9月30日起至国庆黄金周结束，短短八天时间内北京、广州、深圳、苏州、合肥等19个城市先后密集出台楼市调控政策。此次调控主要体现为限购和限贷两方面：大多数调控城市加强限购，国内限购城市重新扩围至20个；多数城市都大幅提高二套房的首付比例，意在限制投机性的购房需求，对于首套房部分城市如北京也提高首付比例5个百分点，另有部分城市严格限制三套房以上购房资格，打击投机购房。此次各地的调控政策基本为史上最严厉的调控措施，笔者认为在2015年开始的这一轮一二线城市房价疯涨之后，调控措施的出台标志着着此轮房价已到达顶点，之前房价上涨过猛的城市将出现小幅的调整，调整时间在一年左右。即使不出台调控措施，房价的高烧也将逐渐退去，但是房价泡沫可能还会继续膨胀一小段时间，后续的调整幅度也将更大，对于国民经济造成更负面影响，因此此时出台调控措施是正当其时的。

房地产是关系国计民生方方面面的一个产业链，在我国经济中占有极其重要的地位，这也是房地产作为一个产业必须鼓励发展的原因，因为经济发展都靠它，而房地产的发展必须要有居民购买的推动，而居民购买的推动力就是房价上涨。在房价仍在可承受的范围内，只要房价上涨、开发商有利可图，开发商就会加大投资力度，带动房地产行业发展，从而促进经济发展。

从我国房地产业在GDP的占比看，1998-2005年房地产行业在GDP比重从4.0%缓慢升到4.5%，但自2005年以来这一比重快速提高，2007年达到5.1%，2008年受金融危机影响降到4.6%，随后在2009年的政策刺激之下快速提高到5.4%，并在2013年达到6.0%，2015年比重则为6.1%创历史新高，房地产行业增加值为4.13万亿，而2016年极有可能继续创历史新高。

换个角度，从房地产业对GDP增长的贡献率来看，更能显示出房地产的周期性特点。2006年以前，房地产业的贡献率都在6%以下，2006年-2007年贡献率达到7%以上最高为8.1%，而后2008年受全球金融危机影响贡献率下降到最低0.5%；2009年在政策刺激之下重新上升到6.7%；2010-2011年在地产调控之后贡献率缓慢下降，2013年在刚需和信贷的推动之下贡献率上涨至7.5%；随后2014年进入低谷，从2015年开始房价上涨，至2016年全国一二线城市普涨，今年一二季度房地产业对GDP的贡献率达到创历史新高的8.4%和8.2%，三季度的贡献率预计也不会低于7%，历史上连续这么高贡献率的底气绝无仅有，往往后续会出现一段时间的疲软，房地产贡献率预计在明年降到3%以内。从房地产对GDP的贡献率看，呈现出小周期的特点，贡献率高点分别在2007年、2009年、2013年和2016年，2-3年出现一个高点。换个角度，从房价的绝对水平来看，这种周期性的特征更加显著，3年一个小周期，并且一般是2年大幅上涨、1年小幅小跌。

第一轮房价周期是是2006-2008年，先是2006-2007年房价持续上涨，外围美国经济处于次贷危机前的房价泡沫顶峰，各种歌舞升平的祥和景象，国内经济出口快速增长，经济增速高达两位数，加上A股也处于泡沫巅峰期，各种有利因素推动房价快速上涨。但是紧接着美国次贷危机爆发，中国受外围因素影响出口增幅下降，经济增速放缓，2008年四季度经济增速从年初的11.5%降到7.1%，经济增速下降意味着收入的放缓，对房价造成打击，2008年房价全年下跌10%左右。

第二轮周期从2009年的刺激政策开始，持续3年，在“四万亿”的刺激政策出台后，2009年房价立竿见影，止跌回升当年上涨40%以上，并在2010年继续上涨20%，房价的过快上涨加上通胀的抬升使得央行开始收紧贷款和房贷政策，并且在2011年初北京执行外地人纳税、社保满五年的限购政策，在史上最严厉的限购措施之下同时由于前期涨幅过大北京房价在2011年限购之后出现小幅下跌，跌幅10%左右。

第三轮的周期也是持续三年，为2012-2014年，限购政策对北京房价的限制作用仅维持了1年，在大量人口涌入的刚需之下，北京房价在2012年上半年止跌回升，并且在2012年6月和7月的连续两次降息的推动之下，房价开始新一轮的快速上涨，一直持续到2013年底，此轮上涨房价涨幅达到30-40%，进入2014年成交逐渐冷却，房价上涨乏力，出现小幅下跌，此次为市场自然调节行为，跌幅较小仅为6%左右。

最近的一轮周期从2015年开始启动，由央行的连续降准降息触发，贷款利率降低显著提升了居民购买力，引发了此轮居民加杠杆的热潮。2014年11月央行对贷款基准利率大幅下调40bp，并且央行在2015年有5次降息，力度之大前所未有，5年期以上贷款利率为4.90%，较2014年下降165bp，且为我国历史最低值，这直接降低了居民还贷的成本，提升了加杠杆的能力，促进了房地产市场的火爆。这轮北上深等一线城市的房价涨幅相当惊人，在一年多时间内涨幅高达40%-50%，而且这是在房价已然较高的前提下的快速上涨，全市平均单价涨幅超过1万，更是历史最高水平。

按照三年一小周期的规律，这轮房价从2015年初开始上涨接近两年，涨幅也基本为历次最高水平，在国庆接二连三的限购限贷政策出台之后，将显著降低居民的购买力特别是打击投机性需求。因此，笔者认为此轮房价的上涨应该接近尾声，按照两年大涨一年小跌的规律，在这两年的迅猛上涨之后，明年2017年将是小跌的一年。

但是，从大周期看，房地产大幅上涨的大周期或已结束，这轮房价上涨与三四线城市并没有太大关系，说明经济和人口流入仍是决定房价上涨的基本要素，当全社会经济增速放缓、房屋供需平衡时，今天的三四线城市可能就是明天的一线城市。

目前有几方面的因素影响长期房价，一是从房屋供需关系看，2012年城市人均住房面积就达到33平米以上，全国范围内实现了住房的供需平衡，未来房价更有可能呈现结构性分化，人口流出、经济增速较慢的地区房价难以上涨；二是从房贷能力看，目前按揭贷款利率已经降到历史低位，再降息刺激房价的空间极为有限，而且收入增长放缓，居民承受房贷的能力也接近极限；三是从杠杆水平看，目前我国居民中长期住房贷款达到18.2万亿，已达到GDP的25%，而2012年以前尚不到15%，而日本房贷余额/GDP在1985年以前稳定在20%左右，在地产泡沫顶峰1990年为25%左右，这轮房价上涨过程中居民杠杆也快速上升甚至接近发达国家水平泡沫时的水平，风险显著上升。

目前全球经济复苏乏力，国内经济增速放缓、企业和居民债务负担加重、居民杠杆较高，这种环境下房地产全面大幅上涨的周期或已经结束，未来房价总体趋于平稳，局部出现分化，供过于求的三四线城市房价下跌，具有活力的一线城市仍然会保持相对坚挺或小幅回调后继续上涨，但涨幅也将远低于过去十年的大周期。