投资要点

事件：中洲控股发布半年度报告，2016 年上半年公司实现营业收入33.22 亿元，同比增长42.11%；归母净利润0.26 亿元，同比下降93.67%。

点评：

业绩大幅下滑，不代表趋势。2016 年上半年公司实现营业收入33.22 亿元，同比增长42.11%；归母净利润0.26 亿元，同比下降93.67%。公司业绩大幅下降主要原因一是本期结算主力项目上海君廷项目和成都中洲中央城邦项目土地获取成本较高，导致毛利率有较大幅度的下降，整体毛利率由去年末40%下降15 个百分点至25%；二是本报告期期间费用同比有较大幅度增加。我们认为毛利率下降仅是结算结构因素所致，不影响长期趋势。

销售大幅增长，未来业绩无忧。2016 年上半年，公司房地产项目销售面积43.95 万平方米，销售额51.03 亿元，同比分别增长149.86%和184.13%，合同销售额完成年度计划目标的48.53%。报告期末公司账面资金38.9 亿，较去年末增长6.6 亿；预收账款75.9 亿，较去年末增长16.5 亿，未来业绩锁定性较强。

深耕核心区域，内在价值不断增厚。公司深耕珠三角、长三角、中西部三大核心区域，截至报告期末，公司拥有土地储备建面口径约311 万平米，全部布局于核心一二线城市：其中成都占47%、惠州占25%、青岛占25%、香港占3%、上海占2%。公司所布局城市自去年以来房价涨幅明显，销售大幅提升，公司内在价值不断增厚。我们认为公司项目储备优质，将长期受益于我国房地产基本面上行，高成长可期。

定增将增强资金实力，员工持股计划激励到位。公司上半年发布35.11 亿元定增方案，发行底价14.31 元/股，目前正在中国证监会审核过程中，预计完成后将大幅增强公司资金实力。此外，公司2016 年员工持股计划已于7 月完成股票购买，成交均价15.75 元/股，买入股票数量占公司总股本的2.75%，员工与公司利益高度绑定，激励效果到位。

投资建议：中洲控股土地储备全部布局于核心一二线城市，将持续受益于我国房地产基本面复苏。公司员工持股计划高度绑定员工与公司利益，激励到位。

公司35 亿定增完成后将显著增强公司资金实力。我们预计公司2016-2017 年EPS 分别为0.88 和1.2 元，对应PE 分别为22.7 和16.7 倍，首次覆盖，给予“增持”评级。

风险提示：地产销售复苏不及预期。