足够的，不动产高速增值时代已经结束。

公司在五大领域积极推动业务转型：1)物业服务：2015 年标杆打造年，托管外部6,000 万平米项目，计划2017 年实现托管外部约2 亿平米项目；2)物流地产：目前正式获取贵阳、武汉两个项目，目标是2018 年获取总建面1,600 万平米，建成1,000 万平米；3)教育营地：立志成为首席素质教育产业服务商，目标是2018年户外营地接待人数超过20 万人次，成为国内该项业务领跑者；4)出租公寓：万科驿目前开业筹备开业项目有9 个，可提供1万间公寓，计划2017 年提供万科驿15 万间(行业的绝对第一)；5)海外业务：目前已分别在美国(6 个)，香港(3 个)，新加坡(1 个)获得项目，并在伦敦建立本地化团队负责英国和欧洲的开发机会，未来将侧重于建立本地化的国际业务团队，形成投资、运营和共享的能力。

下半年工作重点：遵循年初计划，坚持“金融化、重运营”，坚定转型，加快传统业务创新，物业服务完成改制。

建议

公司股价对应2015、2016 年市盈率分别为8.4、7.7 倍，对最新净资产值有折价16%。维持“确信买入”评级及目标价19 元。(来源：中金公司)

保利地产：整体销售优于行业，市场占有率保持提升

财务状况稳健，资金状况良好：上半年公司销售回笼661 亿元，同比增长26%，期末货币资金余额387 亿元，资金状况良好。在保持稳健现金流的同时，公司致力于调整资产负债结构，通过多渠道补充低成本资金，降低融资成本。报告期内，公司新增有息负债仅277 亿元，净增有息负债-35 亿元，其中净偿还银行贷款95 亿元。公司年内成功发行60 亿元人民币中期票据，发行成本显着低于同期银行贷款成本。截至6 月末，公司有息负债总额为1226 亿元，有息负债综合成本为5.68%，较去年末下降0.82 个百分点。报告期末，公司总资产3794 亿元，净资产855 亿元，归属母公司净资产642 亿元，公司资产负债率为77.47%。

公司土地购置偏少，期待后期加大投资。报告期内，公司在成都、杭州、青岛等城市获取房地产项目14 个，并新进入晋中市，累计覆盖全国58 个城市；同时，公司在国际化道路上迈出第一步，新进入澳大利亚墨尔本。报告期内，公司新增容积率面积390 万平方米，总获取成本101 亿元，同比分别下降35%和53%，公司权益占比达82%，平均楼面单价2598 元/平方米，较去年3485元/平方米的土地成本下降25%。企业上半年未能与上置集团达成收购意向，是土地投资相对减少的主要愿意。我们预计公司4 季度将有序加大土地储备力度。

整体销售优于行业，市场占有率保持提升。报告期内，公司实现签约销售金额760.42 亿元，同比增长16.7%，签约面积为584.7 万平方米，同比增长16.7%。其中，公司6 月份单月签约和认购金额双双创下历史新高，分别为256.52 亿元和228 亿元。报告期内，公司市场占有率为2.2%，较2014 年末1.79%的市场占有率提升了0.41 个百分点。

投资建议：维持“买入”评级。2015 年公司将继续坚持以发展为主题，努力优化投资结构，提高运营效率，加强精细化管理，实现企业持续平稳健康发展。预计公司2015、2016 年每股收益分别是1.37 和1.64 元，RNAV 在19.84元。按照公司8 月25 日6.95 元股价计算，对应2015 和2016 年PE 为5.07倍和4.24 倍。维持对公司的“买入”评级。给予公司2015 年10 倍市盈率，目标价格13.7 元。

风险提示：行业涨价风险。(来源：海通证券)

荣盛发展：布局京津冀，期待新产业

营收降10%业绩降25%：2015 年上半年公司实现营收91.5 亿元，同比降10.02%，归属于母公司净利润10.4 亿元，同比降24.84%，基本符合预期。业绩下降主要由结算项目减少及毛利率下降导致，上半年结算面积135.34 万方，同比降近20%，占去年全年不到40%，实际竣工153.20 万方，仅完成年初计划456.73 万方的33.54%，此外，上半年毛利率由去年同期的14%下降为12%，仅河北及安徽两个区域毛利率上升。截止报告期末公司还有338.73万方已售未结资源，合同金额231.29 亿元，预收款项205 亿元。

销量表现平淡，积极拓展环北京：上半年公司实现销售面积168.16万方，同比增11.45%，而销售额104.9 亿元，基本与去年同期持平，上半年销售均价6238 元/平米，低于去年同期的6939 元/平米，但高于去年下半年5641 元/平米的价格。受制于公司二三线布局及刚需产品的定位，上半年销售表现平淡。然而2015 年公司投资力度大增，获取25 宗项目，建面约324.04 万平米，完成年初计划750 万平米的43.21%，其中环渤海项目占比约70%，长三角约25%，支付地价款近40 亿元，超过去年全年水平。截至报告期末，公司土储建面1,994 万平方米，若算上签订框架协议的方式环渤海区域累计签约取得两万余亩(即1300 多万平米)土地。随着京津冀一体化进程的加速，公司还将进一步加大在该区域的布局。

定增、公司债补血，增持彰显信心：上半年公司完成59 亿元公司债的公开发行，此外定增募资51.3 亿元(定增价9.6 元)已获证监会核准，并拟非公开发行规模不超过30 亿元公司债，期限不超过5 年。控股股东荣盛控股7 月至8 月累计增持0.3%，增持价9.69元及9.63 元，增持后持股38.56%，彰显控股股东信心。

积极筹划新产业新模式：2014 年公司先后取得黄山太平湖、廊坊香河等旅游、商住综合体、土地整理项目，旅游项目储备26.39万平方米。2015 年公司先后通过收购的方式获得河北秦皇岛及海南陵水项目，进一步拓展了旅游地产业务。公司致力于发展商管、房地产金融、旅游休闲等为一体的全方位、综合性的全产业链条，通过协同发展，实现公司业绩的提升。

建议“推荐”评级：公司积极布局京津冀，预计将充分坐享政策红利，定增的实施也有望为公司的规模增长及新业务发展奠定基础，我们维持2015、2016 年每股收益0.96 元和1.10 元的预测，按25 日收盘价2015 年估值仅7.6 倍，提升评级至“推荐”。

风险提示：销售不及预期、转型进展缓慢。(来源：银河证券)