春节期间，记者从多个渠道了解到，在各地去库存新政渐次落地的同时，全国层面涉及相关金融和财政政策的调研已悄然完成，有望在全国两会后择时发布。而目前，各部门就房地产去库存的方案已经做了一揽子规划，今年地方两会也就这一问题做了深入的探讨，部分方案已送至决策层。事实上，自2月2日不限购城市房贷新政出炉后，各地很快出台相关房地产政策。

住建部咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受本报记者采访时表示，为确保打好去库存的攻坚战，今年全国两会召开后包括土地、户籍、公积金及税费等有关政策会择机推出。

根据此前政府释放的信息，提高户籍人口城镇化率、深化住房制度改革、加快农民工市民化将成为化解房地产库存的重要手段。谢逸枫分析认为，户籍改革及将农民工全面纳入公积金体系等，将成为下一步的重头戏。

多地在行动

“省内各地去库存已开始行动。”2月12日，四川住建系统一位官员对《华夏时报》记者表示，四川出台相关购房补贴政策的城市已达10个，大力支持农村居民进城购房。

据了解，去库存战役已在四川省内全面打响，尤以住房补贴为主。如四川眉山市2016年春节房交会传出的消息是，凡购买城区内144平方米以下的新建商品住宅，均可享受每平方米500元的补贴。

就眉山而言，这项政策在此之前已有尝试。据了解，去年5月，眉山市出台《关于引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》称，政府与房地产开发企业联合进行购房直补，从当年5月1日至7月底，符合条件的进城购房农村居民可享受政府补贴300元/平方米，房企再给予200元/平方米补贴；8月1日至12月底，政府补贴降至200元/平方米。

该政策的推出让眉山房市尝到了“甜头”。据统计，仅去年5月，眉山就成交商品房2090套，环比增长52%，其中商品住宅1785套，环比增长67.76%，可谓“暴涨”。

当地官方消息称，在今年1-3月的房交会期间，所有眉山城乡市民和外地来眉山创业人员，均可享受政府补贴200元/平方米和企业优惠300元/平方米的“2+3”购房补贴政策。

目前在四川，包括资阳、夹江县、广安市、泸州市、宜宾市、广元市、绵阳市、自贡市等均出台相关政策，其中均涉及买房补贴。如，去年6月11日起，在双流县购买房产可获得每平方米80元的补贴。随后，自贡也明确，对在2015年5月8日至2016年12月31日期间，在自贡市购买自住商品房的城乡居民家庭，给予一次性100元/平方米的财政补贴；广元市则要求，对农村居民、城镇低收入家庭及普通高等学校毕业5年内的大学生，2015年7月1日至2016年6月30日期间在市城区购房的，财政补助标准100元/平方米。

与之相比，泸州的购房补助更为多样化，其规定在2015年5月1日至2016年4月30日期间，在泸州主城区购买商品住房，给予200元/平方米、100元/平方米或60元/平方米等多个层次的补助。

事实上，四川仅是全国实施购房补助的省份之一。据相关机构公布的数据，至今全国约60个城市发布了不同力度的购房补贴政策，多为三四线城市。“购房补贴加快了刚需购房者的入市速度，但仅有补贴还不够”。日前，地产专家顾海波在接受《华夏时报》记者采访时表示，购房者在今后仍有望享受税费的优惠或减免。目前，江西、江苏也出台了去库存新政。

房地产7只概念股价值解析

华夏幸福：定增获批产业提速，足球冲超幸福时刻

类别：公司 研究机构：中国中投证券有限责任公司 研究员：李少明 

公司公告，非公开发行A股股票方案获得中国证监会发审委审核通过。

投资要点：

70亿定增加码京津冀开发，上市后首次股权融资意义重大。公司拟非公开发股募集70亿元资金，其中44.5亿、20.5亿分别投入固安、大厂的项目开发，剩余5亿偿还贷款。受益于近期房地产定增审批提速，公司方案得以通过审核，对公司发展意义重大：1)这是公司自2011年借壳上市以来首次股权融资，并且是近期获批方案中募集资金额度最高的，反映出政府对于京津冀协同发展的支持态度和对公司实力的认可；2)本次非公开发行募得资金将投入固安和大厂，这是公司最早开发的两个产业园区，初期建设卓有成效，60多亿资金的注入有望加速释放价值；3)有利于增强公司财务结构的稳定性和抗风险能力：由于业务扩张及近期增加债券融资带来负债增加，公司三季度末净负债率首次超100%，非公开发行后公司资产负债率将显著下降；4)后续随着募集资金投资项目的完成将有助于公司每股收益和净资产收益率的提升，促进园区滚动开发和全国范围内业务的拓展。

志在千里：提速战略布局京津冀、长江经济带。公司10月以来，又新增安徽省马鞍山市和县约定区域155km2、河北任丘市南部约定区域(含此前公告的华油智慧新城项目)约45.8km2土地委托开发权。至此，公司环首都经济圈受托开发土地面积超过2000km2、长三角区域约450km2，全国累计委托受托开发区域面积超过2600km2。公司独特的PPP模式和“产城融合”的产业新城建设，获得中央和地方政府认可，未来将愈加成为各地政府争相合作的对象，合作方式也从县级政府部门向更高层次的市级、省级发展，业务拓展和区域协调将更舒畅。

多方资金助力产业新城建建设。除公司非公开发股、债权融资外，公司与多家银行、金融机构保持了良好的合作关系。已有平安大华、金百利、大成创新等多家金融机构与公司签订增资协议，向公司香河、任丘等地的项目子公司注资。公司在快速拓展业务规模之时，多渠道融资顺畅，得以保持资金链条的完整循环。

