程大爷论市：

过年了，千里万里，回到家里，一年的奔波劳碌，一年的苦辣酸甜，都融化在亲人团聚的笑容里。

此刻的幸福，是母亲烹制的一桌菜肴，是火塘中用柴火煮开的一锅热汤，是大门上的一副春联，是窗玻璃上的一个“福”字……中国人对春节团聚的重视，对家的眷恋，早已根植于数千年的文化基因。

按理说，有亲人的地方就是家，有亲人的故乡对于远方游子的意义，更是一个精神上永远无法断奶的家园。然而，农耕文明形成的习俗，血脉中流淌的家与房屋不可割舍的情缘，造就了国人对房子的钟爱。没有房子的地方，总是找不到家的那种踏实、安稳与温暖。不管是在乡村还是在城市，每到过年的时候，在一处属于自己的房子里，与亲人和朋友欢聚，是平凡人生的一种莫大慰藉。

国人对于房子的热爱，随着近年来房价的节节攀升而不断自我强化，达到了一种近乎痴迷的程度。很多人在满足了自住需求之后，将房子视为投资品而继续买入，投资需求推高房价带动更大的买房冲动，形成一个难以打破的正反馈，制造了巨大的楼市泡沫，以至于形成了居民财富过度集中于泡沫化的房产这样一种奇特的现象，不得不说，现在是需要对此保持必要警惕的时候了。

为何，地产大佬们纷纷要"去地产化"?

近几年来，房地产业造就了一个庞大的超级富豪群体，他们以令人震惊的速度赚取金钱，牢牢地占据着富豪排行榜的显眼位置。作为房地产商人的王健林位居中国首富多年，一度成为财富聚集的风向标。

有一个关于老王的段子，多少流露出普通人对地产大佬赚取庞大财富的羡慕嫉妒恨：儿子小王不愿接班，给出一个高大上的理由是，钱不是万能的！老王听罢大怒，厉声斥责小王：钱当然不是万能的，钱是万达的！

就是这么个在房地产业中呼风唤雨好多年的地产大佬，忽然说，老子要改行了，让人听得一头雾水。王健林称2016年对万达具有标志意义。王健林之所以这样说，是因为在2016年，万达服务业收入、净利润首次超过地产收益，万达提前一年实现了转型期的阶段性目标。

王健林在第47届达沃斯论坛的特别对话环节中表示，万达将“去地产化”，往旅游、体育、娱乐等方面发展。

关于“去房产化”转型的原因，王老板给出的第一个理由是因为房地产是周期性行业，好几年，坏几年，地产的现金流不持续、不稳定，不是一个万岁行业；第二个理由是地产（准确地说，是房地产上市公司的股票）的估值比较低。从长远角度来考虑，全世界房地产的发展有其自身规律，只要城市化率达到75%，自有住房率超过80%，房地产行业就会萎缩。

周期性行业的不确定性让万达早早就开始规划“去房产化”。在4年前，万达就已逐渐转型，陆续涉足影视、体育、金融等业务。

2016年初，王健林就主动下调房地产收入目标，发力文化产业。在2016年6月王健林提出，万达追求的长期目标，是来自房地产类的收入降到30%以内。他还曾多次提议在2017年底或2018年把商业地产的名字改了，不再做地产商。

与此同时，另一个老王也到处演讲说万科要转型做服务。王石说，万科正历经由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型的过程，在这个战略方向上，万科已经在缓慢地掉头。值得关注的是，王石曾强调万科未来投资策略仍将坚持“走正道、傍大款、合伙人策略”。

