招商蛇口（001979）

事件

2017 年 1 月 17 日， 公司公布业绩预告， 2016 年预计实现净利润 93-98 亿元，较上年同期增长 91.8%-102.1%。

要点分析

业绩增长明显超预期： 按上市公司口径， 2015 年招商地产实现归母净利润48.5 亿元， 2016 年业绩增长 91.8%-102.1%。 假定在 2015 年完成对招商地产的吸收合并， 2015 年备考口径归属于上市公司股东净利润 68.9 亿元，2016 年业绩增长 34.9%-42.2%。按照公司吸收招商地产的业绩承诺 85.9 亿元来看， 2016 年业绩增长 8.3%-14.1%。公司吸收合并招商地产前需确认48.1%的少数股东损益，之后合并计算； 公司房地产结算规模超出预期，2016 年结转面积增长约 40%，结转收入增长约 33%；公司在报告期内完成对深圳蛇口“南海意库梦工厂”及“深圳前海湾花园”的整体销售。

资源整合、强者恒强： 公司在 2016 年实现销售额 739.3 亿元，相比 2015年的 575.8 亿元增长 28.4%， 2016 年平均售价 15692 元/平，依然处于较好的水平，我们认为公司在 2017 年结算收入依然存在超预期的可能。在行业分化、调控升级和资源整合的趋势下，公司强者恒强的态势会越来越显着，公司有望通过资源的并购整合实现销售额的跨越式增长，后期业绩增速有望持续超预期。

园区开发渐拓展： 公司在深圳前海片区有大量优质土地资源，实践“前港-中区-后城”三级联动开发模式，目前前海开发速度持续更新，印证了公司强大的品牌溢价能力和开发运作能力。太子湾第一期邮轮中心在去年开埠，“处女星”号在去年 11 月以太子湾为母港开展运营。 公司未来的园区业务会逐步拓展到北京、 青岛、上海、海口和南京等地。

投资建议

公司 RNAV 25.8 元/股， 上市时员工持股价格为 23.6 元/股， 大股东上市初期 30 亿元增持，平均成本 22.6 元/股，公司去年 12 月发布的股权激励方案授予价格 19.5 元/股， 目前股价较股权激励价格有一定折让。 我们维持公司的盈利预测，预计公司 2016-2018 年 EPS 分别为 1.10/1.46 和 1.65 元，对应当前股价 15/11 和 10 PE， 维持“买入” 评级。

风险提示

地产结算毛利率波动， 园区开发运营低于预期。