招商蛇口(001979)

事件描述

招商蛇口发布2016 年2 月销售及拿地公告，2 月份公司实现销售面积15.12万平，同比增长55.08%，销售金额28.71 亿元，同比增长121.87%，销售均价18988 元/平方米，同比增长43.07%。

事件评论

销售面积加速升温，2016 年实现开门红。公司进入2016 年以后，销售状况明显升温，前两个月的单月销售面积同比增速一举扭转了2015年四季度的负增长，而且呈现加速上升的趋势，分别实现了22.93%和55.08%的同比增幅，公司新一年销售状况实现“开门红”。我们预计随着去库存政策持续发酵，公司接下来的销售状况有望再创佳绩。

受益一二线城市房价上涨，销售同比量价齐升。公司销售均价与销售额分别同比上升121.87%和43.07%，主要原因在于：同比去年2 月，公司各线城市成交结构并无显着差异，但公司在一二线城市销售均价均有大幅提升。

项目布局优化，未来销售看好。自2014 年以来，公司投资重心开始回归一线城市。公司从2011 年开始全国扩张性拿地，一线城市拿地规划建面占比从2011 年的46.16%下降至2013 年的0.00%，2014 年公司拿地开始回归一线城市，2015 年占比达到31.05%。随着公司在一线城市项目的逐渐入市，未来销售业绩持续看好。

新年首宗地落子苏州，加快布局核心二线城市。今年第一宗地落子苏州，表明公司对核心二线城市市场前景的看好。本宗地块位于苏州市吴江经济开发区，毗邻苏州市地铁4 号线，土地面积为11.82 万平，成交均价为11.30 亿元，容积率不超过2.8，楼面地价约合3400 元/平。

前海最大“地主”，三大主业并进。公司价值不仅仅体现在其是深圳前海及蛇口的最大“地主”，更体现于其背靠招商集团，社区、园区、邮轮三大主业协同并进，理应享受一定估值溢价。

投资建议：公司上市时点恰逢市场转向，多重利空夹击导致股价一路下挫，市价相对公司实际价值明显折价。预计公司15、16 年EPS 分别为0.77 和0.97 元每股，对应当前股价的PE 分别为19.00 和15.08倍，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：一二线城市楼市转向。