更早的时候，恒大已经开始了多元化布局，恒大冰泉，恒大足球，恒大粮油，恒大人寿，重磅出击，搞得火花四溅。

新近入股乐视的融创孙宏斌也说地产风险大，正在谋求多元化发展。

那么，地产大佬们的“去房地产化”葫芦里到底卖的是什么药呢？

依程大爷的看法，主要是基于两点：

一是说明房地产行业的暴利时代临近尾声，该赚的差不多都已经赚到了，现在是考虑见好就收、落袋为安的时候了；

二是房地产业逐渐暴露出来的诸多问题导致行业声誉受损，总有一天有人要为行业的野蛮生长买单，所以，先自我标榜，逐渐划清界线，不失明智之举。

按理说，假如有商人被称为“大陆李嘉诚”那该是一件多么荣幸的事啊！但是，感受一下曹德旺的这段话，你就可以大致明白为什么那么多的大佬争相表白要“去地产化”：“我跟李嘉诚不能比。我不做房地产，我不为钱，我捐了八九十亿给中国，我赚的钱也是捐掉。为什么拿我跟他比呢？我是实业家，对那些为了钱的人不屑一顾。”

曹德旺还说了，我站得正，做得正。我自己办厂三十年，有二十几年是福建的纳税模范，国家对我还是有信任的。

看看，房地产行业在一个“站得正、做得正”的实业家心里，竟然是如此不堪啊！

何时，我们会穷得只剩下房子？

本来，房子是拿来住的，不是拿来炒的。但是，在中国民众的现实生活中，房子不是一种消费品，而是投资品，具有金融属性。

三十年房产只涨不跌的非理性繁荣，还有货币幻觉的存在，人们完全忽视了房产价格波动的风险，甚至不切实际地认为房子只会涨价不会跌价，房子被老百姓当作财富配置的主要方式，当作遗产打算传给后人也是一种普遍心理。

楼市非理性繁荣造成有房者与无房者、拥有多套房者与仅有一套自住房者、拥有北上深住房者与非中心城市住房拥有者的财富差距快速拉大，令到贫富悬殊的不公平现实雪上加霜。

改革开放30多年，经济获得了快速发展，但是，诸多社会问题如影随形，贫富差距加大成为巨大的社会成本之一。

当然，贫富悬殊并非中国特有的社会问题，而是一个全球范围内的老问题，我们只是在改革开放后面临着它的新挑战。

奥巴马在告别演讲中坦陈，虽然美国在经济方面取得了许多实实在在的进步，但在有些方面做的还不够。顶层人士获取了更大的财富份额，最富有的1%人口集中的财富和收入越来越多，而许多内城区和农村家庭却被落下了。贫富悬殊问题正在侵蚀着美国的民主理念。

以研究财富收益率不平等著称的法国经济学家托马斯·皮凯蒂的实证分析部分印证了奥巴马在演讲中的担忧：全球最富有的0.1%人群（即全球45亿成年人口中的450万人）所拥有的平均财富大约是1000万欧元，约为全球人均财富6万欧元的200倍，这些人拥有的全部财富相当于全球财富总额的20%。而最富有的1%人群（即4500万人）所拥有的平均财富是300万欧元（广义上来说，这部分群体包括所有个人财富超过100万欧元的人）。这是全球人均财富的50倍，这些人一共掌握着全球财富总额的50%。

如果最富有的0.1%人群可获得6%的投资收益率，而全球平均财富的增长率只有2%，那么，经过30年的发展，最富有0.1%人群所拥有的资本在全球资本总额中的比重就可以变成原来的3倍，他们将拥有全球财富的60%。中产阶层和中上阶层的财富将更多流向超级富豪。

我们国家的发展历程中，改革开放之前，民众普遍认为遗产盛行的年代永远结束了，因为人们相信资本主义早已经宣告终结。改革开放以来，私人财富几乎都是个人通过一辈子的勤俭奋斗而积攒下来的，50后、60后、70后以及部分80后欣然接受白手起家、勤劳致富是获得并积累财富的必由之路这种观念，而从90后、00后开始，从父辈手上继承财产将会成为“新常态”。

在房子这件事情上，对于90后与00后开始的新一代而言，来自父母的赠予将在很大程度上决定他们是否能拥有属于自己的住房、在什么年纪获得自己的住房，还有就是房子的位置和大小。

