研究框架的回顾与梳理

自 2011 年以来，我们地产股板块整体走势的预判比较准，核心框架如下①长周期拐点的远近决定估值箱顶高低； ②行业在大周期制约下，表现为小周期波动，在一个完整的小周期里表现为三个阶段——复苏、繁荣、衰退，地产股整体走势大致遵循小周期波动规律； ③在复苏阶段，板块超额收益呈上升趋势；繁荣阶段，超额收益呈下降趋势，跑输大盘是大概率；衰退阶段，难以明显跑输大盘，不排除有相对收益，但亦难有大行情； ④行业处在小周期的哪个阶段很关键，决定了波动(反弹或调整)是势性上升中的波动还是趋势性下跌行情中的波动； ⑤小周期内，还要兼顾行业比较和资金博弈。

2016 年行业基本面或将处在小周期山峰右侧

我们预计 2016 年房地产销售增速将处在一个逐步收敛的阶段，这是大周期趋势向下背景下小周期规律使然的必然结果。我们预计本轮小周期销售额累计增速峰值将在 2016 年春季见顶，中性预测：全年销售额累计增长 5-10%，增速较 2015 年明显回落。投资、新开工增速由于 2015 年销售繁荣的滞后传导及基数效应，预计 2016 年全年会出现小幅增长，但持续动力不足。总体上，我们预判： 2016 年基本面大格局和 2011 年比较接近，都是处在行业小周期山峰的右侧，与 2011 年不同之处： 2016 年政策及货币环境均较宽松。

宏观维稳诉求下， 地产基本面向下压力将有效转化为政策托举动力

宏观层面， 在供给侧改革推进、渐进式调结构的同时， 我们仍然需要依靠稳增长政策拉动需求，保住实体经济增长的底线(十三五规划要求 2016~2020年间 GDP 年均增长率保住 6.5%底线). 预计 2016 年地产基本面向下的压力将有效转化为进一步的政策托举动力，对房地产行业的托举、扶持政策及相应措施将层出不穷，降低首付比例、向购房人发放补贴……，政策力度不排除会超出当前市场大多数人的预期。

行业景气向下过程中，地产股在配置上或具比较优势房地产行业在我国仍是支柱产业，一旦景气回落，毫无疑问将抬升整个 A 股市场的风险溢价并压抑投资者的风险偏好。但由于传统地产股在行业小周期繁荣阶段表现不及新兴产业(预计本轮小周期繁荣阶段是 2015 年至 2016 年春季)，已提前反映了销售回落的预期，因此一旦销售真的开始回落，反而因政策托举及转型重组加速，有望成为“催化剂连连+基本面预期改善”的板块，在配置上或具备比较优势。但是， 传统地产股的大机会仍需等待下一个小周期复苏阶段才会出现，时点应在 2017 年或更远。

大机会或在“重组”

2015 年我们判断得十分精准， 认为大机会在“转型”和“改革”，年初即发表年度策略《短享繁荣，长思变革》予以提示，并成功地挖掘出中天城投、苏宁环球等大牛股，已得到市场的验证。 2016 年，我们判断地产股的大机会或在“重组”，在投资机会把握上：我们预计一季度销售同比增速仍在高位，传统地产股相对收益不明显，但部分转型地产股及主业薄弱、在行业整合大潮下容易引发投资者“重组”想象的小市值品种会具备优势；二季度整个地产板块将伴随行业景气向下引发 A 股市场调整而同步调整，但有“重组”想象的品种继续具备优势；三、四季度行业景气继续向下，政策托举预期及力度或加大，传统地产股相对收益将逐渐凸显，而有“重组”想象的品种仍具优势。建议把握三条主线： ①有重组想象的品种： 珠江控股、京能置业、铁岭新城、大龙地产、绵世股份、沙河股份、长春经开、粤宏远、高新发展、万业企业、渝开发； ②预期差较大的转型股： 苏宁环球、 皇庭国际、湖北金环； ③低估值蓝筹：华夏幸福、保利地产。

