“今年5座，明年3座，后年7座，到2020年，龙湖旗下商业商场总量将超过40座。”5月25日，龙湖集团商业地产部总经理李楠接受《证券日报》等记者采访时表示，今年，龙湖商业地产收益目标是25亿元，到2020年，预计龙湖商业的收益将达到50亿元。

单纯追逐规模增长还是追求有质量的增长，龙湖选择了后者。2011年，龙湖内部提出了将每年销售回款10%作为上限，用于投资持有型物业的战略。

6年时间过去后，龙湖商业已经在全国一、二线城市初具规模。据李楠透露，到2020年，龙湖商业租金将为集团利润贡献20%以上的份额。

网格化布局提速

“用10年-15年时间，使投资性物业营收成为集团新的业务增长极。”这是龙湖商业要做的事，也是龙湖地产“强运营、优土储、控成本、持商业和精团队”的五大战略中的重要一环。

按照龙湖集团掌舵人吴亚军的设计，龙湖追寻的是有质量的增长。鉴于此，在部分上市房企选择以高杠杆驱动规模扩张之际，龙湖在规模发展上稳中求进，在持有型物业投资运营上则画下了网格化布局的版图。

截至2016年底，龙湖商业已在西部、环渤海和长三角三大板块布局，累计开业商场数量21个，开业商场面积近200万平方米，分布在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安等核心城市，商业整体出租率95.1%。2016年，龙湖投资性物业收入20亿元(剔除营业税前)，同比增长35.2%，毛利率74%。

据龙湖方面称，未来，在城市进入和选址布局方面，龙湖商业仍将始终坚守核心一、二线城市，并依托于自身特有的城市地图研究体系，进行网格化精准投资布局，北京、上海、杭州、重庆、成都均将实现一个城市多个天街的格局。

对此，李楠还向《证券日报》记者透露，有别于过去商业围绕住宅作为配套的传统捆绑辅助拿地方式，龙湖关于商业的投资正在发生一些改变，商业项目的独立判断、获取将成为新常态。“大家可以看到最近的一些项目，比如说南京，一些核心一、二线城市的商业项目，确确实实是商业非常明显的发展节点，其实我们也在独立地判断、获取项目。”

值得关注的是，据《证券日报》记者了解，马上迈入“千亿元俱乐部”的龙湖地产，目前自持商业资产已开业规模达223亿元，筹备中的自持商业资产规模达239亿元。

然而，商业资产规模的提升往往将带来运营压力。

提升运营能力

在运营管理方面，以一个购物中心三年调整一轮商户的管理规律来看，创新商业空间设计、业态调整和营销服务等多种环节的协同发展，都是龙湖商业所面临的问题。

“规模的提升确实在运营管理上给我们带来了挑战”，李楠表示，“实际上，龙湖商业很早就意识到了这一点，一直持续推进着商业一体化平台建设。这个平台涵盖招商、推广、运营、物业、工程、招采、人力等各方面，目前已经形成以集团为统筹，各地区、各项目联动的运作模式，在一定基础上提升了整体运营效率，也为后续龙湖商业的发展提供了坚实的基础。”

同时，针对新零售可识别、可触达、可服务的特点，龙湖商业还在积极构建商业大数据平台，通过数据通达及共享实现经营管控及运营协同，一方面，以信息化技术提供智能的消费者服务，不断的提升环境友善度，为顾客提供最佳的消费体验；另一方面，依托科学数据分析，为商户提供更加细致的经营洞察和运营服务。

而在吸引客流方面，龙湖商业在体验性上下了不少功夫，譬如寻找各类IP实现不同的“场景营造”，以此提高体验性。

更重要的是，在资金沉淀方面，每年销售回款的10%作为上限投入持有型物业，正是龙湖商业战略投入的红线。

此外，李楠表示，龙湖商业目前的目标依然是通过精细化的运营使得旗下购物中心能达到最优资产收益回报。基于这个目标，未来不排除有一些基金和轻资产的运营模式。此前，龙湖曾为苏州和重庆的项目引入加拿大养老基金。

对此，有业内人士认为，吴亚军的这盘自持商业运营的棋局将逐渐进入收获期，每年投入销售回款的10%作为上限进入商业地产，带来的是2020年商业租金对集团总利润贡献占比达到20%。更重要的是，未来稳定的商业租金收益，将能覆盖掉公司的借贷利息，这无疑是笔理想的生意。