与50后、60后、70后相比，来自父母的房屋馈赠将会深刻影响90后年轻一代的生活、职业、婚恋等价值观与人生观。北上深等超大型城市，继承了较多住房的新一代甚至有可能通过出租房屋就能获得较多财富，形成独特的世袭中产阶层，他们是无须劳动的食利阶层。

关于财富继承问题，法国经济学家托马斯·皮凯蒂曾经也做过一番实证研究，虽然他统计的是法国社会的数据，但是，我认为这个数据与中国的中心城市的情况比较接近。皮凯蒂分析，70后出生的人继承财富将占其一生财富资源（包括来自继承和自身劳动所得）的四分之一，如果未来低经济增长与高资本收益率的状态没有得到改观，那么，对于90后和00后来说，继承财富可能会占到其财富资源的三分之一甚至高达五分之二。

部分人的遗产数额很大，大到可以让继承者彻底放弃工作而完全靠利息生活，而其他遗产基数小甚至没有遗产的人毕生忙碌也不见得能挣到那么多钱，我们的社会就有可能从数量稀少的庞大食利者变成数量众多的小型食利者，即由小型食利者组成的社会。

《福布斯》财富排行榜中最令人惊奇的现象之一就是，无论财富来源于继承还是创业，一旦财富超过了某个量级，它就会以极高的速度增长，而不论财富的拥有者是否还在继续工作。这确实是一个非常有趣的事实。

先来看看全球财富分布的顶端。作为创业者的比尔·盖茨，财富从1990年的40亿美元增长到2010年的500亿美元，与此同时，欧莱雅集团的继承人利利亚纳·贝当古的财富从20亿美元增长到了250亿美元，欧莱雅是贝当古的父亲欧仁·舒埃勒创立的。盖茨与贝当古两人的财富都在1990～2010年以年均13%的速度增长，经过通货膨胀因素调整后的实际年均增速约为每年10%～11%。

这辈子从来没有工作过一天的贝当古的财富增速与高科技巨头的盖茨的财富增速相同。

贫富差距的不断加大已然成为一个全球性的问题，许多经济学家都开出了药方，比如，托马斯·皮凯蒂认为要扭转这种趋势，必须建立一整套公共机制，使资本为整体利益服务，包括在各个行业中发展各种新型资产和新型的参与性治理，还包括对收入和资产实行累进税制。

皮凯蒂特别针对中国的现实情况给出了建议，他认为中国实行累进税的理想形式是对所有收入与资产征税，没有免除或者例外，收入和资产水平越高，税率就越高。

鉴于中国社会中的资产越来越庞大，皮凯蒂认为也可对遗产继承和捐赠实行累进税，并对资产征收年度累进税。而随着老龄化社会的来临，过去积累的资产在税收结构中所占比重会上升。在一个每对夫妻生10个孩子的社会里，最好不要对遗产抱太大希望，基本上只能靠自己打拼奋斗。反过来，在独生子女家庭中，假如父母名下有财产的话，这个孩子会继承两边的财产。

注意这个数据，100万欧元在北上深只够买到一个普通的三居室吧？换言之，在北上深拥有一套像样子的房子的人，就可以进入全球1%的最富有人群的行列。在中心城市，这个人群实在太庞大了，以至于给人遍地富豪的感觉。然而，除了房子（和房贷）之外，这些富豪们却又几近一无所有。

可以预见的是，在未来数十年里，中国的90后、00后们的遗产继承会越来越多，那些只有一份工作的人越来越难以在中心城市获得个人资产，在这种条件下，对巨额遗产继承进行征税就显得尤为重要，以减轻工薪阶层的纳税负担。比如，对房地产及金融资产（除去负债后的净额）征收年度税，以增加资产的流动性。这种政策无疑会让拥有多套房者的持有成本吃不消。

需要思考的问题是，在一个财富分配越来越不平衡的社会里，政府通过税收制度进行调节的力度只会越来越大，房子大概率最终还是会回归它作为生活品的属性，作为财富传承给下一代的不确定性会不断上升。

是否，私人财富也要考虑"去房产化"?

