类别：公司 研究机构：中信建投证券股份有限公司 研究员：苏雪晶，陈慎

中洲控股：从国企到民企的华丽转身：公司前身为创建于1984年长城控股，为全民所有制企业。自03年启动混改试点，股权逐步从国有控股向产权多元化转变，13年6月通过股权转让大股东从深圳国资委变为中洲地产，完成从国企向民企的转变。股权结构变化后，公司面临新的发展机遇，力争打造具备行业竞争力的上市公司。

后起之秀--质量与速度的结合：随着大股东中洲地产入驻，公司地产业务进入提速提质新轨道，14年初制定未来三年规划，多方面取得突破：1、大股东资源注入，土储集中主流城市(一线城市占五成)；2、15年前10月销售67亿，提前完成全年销售目标，全年销售有望超过75亿，同比增长55%，完成三年50%复合增速是大概率事件；3、公司加速流程优化，降费提效升级，上海中洲里程项目拿地到开盘仅9个月，彰显中洲新速度；4、多元融资助力财务改善，14年11月20亿定增启动，大股东全额认购，目前已经获得证监会核准批复，公司债也已经顺利完成发行。

深度受益深港市场存量资产蓄势待发：在深圳增量土地供应持续下降、楼市量价齐升背景下，在深圳具备强大资源禀赋的公司将深度受益此轮市场恢复带来的价格弹性。公司核心资源黄金台项目已经获得突破，补偿面积超市场预期，有望于未来两年入市，目前公司深港项目共有5个，可售部分对应估算货值422亿，公司当前市值仅为深港货值的四分之一，凸显公司当前潜在价值尚未完全被市场所认知。

中洲集团后续注入可期激励护航：中洲集团旗下资源丰富，在房地产、产业园区及孵化、股权投资方面均有积累，为公司未来成长和可能的转型打下基础。此外，公司在7月启动股权激励计划，未来将持续设立，有效护航公司未来成长。

强禀赋支撑强估值，给予“买入”评级：公司目前股价较NAV折价四成以上，不考虑摊薄，预计2015年-2016年EPS分别为0.92元、1.19元，给予“买入”评级。

深振业A:步入结算高峰期、受益国资整合

类别：公司 研究机构：中国银河证券股份有限公司 研究员：胡华如

业绩大幅度增长：8月29日公司发布半年报，上半年实现营业收入20.23亿，同比增311.53%，归属于母公司股东的净利润2.58亿，同比增425.18%，EPS为0.19元，同比增长425.27%。上半年公司结转面积15.71万平方米，同比增加359.36%，结转收入19.84亿，同比增加337.97%。公司从今年开始步入结算高峰期，地产业务结算毛利率为33.74%，同比减少5.72%，但仍处于行业较高水平。

下半年销售有望提速、与深圳地铁合作开发：上半年，公司实现销售额13.57亿，同比减少8.37%，回笼资金13.90亿，同比增加12.46%，分别完成全年经营计划的32.82%和33.22%，实现销售面积12.5万平方米，同比减少5.23%。下半年达到销售条件的主要有振业峦山谷花园二期、长沙振业城、天津启春里、天津博雅轩、东莞松湖雅苑、西安泊墅二期B组团和地铁合作项目，销售情况有望得到一定改善。上半年下属子公司广西振业房地产以1.6亿竞得广西南宁青秀区柳沙半岛项目，项目占地1.34万方。

另外公司与深圳地铁合作开发锦荟Park项目，支付8.66亿占有其中住宅22.55万方、商务公寓4.1万方和配套物业0.35万方70%的权益。

负债率处于安全区间：上半年末公司资产负债率为63.26%，同比减少0.64个百分点；净负债率为81.74%，同比增加42.6个百分点，主要是由于应付债券同比增加100%和一年内到期非流动负债同比增加119.46%。横向比较来看，公司的负债率依然处于安全区间。另外，公司3月成功发行15亿公司债，对负债结构起到一定的改善效果。

明显受益深圳国企改革：公司是深圳市国资委直属企业中仅有的两家较大规模的上市房地产公司之一，又是A股深圳国资旗下房地产开发专业性程度较高的企业，与此同时深圳国资委对公司的持股比例较为适当，在保证控股地位的同时具有一定市场化的灵活性。我们认为，深圳地产上市平台及旗下地产资源的整合、深圳地铁和公司的进一步合作都有较大的想象空间。

给与推荐评级：公司深耕房地产行业，在立足深圳的基础上，积极向全国进行扩张，上半年由于结转面积大增，使得业绩大幅提高，下半年有7个项目达到销售条件，同时作为国企改革的重要标的，值得给予更高估值。我们预计公司15-17年EPS分别为0.59、0.76和0.98元，首次给与推荐评级。

风险提示：房地产市场不确定性增加、销售不达预期。

南国置业：短暂蛰伏，静待爆发

类别：公司 研究机构：长江证券股份有限公司 研究员：刘俊 

业绩报亏但环比增长。公司前三季度营收增长39%，但归属净利报负，同比下降了180%。从单季度来看，三季度业绩环比二季度有所好转，同比增速大幅提升。公司同时披露全年业绩预计下滑75%-95%。公司今年业绩不佳的主要原因在于选择性持有了部分优质物业，同时整售办公物业销售合同尚未完成，导致可结算资源减少。同时结算项目毛利水平偏低、项目建设期税金集中缴付，导致毛利、净利水平降低。

杠杆率有所提升。公司报告期末的资产负债率上升至80%，扣除预收的真实负债率上升9个百分点至79%，公司的财务杠杆水平大幅提升。主要原因在于公司几大核心项目处在建设关键期，本期加大了融资规模，报告期末公司长短期借款余额同时增加了69%。但公司货币资金/(短期借款+一年内到期长债比例)上升至0.5，外加大股东电建地产的的融资支持，公司偿债能力无虞。

积极探索商业地产转型之路。报告期内，公司与武汉房融金融服务有限公司签署了战略合作协议。与武汉房融的合作有助于双方整合各自优势资源，打造全方位满足业务、商业、金融机构的商业地产平台。该合作也表明公司在探索商业地产轻资产转型之路上正式迈出脚步。

大股东仍是公司发展的坚强后盾。10月公司再次增资成都海赋，并实现并表，这也是公司从电建地产手里获得的第三个地产项目。电建地产入主公司以后，在融资、项目获取等方面的支持力度已经明显加大。后续的资产整合仍将是公司能否实现跨越式发展的关键看点。

维持买入评级。我们预计公司2015、2016年的EPS分别为0.08和0.41元/股，对应当前股价的PE分别为64和13倍。公司今年处于蛰伏期，但是依托汉蓉两地优质项目储备，来年存在业绩爆发的可能。