2月17日，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率，即1.5%执行。计算后发现，这相当于国家每年为公积金缴存者发了一个150亿元的“利息红包”。

其实在春节前，央行、银监会就曾发文，在非“限购”城市，首次购买普通住房最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；财政部也提出继续对公共租赁住房建设和运营给予免征房产税等一系列税收优惠。

不仅如此，面对房地产行业一系列政策红包，华泰证券预计，房地产行业未来可能出台的有三个非常大的政策，第一个政策是贷款利息的税前扣除，这个传言比较多，现在出台的时机上还不是特别的成熟。第二个是集体建设用地的入市，一方面是改变了土地供给结构，大量的增加廉价土地，同时也会增加农民的财产性收入，这个是直接的利好。第三个是住房金融公库的实行，华泰证券认为住房金融事业部预计在今年三月底之后职能会有转变。而这也会给对接需求端的低息贷款，特别是无限量的低息贷款做一个准备。

对于未来地产板块的投资机会，华泰证券认为在十三五规划的元年，特别是中央会议即将召开的时候都有一些相关的比较重要的政策和大型政策的出台，所以对于房地产行业整体的板块非常看好。特别是对于大型蓝筹的推进，华泰证券主要推荐的大公司是保利地产和招商蛇口这两家公司。

就行业机会而言，国金证券认为，近期市场走势有企稳迹象，房地产政策暖风或助推反弹行情，因此维持房地产行业“持有”评级，建议配置招商蛇口、保利地产、华夏幸福、滨江集团、荣盛发展等，小市值标的可关注南国置业、中航地产、绿景控股等。

个股研报

保利地产：公司1月销售维持高位

公司1月销售情况：公司2016年1月实现签约面积102.9万平方米，实现签约金额139.8亿元，同比分别+80%和+91.4%。公司1月销售情况符合预期。

销售维持高位，政策助力增长：公司1月销售额继续维持在高位，增速大幅提升主要是由于去年基期较低的缘故。从销售均价来看，公司1月的销售均价为13585元/平米，环比+9%，同比+6.4%，公司高价产品销售占比增加。在利好政策接力的帮助下，2015年一线城市销售恢复明显，幷且已有向热点二线城市蔓延的趋势。近期央行发文再次将非限购城市首套首付比例下线下调5个百分点至20%，我们认为这将继续支持2016H1房地产销售的放量，尤其是总价偏高，对首付比例比较敏感的二线城市。公司项目主要布局在一、二线城市，销售将会继续受益。另外，公司去年2、3月基期均偏低，我们认为高增速将可延续。

发债利率创新低，经营稳健性获认可：公司近期成功发行2016年第一期公司债，品种1(5年期)、品种2(7年期)的发行规模分别为25亿和25亿元，票面利率分别为2.95%和3.19%。其中品种1的发行利率2.95%已是全行业最低，仅略高于1月发行的5年期国债利率2.57%，可见目前市场对公司经营稳健性的认可度较高。另外，公司100亿元的非公开发行申请已获证监会批准，通过低息发债以及非公开发行进行融资，公司的财务费用率将会有所下降，负债结构也将得到进一步的优化。

盈利预测与投资建议：公司近几个月在行业景气期间快速推盘，销售增长明显。而从长期来看，公司作为行业龙头将会受益于市占率的提升。幷且，公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP端)]，使得公司未来在小区O2O和养老地产方向具备较大的发展潜力。另外，公司低廉的融资成本和良好的资产结构也为公司在行业下半场的发展奠定了基础。我们预计公司2016、2017年净利润分别同比增长16.2%、9.6%至143亿元、157亿元，对应EPS分别为1.33元、1.46元，对应目前A股PE分别为6.8倍、6.2倍，PB1.2倍。公司目前估值相对较低，销售增长明显，我们维持买入的投资建议。

华夏幸福：如期完成定增，海外再下一城

公司公告，已完成非公开发行 A 股，并不印度哈里亚纳邦政府拟合作建设产业新城。

投资要点：

70亿定增如期顺利完成。公司成功向9名特定对象以发行价22.64元/股募得70亿资金，按计划其中65亿将投向固安和大厂的项目建设中。固安和大厂在公司现有园区中开发周期久、产业建设相对成熟并且是当前公司主营业务收入最主要的来源，募集资金的投入将加速园区配套住宅的开发和产业价值释放。公司经历15年以来的快速扩张后，累计委托开发区域面积达2800平方公里，其中环京津冀2000平方公里、环上海长三角区域500平方公里，其模式受广泛认可。从公司15年的业绩也可以发现，销售面积方面京津冀区域仍占90%左右，但环上海的镇江、无锡、嘉善地区开始持续贡献销售，异地“复制”扩张初具成效。