部分概念股解析

华夏幸福：连续实现跨越式发展-联合千方科技，打造京津冀智慧城市平台

事件：华夏幸福与千方科技签订战略合作框架协议。

业务模式不断创新，公司平台价值无限、发展空间广阔。近日公司战略收购火炬孵化、战略合作乐视VR，均为平台模式整合商业资源的跨越式成功实践，通过本次与千方科技战略合作，导入智慧交通、智慧社区、智慧生产、智慧物流等方面的发展，公司产业新城模式再次升级，估值空间巨大。

联合研发京津冀城市圈智慧轨道交通解决方案，深度把握京津冀协同发展国家机遇。交通一体化是京津冀协同发展的骨骼系统，也是有序疏解北京非首都功能的基本前提。华夏幸福十余年来深耕京津冀区域，深度布局北京周边交通要道区域，与京津冀发展的关键轴线高度契合。通过本次合作，千方科技与公司合作研发并提供面向京津冀城市圈的核心城市与节点城市之间以及各节点城市之间的城际智慧交通解决方案，有利于将更加深度参与京津冀协同发展，培育公司业务新增长极；同时，通过首都及周边地区1 小时“通勤圈”的打造，有利于主动提升沿线京津冀卫星城区域价值，带动公司委托区域加速发展，与公司产业新城业务具有深层协同和促进的作用。

积极推进智慧城市，加速产城融合模式再升级。通过对合作产业新城进行智慧化升级，将进一步提升新城居民和入园企业的居住和工作体验，提升公司园区在同类产品中独一无二的竞争力，从源头促进公司地产业务和产业新城业务发展。

有望在多点复制。双方同时拟积极为华夏幸福下属产业园区企业的智慧化生产需求提供面向“中国制造2025”产业发展方向的工业级物联网解决方案，并提供物联网方案的验证实施和实施服务等物联网相关产品。同时，双方将在包括但不限于产业园智慧物流以及智慧城市其他领域开展更深入的合作。目前华夏幸福在全国超过20 多座产业新城运营近100 家产业园，涵盖生物医药、航空航天等产业载体，未来均有可能接入千方科技的智慧解决方案，为入园企业提供国内一流的软性服务。

投资建议：看好公司未来销售、市值超越千亿，维持“买入”评级。公司业务发展已明确处于海通产业地产估值体系第二阶段，理应享受20X 以上PE估值。预计公司2015 和2016 年每股收益分别是1.93 和2.52 元。公司12月30 日股价30.55 元对应2015 和2016 年PE 在15.86 和12.12 倍。给予公司2016 年20 倍市盈率，对应股价50.4 元，维持 “买入”评级。

风险提示：行业涨价风险。

苏宁环球：搭好台重要，唱好戏更重要

与FNC 签署谅解备忘录，大文体布局有望加速落实

2015 年12 月12 日，苏宁环球股份有限公司的全资子公司苏宁环球传媒有限公司(简称“苏宁环球传媒”)与韩国FNC Entertainment Co。，Ltd(简称FNC)签署了《谅解备忘录》。苏宁环球传媒前期与NFC 已经签署相关协议，为了加快具体合作项目的推进，达成了以上的相关合作意向。在谅解备忘录中公布的各类项目未来的运营及收益都将由合资公司直接承担，众多高质量的成熟的项目植入，将缩短前期合资公司的筹备时间，有望在1-2 年内便成为上市公司新的业绩增长点。

成熟市场优质项目在华空间巨大

该备忘录主要包括了筹办演唱会、综艺节目、艺人培训以及天团培训和影视作品方面的合作。上述合作在双方合资公司成立以后将无条件置入合资公司，这也显示了公司加快文体领域布局的决心和力度。FNC 现有艺人无论是歌手组合还是文艺主持，在中国都有极高的知名度，现有的演出及活动可以为合资公司贡献可观的收入，更重要的是，引入韩国娱乐行业成熟的培训和经营体系，在合作的同时加强学习和培养后备力量，创造高品质可持续的文化产业经营业务。

预计公司15、16 年EPS 分别为0.32、0.48 元，维持“买入”评级。

公司14 年开始转型布局，15 年提出“大文娱+大健康+大金融”的三大转型布局方向，经过半年的顶层设计规划，现在已经进入加速落地阶段，此次协议的签署有利于公司与FNC 合作业务在公司的开展且会在短时间内提升合资公司的盈利能力。

风险提示：公司转型期现有业绩对于股价的支撑较弱，转型拓展存在不确定性。