华夏幸福足球队高调冲超，产业布局迎来幸福时刻。早在2014年底，上市公司通过旗下全资子公司廊坊京御房地产收购河北中基足球俱乐部100%股权，并在年初将之更名为河北华夏幸福足球俱乐部。彼时以相对低成本入主该中甲球队，显著受益于年初中央深改组通过的《中国足球改革总体方案》对足球乃至整个体育行业的改革，并且在11月初得以顺利冲超，球队价值迅速提升。“地产+足球”模式已被多家行业公司证明为双赢的组合，恒大足球在新三板的挂牌上市也为足球俱乐部的未来脱离母公司独立发展提供借鉴。除收购足球队外，公司目前还成立了文化公司，涉足影视文化、文化会展、资讯以及文化经纪产业，宏伟的产业布局前景可期。

对于拥有独特经营壁垒垄断环北京超2000km2土地委托开发权、产业服务结构不断升级的高增长公司，受京津冀一体化提速推进及产业发展服务落地催化，其应有别于传统房地产企业的价值，估值中长期应和园区开发和创新性公司接近。我们在接近底部发布深度报告持续推荐，10月以来公司股价稳步走高，最高涨幅近27%，再融资过会提速公司价值释放，长期估值大幅提升值得期待。维持预测15-17年EPS1.87、2.41、3.14元，对应PE14/11/8倍，6个月目标价35元，对应15年PE19倍，再次“强烈推荐”。

风险提示：京津冀一体化不及预期，产业发展的不确定性，模式的可复制性待检验。

万科A:销售形势良好，土地投资大幅提升

类别：公司 研究机构：广发证券股份有限公司 研究员：乐加栋，郭镇，金山

核心观点：

销售形势持续稳健，均价整体继续上升

2015年10月，万科实现销售金额236.5亿元(同比+7%，环比-3%)，不过从认购金额的角度来看，同环比均实现了较大幅度的上升，金九银十万科的销售形势基本稳定。2015年1-10月，万科累计实现销售金额2041亿元(同比+19%)，已经接近去年全年水平。公司目前可售资源充足，存量和每个月的新推货都保持相对稳健水平，全年销售金额超过2500亿元是比较确定的。10月销售均价约12620元/平米(环比-5%，同比+9%).

拿地力度大幅提升，物流地产继续发力

2015年10月，万科共获取19个项目资源，合计建筑面积约305.7万平米，总地价约150.74亿元。月度拿地规模是近两年来的高点，与销售规模之比继续提升，10月达到28%。土地投资力度的加大，一方面是三四季度地方政府供地增多，同时质量相对较好的地块(楼面价占周边售价之比较低)的推出量也在增加，万科拿地的可选择范围加大。不过整体拿地价格囿于土地资源稀缺、优势地块争夺激烈而有所上升。合作力度则略有下降，目前来看，公司10月获取的项目大多是万科控股以及100%控股，少数股东权益占比未来将相对下降。10月，万科再次公告了获取物流地产项目，杭州大江东香精厂项目，建筑面积10.2万平米，截至目前，万科在物流地产项目上的储备建面达到49.0万平米。未来发展提速可期。

预计公司15、16年EPS分别为1.64、1.86元，维持“买入”评级

万科的销售规模继续保持稳健态势，前10月的销售规模已经接近去年全年水平。转型业务(如物流地产)有序推进。我们看好公司的长期发展

风险提示：全国房地产市场负向波动；转型业务推进不及预期。

保利地产：10月销售低于预期

类别：公司 研究机构：群益证券(香港)有限公司 研究员：王睿哲

结论与建议：公司10月销售情况：公司10月单月实现签约面积100.7万平方米，实现签约金额114.11亿元，同比分别-13.6%和-24.4%，环比分别+10.9%和-2.3%。公司10月销售情况低于预期。整体来看，公司2015年1-10月累计实现签约面积958.3万平方米；实现签约金额1212.0亿元，分别同比+15.2%和+13.4%。

受推盘节奏和结构影响，10月销售不及预期：公司10月单月销售金额同比、环比均出现下降，一方面是受推盘节奏的影响，公司10月推货量较原计划约有4成左右的缩减；另一方面是由于公司10月二、三线城市的销售占比有所增加，拉低了公司的销售均价，公司10月的销售均价为11333元/平米，环比下降11.9%，同比下降12.5%。在目前房地产政策和货币政策持续宽松的背景下，我们认为公司后续销售仍将维持在相对高位，但由于公司9月和10月的销售金额均略低于我们之前的预期，我们小幅下调公司全年销售金额预测至1450亿元(原预计1500亿元)，同比增长6.1%。

盈利预测与投资建议：公司作为国内地产行业的龙头企业，拥有出色的产品结构与品牌优势，销售稳健，融资成本低廉，未来将会在行业集中度提升中受益。另外，公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP 端)]，我们看好公司未来在小区O2O 和养老地产方向的发展潜力。考虑到公司今年销售将低于原来的预期，我们小幅下调公司的盈利预测，预计公司2015、2016年净利润分别同比增长12.0%、6.8%至137亿元、146亿元，对应PE 分别为1.27元、1.36元，对应目前A 股PE 分别为7.2倍、6.8倍，PB1.3倍。目前公司在行业龙头企业中估值较低，具有较大的吸引力，维持买入的投资建议。