习近平指出楼市要去库存平稳发展。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平指出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。

投资建议

虽然龙头公司的防御性优势仍然明显，但如果要追求估值弹性，则市场重心仍集中在中小个股。建议重点关注基本面扎实、有转型预期、安全边际较高的个股。重点推荐福星股份、香江控股，建议关注北辰实业、保利地产。

受益股解析

保利地产：10月销售低于预期

公司10 月销售情况：公司10 月单月实现签约面积100.7 万平方米，实现签约金额114.11 亿元，同比分别-13.6%和-24.4%，环比分别+10.9%和-2.3%。公司10 月销售情况低于预期。整体来看，公司2015 年1-10月累计实现签约面积958.3 万平方米；实现签约金额1212.0 亿元，分别同比+15.2%和+13.4%。

受推盘节奏和结构影响，10 月销售不及预期：公司10 月单月销售金额同比、环比均出现下降，一方面是受推盘节奏的影响，公司10 月推货量较原计划约有4 成左右的缩减；另一方面是由于公司10 月二、三线城市的销售占比有所增加，拉低了公司的销售均价，公司10 月的销售均价为11333 元/平米，环比下降11.9%，同比下降12.5%。在目前房地产政策和货币政策持续宽松的背景下，我们认为公司后续销售仍将维持在相对高位，但由于公司9 月和10 月的销售金额均略低于我们之前的预期，我们小幅下调公司全年销售金额预测至1450 亿元(原预计1500 亿元)，同比增长6.1%。

盈利预测与投资建议：公司作为国内地产行业的龙头企业，拥有出色的产品结构与品牌优势，销售稳健，融资成本低廉，未来将会在行业集中度提升中受益。另外，公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP 端)]，我们看好公司未来在小区O2O 和养老地产方向的发展潜力。考虑到公司今年销售将低于原来的预期，我们小幅下调公司的盈利预测，预计公司2015、2016 年净利润分别同比增长12.0%、6.8%至137 亿元、146 亿元，对应PE 分别为1.27 元、1.36 元，对应目前A 股PE 分别为7.2 倍、6.8 倍，PB1.3 倍。目前公司在行业龙头企业中估值较低，具有较大的吸引力，维持买入的投资建议。

北辰实业：租售稳健增长，向会展业上游拓展

事件。公司公布 2015 年三季报。报告期内，公司实现营业收入 50.0 亿元，同比增加 33.6%；归属于上市公司股东的净利润 5.33 亿元，同比大增 65.9%；实现基本每股收益 0.16 元。

2015 年前三季度，受房产租售增加推动，公司营收增加 33.6%；期间费用控制良好使净利润增幅扩大至 66%。2015 年 9 月，公司收购武汉光谷科技园公司 51%股权，顺利入驻武汉地产开发。2015 年下半年，公司计划实现房产销售金额 55亿元。

投资建议。向会展业上游拓展，定增增强发展后劲，维持“买入”评级。公司项目集中在北京和长沙，涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目价值重估受益于《北京文创规划》，沉淀价值约 378 亿元。公司会展业务全国翘楚，正向上游高利润业务转型。我们预计公司 2015-2016 年 EPS 分别 0.27元和 0.36 元，对应 RNAV 是 10.38 元。公司的股价/RNAV 折价率在上市商业地产公司基本属于最低。此外，目前北京申办冬奥会已经成功。考虑公司在亚运会和奥运会中重要表现，我们预计北辰实业大概率将继续参与相关工作。 截至 10月 29日公司收盘价 5.10元，对应动态市盈率分别 18.9倍和 14.2倍。给予公司 RNAV 的 9.5 折，即 9.86 元作为公司未来 6 个月目标价，维持“买入”评级。

风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。

香江控股：背靠大树好乘凉，优质资源再注入

事项： 公司公布定增预案，拟向关联方发行股份及支付现金，购买其持有的与家居商贸业务相关的资产，并募集配套资金，定增价 6.06 元/股。

平安观点：

背靠大树好乘凉， 优质资源再注入： 公司大股东为南方香江集团，旗下包括家居流通、地产开发、资源能源和金融投资四大产业。 此前大股东已注入香江商业和深圳大本营 100%股权， 公司形成了商业地产及住宅地产开发和商铺招商、家居等商贸流通的完整产业链。 但由于商业地产开发周期较长，上市公司短期内难以为商贸业务提供大量优质商业，本次大股东再次注入沈阳、广州、深圳、郑州和长春等优质物业， 将大幅提高上市公司“自有物业+自有招商运营”的比例，加快上市公司向商贸业务战略转型。