也就是说，你以为给孩子留下一大桶啤酒，实际上，大半桶都是泡沫。假如未来皮凯蒂所鼓吹的遗产税和房屋与金融资产年度税收政策付诸实施，那么，剩下的小半桶啤酒，有几杯可供你的孩子享用，就不好说了。

著名实业家曹德旺在接受媒体采访时说：我们把大批的资金购买了大量的财产，不是资产。资产可以每年生产东西出来，财产不但不能每年生产东西出来，还需要大量的资金来养护它，这就是个大问题。

曹德旺对大众的“恋房癖”很是不解：“老百姓手上买了很多房子他说保值，我跟他讲，你不要再傻了。有钱的人都几套房子，剩下需要房子的人才没有钱。现在都没有钱他以后怎么有钱给你买。你们将来就是有钱的人卖给有钱的人，卖得出去吗？他们都知道这个是皇帝的新衣，但是大家都不愿意拆穿它，怕房价一跌下来，手上拿着的房子马上亏本。”曹德旺认为现在买房子不划算，就是一买进来就亏，因为你卖不出去，谁给你买，你说谁买？

按曹德旺的说法，楼市崩盘是迟早的问题：“我不是政府官员，没有参加过过去的决策，但是我参加过过去事情的执行，而且执行得很积极。我不说我没有责任，我现在应该来研究一下如何面对这个现实。所以，手上有房子的人，趁早卖掉是明智的选择！”

曹德旺现身说法，他手上现在除了一套自住的房子，一座别的房子都没有。

雾霾污染了空气，楼市非理性繁荣污染了人的价值观。

过去，孩子们拼爹，说是学好数理化，不如有个好爸爸。现在，这个好爸爸，要么有权有势有钱，要么有几套房。

但是，听了曹老板的直言相劝，鸡年炒房的人，要小心鸡飞蛋打啊。

中国房地产市场的健康发展方向是以消费品为主导的方向，买房是为了住，而不是为了卖。在购买房子的导向上，要学德国、新加坡，不能学经济运行以金融市场为主导的英国与美国，把房产作为金融资产炒。

楼市非理性繁荣的危害，显然已经引起了“顶层设计”的高度关注。2016年中央政治局会议以后，中国经济政策发生了非常大的转向，决策层开始集中全部力量抑制资产泡沫。中央经济工作会议把防控金融风险、抑制资产泡沫放在更重要的位置。之后，我们看到了两个非常明确的信号：第一，快速“冷却”房地产市场的资产创造的速度。这一次房地产调控决策时间非常短，各种政策密集出台，把市场流动性彻底冻结。中央经济工作会议后来提出的说法：“房子是用来住的，不是用来炒的”，习近平主席最近提到，我们要全力抑制房地产泡沫；第二，开始全面清理金融过度自由化的无序繁荣所导致的巨大的金融混乱。金融领域呈现持续高压监管态势，一系列措施都在陆续推出。

子若如我，留房给他有何用？子若不如我，留房又有何用？

不要让你的几套高价房毁了孩子的一生。风险是显而易见的，一方面是高房价不可持续；另一方面，未来的税收政策会引导住房回归生活品的本位，房产的持有成本会成为多套房产拥有者的不可承受之重。

过去有“一铺养三代”之说，但是，当我们看到老城区那些曾经煊赫一时的所谓“旺铺”如今纷纷贴上“此铺转让”的字条时，我不禁会替他们的三代人担心。

假如，你没有什么房子与金融资产等财产传承给孩子，那么，恭喜你，你就继续安心打盹吧，无需为此费神！当然，你丰富的人生经验这些宝贵的精神财富还是得找时间传承给孩子们，精神财富的最大优势是，无论泡沫有多大，基本上都不用担心它会崩盘，此外，它大概率是永久免税的！