事件描述

象屿股份发布公告，拟与控股股东象屿集团合资设立厦门自贸区开发运营平台公司。公司与象屿集团拟分别将福建自贸区厦门片区内的部分相关土地资产注入该合资公司，并由该合资公司对注入的相关土地资产进行商务办公、保税商品展示交易等项目的开发、建设与运营。 同时， 公司股票将于 12 月14 日复牌。

事件评论

政策引导盘活区位用地， 驱动区内产业升级。 根据自贸区新出台的管理办法： 1）土地用途和建筑规模变更更加灵活； 2） 土地年租金、收益金、增容地价等有资金优惠； 3）审批环节更加简化。 目前，公司在厦门自贸区拥有土地面积共计约 40 万平方米（其中商业用地 4.22 万平方米）；象屿集团拥有土地面积约 10 万平方米（其中商业用地 6 万平方米）。 政策红利将打开区内存量土地升值空间，区内产业有望加速。

自贸区土地价值重估提升盈利。 参考国开行对公司位于厦门象屿保税区的五金机电物流集散中心的单位土地评估价值 0.2154 万/平，我们测算公司拥有的自贸区内相关土地资产价值为 8.62 亿元。我们保守预计，假设公司与象屿集团按 1： 1 的规模分别向合资公司注入 4 万平土地，假设土地价格 0.2 万/平， 土地增值率假定为 30%， 则象屿股份将因自贸区内合资公司的成立而获得约 1846 万的一次性损益以及未来每年的长期股权投资收益。 考虑假设条件的波动，我们认为土地增值的一次性损益在 1500-2500 万之间的概率较大。 另一方面，若合资公司将土地转性用作商业开发，土地还有继续升值空间，厦门当地的普通住宅用地单价在 2-2.5 万/平。

多点开花， 重申“买入”评级。 继依安、富锦、北安之后，公司在绥化新建 60 万吨粮食仓储设施，粮食仓储贸易规模稳步扩张，向全国最大粮全产业链经营龙头企业目标更进一步。同时，公司在厦门自贸区拥有核心区位优势，随着自贸区概念落地，土地价值重估，物流平台（园区）开发运营业务板块将受提振。预计公司 2015 和 2016 年 EPS分别为 0.36 元和 0.46 元， 重申“买入”评级。

风险提示： 投资合资公司的组建方式、公司注入合资公司的具体资产和注入的具体阶段存在不确定性。