1 由群雄纷起到诸侯割据，行业集中度提升大势所趋

1.1 地产王者时代加速来临

98年房改以来，中国城镇化率快速推进、人均居住条件显著改善，也催生了房地产开发销售这个百万亿级市场。作为资源整合行业，房企数量随着市场规模扩大迅速增加。随着行业规模结束快速增长、房价快速上涨引发政策调控，行业出现短周期波动和整体毛利率缓降，房企竞争压力陡增。同时，人口聚集引发行业围绕城市能级和城市圈的区域分化，重点城市地价涨幅快过房价涨幅，促使以规模和资金实力为核心的行业门槛迅速提高。

在此背景下，我国房地产行业集中度近年来呈连续提升态势。

(1)排名前100的房企市占率均有不同程度提升：2009年-2016年，top5房企市占率由4.5%持续提升至12.9%，top6-10房企市占率由3.3%提升至5.7%，top11-20房企市占率由2.1%提升至5.7%；2010年-2016年，top21-50房企市占率由3.4%提升至7.7%，2013年-2016年，top51-100房企市占率由2.5%提升至3.6%。

(2)龙头房企市占率提升幅度和速率均大幅高于二三线优势房企，行业分化加剧：2009年-2016年，top5市占率增幅8.4个点，top6-10增幅2.4个点，top11-20增幅3.6个点；2010年-2016年，top21-50增幅4.3个点；2013年-2016年，top51-100增幅1.1个点。

(3)龙头市占率增长更稳定：top5市占率每年均不同程度提升，top6-10、top11-20、top21-50分别有3年、1年、1年市占率出现回落。

(4)本轮地产小周期中，中小房企清理历史库存并逐步退出，大型房企顺势兼并重组、冲规模抢占竞争优势，房企集中度加速提升，龙头房企市占率在2017年以来更是出现跳跃式增长。Top5、top6-10和top21-50市占率分别大幅上升6.4个点、1.4个点和0.8个点。

(5)在短周期下行期间，龙头房企优势凸显，市占率提升更快；抗风险能力更强，销售增速显著好于行业水平；市占率排名也更稳定。以万科为例，市占率2006年开始提升，在行业短周期回落的2007-2008年、2011-2012年、2014年和2017年均显著提升。龙头销售增速显著高于全国平均水平和三四线房企。2014和2015年，TOP1-20的销售增速均显著好于TOP21-50及行业整体水平(TOP21-50也好于行业水平)；2011-2016年，top20、21-40及41-60的排名变化率依次递增。

总的来说，我国房地产王者时代正加速来临：行业集中度快速提升，行业分化加剧，龙头房企无论是在当前的行业短周期回归阶段、还是行业中长期趋势看，优势凸显，市占率将继续增加。

1.2 它山之石：从美国和香港看我国房地产行业集中度提升空间

中国的房地产市场发展至今，虽然经历了几次短周期的波动，但未曾经历过一个完整的长周期。中国和美国都是国土面积和人口规模的大国，和中国香港有类似的房地产运作规则。因此美国和香港作在成熟的房地产市场中和中国最具有可比性。2016年底，美国TOP5和TOP10市占率分别为20%和29%，而中国分别为13%和19%；香港TOP3和TOP4市占率分别为24%和33%，而内地分别为9%和11%。综合美国和香港情况，我们认为，中国房地产集中度至少还有一倍的提升空间。

1.2.1 美国：成熟的市场、稳定的三巨头

“三巨头”格局稳定

美国房地产行业按照产品属性分为住宅物业和投资物业，我们主要关注以私人住宅开发和销售为主业的房地产企业，即住宅建筑商(Home Builder).

美国的住宅建筑商以私人住宅开发和销售为主，也兼做相关的金融服务业务和房地产投资业务。住宅建筑商有公开上市公司和私营公司，其中销量排名前十大均为上市公司。2009年以前，传统的美国四大住宅建筑商为霍顿(D.R.Horton)、桑达克斯(Centex)、普尔特(Pulte)和莱纳(Lennar).2009年Centex被Pulte Homes收购，2010年改名为PulteGroup。从2009年起美国三大住宅建筑商保持着行业的“三巨头”地位直至今日，并且连续四年排位保持稳定不变。

美国新房市场已趋于成熟稳定

通过美国房地产每年的新房销售套数乘以新房的平均售价得出每年的美国新房销售总额，选取近50年的数据观察之后可发现：美国的新房市场在2005年及之前属于快速扩张与发展的阶段；在2005年达到了销售的巅峰，总额突破3500亿美元；之后由于受到金融危机的重创，新房市场的表现大幅跳水；从2012年起美国房地产市场逐渐复苏和回温，目前销售可观、增幅平稳，进入成熟稳定期。

对比美国，中国行业集中度提升空间巨大

我们统计2006年至2016年美国Top1、Top3、Top5、Top10房地产开发商的销售金额，并通过新房销售套数乘以新房的平均售价得出每年的美国新房销售总额，以此推算出行业龙头的市场占有率，发现以下两个特征：

