投资要点:

房产税征收调整导致利润下滑,目前在多方积极沟通。北京房产税税收政策调整,预计对净利润影响从2017年开始维持在1亿左右,对净利润影响率在11%~16%不等。政策调整对公司利润构成影响。目前公司正在研究新政策,并积极与第三方税务咨询机构沟通,寻找潜在减少冲击的模式。

2017年公司将正式开启全租赁时代。公司三期B的商业裙楼已完成竣工验收备案,主塔楼预计于17年1季度竣工备案。目前三期B商业、写字楼出租意向客户非常踊跃,其中写字楼出租意向合约出租率在6-7成左右。三期B商场前期招商接近完成,预计2017年上半年可以开业。

未来扩张主要侧重轻资产思路。现阶段公司主要工作是做好国贸三期B工程的收尾和前期开业。随着三B稳定以后,未来扩张侧重轻资产思路,譬如管理输出、服务升级等。考虑国贸片区预计2025年办公人口达到60万人左右,公司积极探索对国贸客户资源价值的深度挖掘。目前企业已建立微信公众平台“国贸圈”,以国贸商圈为依托,初步探索客户资源的深度挖掘模式。

三期B竣工当年成本确认会有部分影响,但低于三期A。三期A总投资额大约在70亿,三期B总投资额预计47亿左右,从总成本角度来讲,折旧摊销的基础不及三期A,对当年利润影响也不及三期A。

中国尊会对写字楼产生部分冲击,但对国贸商场、公寓、酒店有正向效果。中国尊预计2019年竣工开业。单纯从写字楼角度看,中国尊入市会造成竞争增大,毕竟写字楼供应量会增加。但是中国尊没有商业,如果中国尊写字楼出租率较高的话,反而会吸引更多人的聚集,可能对国贸的商场、公寓、酒店起到正向作用。

房价调控和国贸租金无明显关联性,公司租金潜力有保障。公司近几年写字楼、商业租金每年都保持合理增长。国贸写字楼、商业租金和周边住宅价格并无明显关联性。对国贸租金影响较大的是经济形势。考虑目前整体经济稳定,公司租金潜力有保障。

投资建议:维持“买入”评级。我们预计公司2016年和2017年EPS分别在0.68元和0.61元。公司2月3日公司股价在18.20元,对应的PE分别为26.76倍和29.84倍。考虑企业资产状况优异,我们按照自由现金流法中值约291亿,即对应28.90元为公司目标价,维持公司“买入”评级。

风险提示:行业面临基本面向下风险。