房地产投资对经济负面影响压力仍在,政策将维持宽松:我们认为2016年房地产对经济的拖累仍将存在,主要体现在两个层面:第一个是房地产投资增速有进一步下行的压力,这主要与房地产行业的中长期拐点有关。另一个层面是结构性矛盾,即一二线城市与三四线城市市场供需结构的差别,这主要以人口流动及土地供应有关。在宏观经济增速放缓的大环境下,政策的核心目标是减少行业的周期性波动和坚决去库存。2016年,由于房地产投资下行压力,预计政策会着力鼓励二套房、适度宽松三套房,并着力去库存。

投资逻辑变迁,转型期定价权模式之变:由于土地价格上升挤压公司利润,行业利润下行的变化目前看来短期不可逆,上市房地产企业加速转型,尤其是中小型房地产企业。地产公司传统估值方法NAV(每股净资产)更侧重公司资产质量,轻公司治理水平,但随着国内二级市场投资者对宏观经济换挡转型的预期趋于一致,我们统计2015年年初至今地产板块的股价表现与公司基本面完全背离。转型期定价权模式变革主要体现在:1)中小市值公司退出地产业务,变更主业。2)保险资金举牌蓝筹,布局龙头地产公司。3)地产公司业务由重资产模式向轻资产模式转变。

投资机会梳理,新背景下投资逻辑:随着转型期定价权模式变更,我们梳理的投资机会主要有:1)布局具有业绩兑现性的转型个股,寻找潜在转型公司,如广宇集团、宋都股份、华业资本、财信发展等。2)在资产配置荒下,布局低估值高股息地产龙头,如万科、保利、招商等。3)挖掘住房后市场领域轻资产运营的优质标的,如世联行等。

投资建议:维持行业强于大市评级,2016年随着房地产投资下行压力显现,政策面仍将维持宽松和扶持态度,这将保障地产板块估值向上具备提升空间,行业龙头当前对应2015年PE为14倍,具有低估值优势,在风格切换和险资增持的催化下,具有配置价值,如万科、保利、招商、华夏幸福。由于行业的结构性矛盾,中长期看中小企业已抛弃对周期的幻想,主业多元化转型是大势所趋。在转型方向中,我们看好的转型方向包括:切入新兴行业的中小市值公司(华业、广宇、宋都、中体、莱茵、财信)、住房后市场相关标的(世联行)、以及潜在的转型标的。国企改革层面,我们预计未来更多国有房企将受益资源整合、制度变革等带来的投资机遇,建议关注标的空港股份、中航地产、鲁商置业、深振业、天健集团等。

风险提示:流动性出现向下拐点、新兴产业竞争过于激烈。