保利地产：10月销售低于预期

类别：公司 研究机构：群益证券(香港)有限公司 研究员：王睿哲

结论与建议：公司10月销售情况：公司10月单月实现签约面积100.7万平方米，实现签约金额114.11亿元，同比分别-13.6%和-24.4%，环比分别+10.9%和-2.3%。公司10月销售情况低于预期。整体来看，公司2015年1-10月累计实现签约面积958.3万平方米；实现签约金额1212.0亿元，分别同比+15.2%和+13.4%。

受推盘节奏和结构影响，10月销售不及预期：公司10月单月销售金额同比、环比均出现下降，一方面是受推盘节奏的影响，公司10月推货量较原计划约有4成左右的缩减；另一方面是由于公司10月二、三线城市的销售占比有所增加，拉低了公司的销售均价，公司10月的销售均价为11333元/平米，环比下降11.9%，同比下降12.5%。在目前房地产政策和货币政策持续宽松的背景下，我们认为公司后续销售仍将维持在相对高位，但由于公司9月和10月的销售金额均略低于我们之前的预期，我们小幅下调公司全年销售金额预测至1450亿元(原预计1500亿元)，同比增长6.1%。

盈利预测与投资建议：公司作为国内地产行业的龙头企业，拥有出色的产品结构与品牌优势，销售稳健，融资成本低廉，未来将会在行业集中度提升中受益。另外，公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP 端)]，我们看好公司未来在小区O2O 和养老地产方向的发展潜力。考虑到公司今年销售将低于原来的预期，我们小幅下调公司的盈利预测，预计公司2015、2016年净利润分别同比增长12.0%、6.8%至137亿元、146亿元，对应PE 分别为1.27元、1.36元，对应目前A 股PE 分别为7.2倍、6.8倍，PB1.3倍。目前公司在行业龙头企业中估值较低，具有较大的吸引力，维持买入的投资建议。

招商地产：受结转节奏改变以及汇兑损失增加影响，公司前三季度净利润同比微降1%

类别：公司 研究机构：群益证券(香港)有限公司 研究员：王睿哲 日期：2015-10-30

结论与建议：公司业绩：公司2015Q1-Q3共实现营业收入239.1亿，同比增长0.6%；

实现净利22.2亿，同比下降0.97%；基本每股收益为0.86元，公司业绩低于预期。其中Q3公司实现营业收入59.3亿元，同比下降23.0%，实现净利润7350万元，同比下降83.9%。

结转偏少迭加汇兑损失增多拖累业绩：由于公司Q3结转量偏少使得公司Q3营收同比下降23.0%，拖累净利润同比下降。而从结转质量来看，公司Q3单季毛利率为32.7%，环比提升2.9个百分点，同比提升4.5个百分点，公司的结转质量较为良好。公司Q3净利润大幅下降另外还主要是由于汇兑损失增加所致的财务费用激增：由于8月份外币汇率波动，公司外币借款所带来的损失大幅增加，Q3单季汇兑损失为4.28亿(去年同期仅为5015万元)，使得公司Q3财务费由去年同期的1.7亿激增至7.0亿。展望未来，由于公司结算主要集中于Q4(2014年Q4营收占全年营收的45.3%)，我们认为3Q单季度结转进度的减少不会对业绩造成较大影响。汇兑损失方面，公司目前已开始结合对外币资金的需求情况，陆续以人民币借款置换部分外币借款，我们预计公司未来外币汇率变动的风险将逐步降低。

销售稳定增长：公司2015年1-9月累计实现销售面积235.4万平，实现销售金额376.3亿元，分别同比增长11.7%和20.2%，公司销售业绩稳定增长。我们认为在目前政策宽松的环境下，公司4Q销售将持续增长，预计全年销售业绩将可增长13.6%至580亿。

合幷方案稳步推进，园区龙头呼之欲出：招商蛇口换股吸收合幷招商地产整体上市方案已于10月9日在股东大会顺利通过，幷于10月13日收到证监会的受理通知，预计招商蛇口将于年底前完成合幷幷实现上市。

合幷后的招商蛇口主业将整合为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，成为全国最大的房地产园区企业。幷且，新公司将拥有原招商地产土地储备建面1265.3万平米，土地使用权23万平米；原招商蛇口房产建面139万平米，房产开发储备建面388万平米，土地使用权590万平米(其中前海区域的土地使用权为530万平米)，一跃成为前海蛇口自贸区最大的地主，未来将会充分享受到自贸区建设及一带一路建设所带来的红利。

盈利预测：由于目前吸收合幷还未完成，我们暂不调整招商地产盈利预测。基于整合完成后招商蛇口的发展前景，我们维持公司A、B股的买入建议。

天健集团：业绩表现抢眼，转型稳步推进

类别：公司 研究机构：平安证券有限责任公司 研究员：王琳，杨侃 

投资要点

事项：公司公布三季报，前三季度实现营收38.1亿，同比增长37.95%，净利润2.58亿，同比增长90.3%，对应EPS0.47元，与公司业绩预告基本一致。

平安观点：

地产结算高增长带动业绩释放：受广州天健上城花园结算影响，期内公司地产结算面积同比增长415.3%，带动地产结算收入和净利润同比分别增长248.6%和564.7%。地产结算高增长拉动下，公司前三季度整体营收及净利润同比分别增长37.95%和90.3%。由于期内结算的广州天健上城和长沙壹平方英里(合计占地产营收的68.8%)毛利率较高，带动地产结算净利率同比上升7.8个百分点至16.3%。建筑施工和物业管理业务相对平稳，收入同比分别增长0.34%和14.5%。

销售相对平稳，土地获取多样化：前三季度累计实现签约金额10.8亿元，同比下降5.5%，四季度长沙天健壹平方英里、广场天健上城项目可售依然充足，加上惠州阳光花园一期入市，销量表现值得期待。公司地产业务起家于深圳，但受制于深圳可供出让土地日益减少，公司近年逐步布局上海、广州以及长沙、南宁等二线潜力城市。期内通过收购、招牌挂等方式新增上海、深圳、南宁等土地，合计101.1万平，按照目前的开发速度，可满足未来4-5年的开发需求，土地储备充足。

转型迈出实质性一步，切入医疗健康养老产业。公司7月出资5000万牵手光大金控，定向参与首都医疗的增资扩股，约占首都医疗增资总股本的2.44%。尽管股权比例不高，但释放的“信号”意义巨大，标志着公司转型迈出实质性一步。此次投资有利于公司了解整个医疗健康产业的业务合作模式和运营管理经验，便于未来深度对接首都医疗丰富的医疗健康产业资源，从一个较高起点布局健康、医疗、养老产业。

短期偿债压力有所加大，负债率略有上升。期末在手现金17.5亿，为一年内到期长短期负债总和(34.0亿)的51.5%，较年初下降53.2个百分点，短期偿债压力有所加大。剔除预收款后资产负债率为56.7%，较中报略升5.1个百分点。

维持公司“推荐”评级。预计公司2015-2016年EPS 分别为0.97元、1.20元，当前股价对应PE分别为19.6倍和15.9倍。公司率先享受深圳国资改革的制度红利，积极布局医疗健康养老产业，稳健的业绩表现提供基本面支撑，维持“推荐”评级。

风险提示：转型失败风险，业绩不及预期风险。