股权激励有助激发员工热情，或将揭开公司发展新篇章。尽管市场对大股东拥有的各项资源较为认可，但近年来上市公司相对保守的态度，使得市场对公司的运营能力和发展速度仍存疑虑。 公司之前未做过股权激励，大部分核心员工无上市公司股份， 公司近期已出台股权激励方案， 有助于激发员工热情，借助集团资源，或将揭开公司新的发展篇章。

土地储备充足，财务状况稳健： 前三季度公司实现销售额 22.5 亿，销售面积 24.0 万平米。在手土地建面 493.0 万平米，可出租物业 92.1 万平米，按照目前的开发进度，可满足未来 5 年的开发，前三季度累计新开工 39.2万平米，完成全年新开工目标的 59.4%。在手现金 20.2 亿元，覆盖一年内到期长短期负债的 94%，剔除预收款的资产负债率 58.4%， 资金状况整体稳健。

投资建议： 预计 2015-2016 EPS 分别为 0.29 元和 0.34 元，对应 PE 分别为 27.3 倍和 23.3 倍。公司大股东实力雄厚， 优质资源注入助力公司业务转型， 股权激励利于激发员工热情，看好公司转型及员工激励后的新气象，维持“推荐”评级。

风险提示： 销量及业绩不及预期风险。

福星股份：转型起步，激励创新

前3季度净利润下降 8%，源于公允价值变动下降 56%

前3季度，福星股份营业收入 62.0亿元，同比增长 15%；净利润 5.1亿元，同比下降 8%，扣非后 2.4亿元，同比增长 790%，其中，投资性房地产公允价值变动 2.9 亿元，同比下降 56%；每股收益 0.72元，扣非后 0.34元；毛利率 26.1%，净利率 8.2%，分别提升 3.9个和下降 2.1个百分点；三项费用率由去年同期的 10.4%下降至目前 9.0%。

前3季度销售估算约 50亿元，全年仍有望冲击 80亿元

前3季度，估算公司销售约 50亿元(上半年销售 33亿元+3季度中房地产销售现金流入约 16亿元) ，同比增长约 25%；考虑到后续行业政策将持续宽松、4 季度公司可售资源丰富及银湖控股并表贡献的增量销售，公司全年仍有望冲击 80亿元， 对应同比增长 31%。报告期末，预收款 54亿元，同比增长 51%，分别锁定我们对公司 15-16年房地产业务预测收入的 100%和 50%。

员工持股计划、跟投福星智慧家，双重激励激发员工动力

7 月公司成立员工持股计划“福星财富集合计划”，参与员工包括公司董监高及公司核心业务骨干，并 9月 30日完成购买 4,166万股，占比 5.85%，购买均价 9.46元/股，总金额 3.9亿元， 配资比例为 2:1，优先份额年化收益为 7.1%，公司股东提供连带责任担保。此外，10月公司拟与星慧投资(公司高管持股52%)共同投资设立福星智慧家物业有服务有限公司，公司持股 51%，星慧投资持股49%， 福星智慧家的设立有利于创新运营管理机制和激发管理效能，积极推进公司转型升级。

净负债率较高，开拓国内外融资渠道确保资金链安全

报告期末，负债率 77%、净负债率 157%，后者高于行业平均水平，但较半年报时期下降 12 个百分点，负债率水平有所缓解。报告期内，公司全面拓展国内外两个资本市场。一是开拓新型融资品种，年初至今完成合计完成 45亿元公司债的发行工作，4月推出了 30亿元的定增方案(定增底价 10.43元/股)；二是开展国际融资工作，促推海外项目的顺利发展。

转型起步、激励创新，维持买入评级

福星股份前 3季度营业收入和净利润分别同比增长 15%和下降 8%， 主要源于去年同期投资性房地产公允价值变动基数较高、今年有所下降所致；销售方面，估算公司销售约 50亿元，预计公司全年仍有望冲击 80亿元，对应同比增长 31%；此外，近期公司持股通过员工持股计划以及高管跟投福星智慧家等措施大力创新激励体制，9月底公司员工持股计划实施完毕，10月公司推出高管跟投福星智慧家(转型载体)，这将积极推进公司转型升级；此外，公司 4月推出了 30亿元的定增方案，加上合计今年发行的 45亿元公司债，公司的融资结构进一步优化。我们维持公司 2015-16年每股收益为 1.08元和1.22元，维持目标价 17.61元，维持买入评级。