世荣兆业(002016)

地产渐入结算周期、 NAV 折让显着： 公司的房地产开发项目主要分布于珠海和威海两个城市，其中珠海区域存货（ 未结建面口径） 占比 96%。 珠海最大的项目——里维埃拉于 2005 年开工建设，占地面积约 210 万方，总建面约380 万方，未结算建面超过 320 万方。公司 2015 年实现合同销售额 14 亿元， 2016 年上半年实现销售额约 26 亿元，同比大幅增长， 保证了近两年的业绩。 按当前项目售价水平（非地价水平），我们估算出公司每股 RNAV 为14.93 元，当前股价较其折让 30%。

资源整合浪潮兴起、公司股权价值凸显： 在地产迈入白银时代后，随着监管政策的趋严和拿地门槛的提升，行业内资源整合浪潮不断兴起。公司在珠海斗门区的土地资源除了通过正常开发实现变现，也可能通过一次性转让的方式来变现，再考虑到壳价值，公司股权价值在这一阶段会更为凸显。

打造横琴国际生命科学中心项目、 试水健康产业： 公司抓住机遇大力发展大健康产业， 2015 年与横琴管委会、 广州医科大学附属第一医院就投资建设横琴国际生命科学中心项目签订正式合作协议。 主要包含三部分：第一部分是医院建设， 包括一所三甲综合医院和 4-5 所专科医院，满足本区域居民医疗保障和境外医疗需求；第二部分是康复疗养中心， 通过引进先进设备服务境内外高端客户；第三部分是商业配套开发，围绕生命科学中心建设酒店式公寓、会议中心等相关配套。

医养结合拓展版图、文教旅游促进发展： 国际生命科学中心项目所处横琴开发区面积约 100 平方公里， 2020 年常住人口将达 28 万人， 区域定位为粤港澳合作试验区，直接面向港澳市场，具有制度上的优越性。公司借助三甲医院广州医科大学附属第一医院在高端医疗领域的优势，采取“医养结合”的发展模式，建立养生空间、老年病房等，以康复为引导、以养生为核心。 在医疗外延方面，公司还计划探索医养旅游、养老地产等盈利模式。

投资建议

我们看好公司近两年的业绩表现和存货价值， 认可公司在健康领域的积极探索， 预计公司 2016-2018 年实现 EPS 分别为 0.33、 0.39 和 0.59 元，当前股价对应 PE 倍数分别为 32、 27 和 18X，首次覆盖给予“ 买入”评级。

风险提示

地产结算不及预期， 医疗项目进度缓慢。