华夏幸福(600340)

营收增长40.4%，归母净利润增长35.2%，符合预期。2016 年公司实现营业收入 538.2 亿元，同比增长 40.4%；实现归属于上市公司股东的净利润 64.9 亿元，同比增长35.2%；实现销售额1203 亿元，同比增长66.4%，实现销售面积952.6 万平方米，同比增长23.6%。公司业绩持续稳定增长，首次跻身千亿级房企行列，营收、利润增速均处于行业领先水平。

产业招商数据靓丽，京津冀区域稳步提升，全国范围推广顺利。2016 年公司园区完成新增签约投资额1122.4 亿元，同比增长109%；新增入园企业436 家，同比增长152%。固安区域新增投资额超200 亿，大厂、苏家屯区域新增投资额超100 亿，公司京津冀园区持续贡献卓越业绩。全国范围内，公司所管建设起步园区合计签约投资额372.0 亿元，产业新城顺利开展异地复制。全年公司实现产业发展服务收入109.7 亿元，同比增长73%，毛利率为95.8%，占营业收入比例为20.5%，同比增长4 个百分点。按照5 年分期结算，公司新增投资额平均落地率在50%，我们推算未结算收入约为465 亿元，未来结算现金流稳定。

运营情况稳健，高增长预收账款锁定未来收益。2016 年公司资产负债率为85%，真实资产负债率为73%，整体负债水平稳定；公司销售毛利率为33.0%，净利润率为11.5%，同比略有下滑，主要原因是地产业务受结构性影响毛利率下降。2016 年公司预收账款为1025.5亿元，同比增长52.5%；预收账款/营业收入比例为191%，提前锁定未来业绩。公司未来三年内进入结算的地产项目均布局在热点三四线城市，预计地产业务毛利率将稳步提升。

PPP 模式全国卡位，招商能力整合升级。2016 年公司累计新增11 个签约园区，签约合作备忘录二十余份，并签署了4 份海外产业新城合作项目。2017 年一季度公司已累计签署合作备忘录29 份，“三年百城”计划进一步提速。公司积极进军江苏、安徽、四川、湖北、重庆等省市，卡位长江经济带，产业新城PPP 模式初步完成全国性布局。公司通过引进国际先进技术、对点行业龙头、建立企业大数据平台等多种渠道完成了招商能力的整合升级，综合运营能力领先行业。

盈利预测与投资评级：上调盈利预测，维持增持评级。由于公司新增签约投资额增幅超预期，地产项目利润率预计回升，我们上调盈利预测，2017-2019 年归属于母公司的净利润为86.6/114.1/142.9 亿元，对应EPS：2.93/3.86/4.84 元（原预计2016-2018 年归属于母公司的净利润67.2/79.4/96.0 亿元，对应EPS：2.27/2.69/3.25 元），维持增持评级。