美国候任总统特朗普在竞选时多次表示，美国的加息步伐过份缓慢，更一度扬言要撤换联邦储备局主席耶伦，而美联储将会在下周(12月13日至14日)议息，市场已预期美国将会迎来大约1年来的再度加息，而且日后的加息步伐可望加快。

香港特区政府为遏止楼价急升，于11月4日把住宅印花税划一加至楼价15%，国际货币基金组织(IMF)于有关措施推出之前撰写的报告，已警告香港楼价接近见顶，楼价估值偏高，按揭家庭负担比率高，指出如果美国加息步伐过快，楼价急挫风险大，势将影响整体经济。

IMF代表团于今年10月25日至11月3日访问香港，就香港的经济作出评估，而这是基于IMF代表团完成2016年《基金组织协议》第四条与香港特区政府举行双边讨论之后，也就是11月4日特区政府为楼市“加辣”之前撰写的总结﹐并且于周三(12月7日)正式公布。

报告以不少篇幅谈及香港楼市，指出香港受惠于内地发展迅速，经济增长稳健，楼价于2008年至2015年间上升大約2倍，但由于外围市况疲弱，楼市升势将接近周期尾声。

报告认为，如果美国利率一如预期逐步调高，香港本地需求应不会受到过度遏抑，但基于大部分业主均采用浮息按揭(包括H按及P按)，家庭负担比率偏高，一旦美国加息速度加快或者环球金融出现变化，供楼开支有机会高于可负担水平，便会产生价格急速调整的风险。

报告指出，目前香港的银行对楼价估值乐观，物业估价偏高，当息率急升时，会产生楼价急速调整的风险，将遏抑香港的置业需求，而内地经济变化、英国脱欧等环球经济事件，也会对港经济的前景构成不明朗因素。

尽管香港金融体系具备承受冲击的能力，但受制于负财富效应、抵押品价值下调、信贷增长减慢，以及个人与企业支出减少之间的恶性循环影响，对香港造成的不利影响也会较大。

根据香港金融管理局最新报告显示，香港住宅平均按揭额达349万港元，按揭年期更长达至26年(312个月)，2项数据也是20年以来历史纪录高位，其中使用浮息按揭比率超过97.2%，虽然香港银行收紧按揭成数及实行压力测试，但当香港跟随美国启动加息，速度及频率较预期高，加上薪金增幅难短期大增，因此市民的供楼负担将会明显加重，削弱置业意欲及消费能力。

据了解，在供楼负担比率方面，如果以6成按揭，20年还款期计算，今年11月以香港银行同业拆息(HIBOR)挂勾的平均按揭利率，大约为1.72厘，11月以H按为基准的供楼负担比率为49.7%，加息0.25厘之后，供楼负担比率将上升至50.8%，比率增加1.1个百分点。另外，今年11月以P按(最优惠利率按揭)为基准的供楼负担比率为51.7%，加息后比率将上升至52.9%，增加1.2个百分点。

至于每月供款额方面，以20年还款期计算，加息0.25厘之后，每借贷100万港元，P按的供款将每月增加120元，H按的供款将每月增加118港元。

IMF报告认为，香港特区政府应在针对增加房屋供应、防范和稳定风险的宏观审慎监管措施，以及打击炒卖性质的印花税三方面着手，并且指出印花税能有助控制炒卖、外来需求，以及毋须按揭贷款的置业需求，并且建议特区政府维持正实施的压抑楼市措施。

另外，报告赞同金管局要求银行为发展商贷款加强监管，曲线收紧高成数按揭，而《长远房屋策略》及《香港2030+》计划，也反映政府有决心解决供应不足的问题。

事实上，香行政长官梁振英周三与港岛区议员会面，会上有人向梁振英反映香港土地供应不足，楼价仍然在高水平，反映“辣招”未有见效，梁振英承认“辣招”是“治标不治本”，反映香港楼市危机重重。

香港财政司司长曾俊华则表示，特区政府会继续密切留意市况，适时按需要采取恰当措施，维持宏观经济和金融稳定。

美银美林最新发表研究报告指出，香港特区政府11月初推出楼市“加辣”措施，把第2个住宅单位从价印花税划一增至15%之后，预期香港地产股未来6个月将跑输恒指，短期成交量将跌30%至40%，楼价亦跌5%；该行并且估计，香港住宅楼价经历过去13年升浪后，未来3年楼价将下跌20%。

另一方面，第一太平戴维斯估值及专业顾问公司董事总经理陈超国周三表示，新一轮“辣招”使得买家购买意欲下降，二手交投量或跌至“非典时期”，但一手方面则可受惠地产商提供优惠，可抵销税率影响。

此外，明年不明朗因素仍存，包括美国加息预期、特区政府换届以及未来土地供应数字等，也会影响香港楼市的表现。