展望2016年,国内房地产市场将维持稳健增长,主要是受惠于政府对房地产的一系列宽松政策,包括银行和住房公积金方面充裕的房贷资金支持,以及房贷资产证券化

开发商在合同销售和盈利增长方面将出现分化,同时更多兼并收购交易将继续促进行业整合

我们首推华润置地(1109 HK)和中国海外(688 HK)两家大型开发商,主要看好其增长前景更佳和资产负债表更健康。同时,我们也推荐合景泰富(1813 HK)和禹洲地产(1628 HK),其股息收益率高达10%,并且自上市8年和6年以来均保持着连续派息的记录。另外,我们将合景泰富和绿城中国(3900 HK)的评级由中性上调至买入

市场供需将进一步改善

我们预计住宅供应将会出现下降,原因包括:1)住宅新开工已连续两年下滑;2)2015年住宅投资增速降至0.4%(2015年4季度增速为-3%);和3)小型开发商逐渐退出市场。另外,在需求方面,我们预计宽松的信贷政策将继续有利于住宅销售的增速保持稳定。同时依据我们的基本假设,在供应相对不足的情况下,我们估计一二线城市的房价会上升5%。

预计2015/16年开发商盈利同比增长17%

鉴于2015年合同销售增长15%,以及一二线城市房价上涨,我们预计上市开发商2016年的核心盈利将同比增长17%,且2015/16年的毛利率水平将维持在27-28%。由于2015年开发商谨慎的购地策略,我们预计2015/16年行业整体的净负债率将保持在66-67%。

估值吸引,维持推荐

展望未来,我们预计1)房地产量化宽松仍将是首套房和改善型住房需求的主要动力;2)更多并购交易有利于大型开发商以合理价格补充土地储备,同时降低行业竞争。我们基于1.00:1.15的人民币兑港元汇率评估人民币贬值的影响。房地产行业目前估值较1年后的预测NAV折让45%,低于7年均值约1.5个标准差。我们首选华润置地和中国海外发展,鉴于他们的土地储备集中在主要城市,合同销售和利润增长较好和负债水平较低。