海外战略再获突破。继成功不印尼AS公司合作后，公司在“一带一路”重要节点印度再次取得突破。印度哈里亚纳邦政府及华夏幸福已原则上决定采用PPP模式在哈里亚纳邦协商并开展产业新城开发。PPP模式将包含土地购买、转换、基础设施开发、工业园区开发、通过向华夏幸福及/戒占有人提供财政优惠等内容。邦政府全资所有的HSIIDC公司将基于华夏幸福拟定的投资标准，负责为华夏幸福鉴别、收购并整合土地。哈里亚纳邦位于印度西北部，毗邻印度首都新德里，总面积4.4万平方公里，是印度传统农业大邦，亦是工业大邦。公司在城市规划、大项目招商、园区运营方面的卓越实力再次得到体现，表明公司产业园运营的能力具备了承接国际合作项目的能力和视野。印度作为仅次于中国的发展中大国幅员辽阔，若该模式能够在首个项目中得以实证，未来不排除将有更多的项目可复制。

2016产业合作及创新投资升级幸福故事，二次创业与腾飞在即。公司15年整体销售额超预期达到723.5亿元，同比增41%。目标完成率118%，同比涨幅超同行，园区结算回款和配套住宅销售业绩均喜人。2016年，公司重仓布局的京津冀、长江经济带正迎来大发展机遇，公司PPP模式迎合地方产业发展需求和经济政策导向，以产业促进新城发展、通过专业机构及大企业的合作培育孵化促进新兴产业落地园区，可畅享红利催化及分享增量产业成长的收益。

志在千里，大有可为。公司业绩下有稳增长传统地产业务护航，上有产业孵化育新增长极，借力国家战略之风实现产业升级之梦，有望实现业绩不估值的双赢。公司独特的园区开发运营商投资价值有别与传统房地产开发企业，长期价值发掘与提升值得期待。预测15-17EPS1.66、2.14、2.79元(摊薄后)，对应PE15/11/9倍，再次“强烈推荐”。

风险提示：京津冀一体化不及预期，产业发展的不确定性。(中投证券)

南国置业：短暂蛰伏，静待爆发

业绩报亏但环比增长。 公司前三季度营收增长 39%， 但归属净利报负，同比下降了 180%。 从单季度来看，三季度业绩环比二季度有所好转，同比增速大幅提升。公司同时披露全年业绩预计下滑 75%-95%。公司今年业绩不佳的主要原因在于选择性持有了部分优质物业，同时整售办公物业销售合同尚未完成，导致可结算资源减少。同时结算项目毛利水平偏低、项目建设期税金集中缴付，导致毛利、净利水平降低。

杠杆率有所提升。 公司报告期末的资产负债率上升至 80%，扣除预收的真实负债率上升 9 个百分点至 79%，公司的财务杠杆水平大幅提升。主要原因在于公司几大核心项目处在建设关键期，本期加大了融资规模，报告期末公司长短期借款余额同时增加了 69%。但公司货币资金/(短期借款+一年内到期长债比例)上升至 0.5，外加大股东电建地产的的融资支持，公司偿债能力无虞。

积极探索商业地产转型之路。 报告期内，公司与武汉房融金融服务有限公司签署了战略合作协议。与武汉房融的合作有助于双方整合各自优势资源，打造全方位满足业务、商业、金融机构的商业地产平台。该合作也表明公司在探索商业地产轻资产转型之路上正式迈出脚步。

大股东仍是公司发展的坚强后盾。 10 月公司再次增资成都海赋，并实现并表，这也是公司从电建地产手里获得的第三个地产项目。电建地产入主公司以后，在融资、 项目获取等方面的支持力度已经明显加大。后续的资产整合仍将是公司能否实现跨越式发展的关键看点。

维持买入评级。 我们预计公司 2015、 2016 年的 EPS 分别为 0.08 和0.41 元/股，对应当前股价的 PE 分别为 64 和 13 倍。 公司今年处于蛰伏期，但是依托汉蓉两地优质项目储备，来年存在业绩爆发的可能。(长江证券)