(1)美国房地产行业的集中度维持在较高水平：截止2016年Top1开发商市占率超5%，Top5开发商市占率达到20%，Top10开发商市占率接近30%；

(2)尽管过程中有增有减，但金融危机过后，美国房地产行业领头开发商的市占率总体呈现上升趋势。

对比同期中国Top5、Top10房企市占率，发现目前美国的行业集中度高于中国。截至2016年底，美国的行业TOP5市占率为20%，而中国则仅为13%；美国行业TOP10市占率为29%，而中国则仅为19%，甚至低于美国行业TOP5的市占率。而2017年1-6月中国房地产市场的行业集中度快速提升，TOP5上升至19%，TOP10上升至26%，但离美国的行业集中度仍有一定距离。

考虑到中美土地制度和房地产区域开发门槛的差异，我们认为中国的房地产市场环境更有利于大开发商的发展，中国房地产市场的行业集中度最终会超越美国。

1.2.2 香港：运行制度类似，行业高度集中度

除了美国，我们选取香港作为参考。在内地房地产发展的历程中，许多关键词乃至发展轨迹都能看到香港模式的影子。从25年前“中国土地第一拍”在深圳落槌，到之后的制度(包括土地出让制度、预售制度、按揭制度等)、产品(包括外观、层高、园林、会所等)，甚至营销模式、物业管理，内地如今这一整套房地产运作规则都是在学习香港基础上发展而来。

房价波动向上的成熟市场

香港房价指数在近20年经历了几次涨跌周期，总的来说波动向上：1997年10月之前房价一路攀升，达到了172.9；这之后受到亚洲金融危机的影响香港房价进入长达七年的下行周期，于2013年7月跌至58.4的谷底；2003年8月开始香港房价又重新步入上行通道，于2015年9月上涨至306.1，涨幅超过4倍；而2015年10月开始，受香港经济增速放缓、美联储加息、大陆经济下行摸底等因素的影响，房价指数出现下行；而从2016年4月开始，香港房地产市场又开始复苏，直至今年5月，房价指数已实现连续14个月的增长。

内地引入香港经验，土地制度具有可比性

自1842年成为英国殖民地起，香港就开始实行土地租批制度，即土地归港英政府所有，由政府向开发商或土地使用者批租土地，开发商或使用者获得承租批准期限内的土地使用权，并向港英政府一次性缴纳规定期限内的土地使用权出让金。在香港回归以后，香港的土地批租制度并没有改变：1997年7月1日起，根据《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定，香港境内的土地属于国家所有，由香港政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入归香港政府支配。

上世纪80年代，内地改革开放，在土地政策方面引入了香港经验，学习效仿了土地租批制度。因此相比起与美国的差异，内地和香港的土地政策较为类似。

垄断格局已久，行业集中度极高

自上世纪70年代起，香港的人口急剧膨胀、经济腾飞。伴随着港府大规模推动基建，房地产业发展迅速。进入80年代，市场的垄断格局已非常凸显，以长实地产、新鸿基地产、新世界中国地产、恒基兆业地产集团为首的十大地产集团的股票市值占地产建筑类上市公司总市值的七成。21世纪初十大地产集团的房地产开发量占港总开发量八成左右，行业集中度很高。

从三个公司年报中摘取出相应年度在港住宅物业销售收入，除以香港年度住宅楼宇买卖成交金额，推算出住宅市场占有率。可以看到，香港房地产市场的行业集中度极高，新鸿基地产最高市占率达31%，三大地产公司最高总市占率达56%。

对比内地和香港TOP3、TOP4市占率情况，目前内地房地产行业的集中度远不及香港：2016年，香港TOP3和TOP4市占率分别为24%和33%，而内地仅有9%和11%。

2 龙头如何走向寡头，解构强者恒强行业趋势

2.1 土地门槛持续提高，利好资金雄厚大型房企

2.1.1 土储是持续经营根基，拿地能力决定业绩水平

土地是房企开展业务的基础，以合适的价格获取土地资源是企业成功的基础。土地成本在房企销货成本中占比高，项目后期规划、开发、销售决策都是在拿地后进行的，和竞地决策密不可分。以合适的价格获取土地是项目盈利的基础，以保利地产为例，近年来房地产开发项目中土地成本占比均在40%以上，2014年最高达44.7%。

2.1.2 房企卡位重点城市推高地价，房企拿地成本增加

房地产短期看金融、长期看人口，产业的集聚效益和人口的区域间流动，决定了中长期看房地产市场地区分化加剧，这也是此轮短周期行业政策的区域分化显著、市场热度在区域板块轮动周期拉长的原因。区域分化导致房企可布局城市减少，在冲规模保业绩压力下，一二线和强三线土地市场竞争均非常激烈。从一二三线供需比(土地供应建面/成交建面)可以看出：一线城市土地供需比不到1.1，呈供不应求状态；二线城市供需比基本在1.1-1.15间，考虑到若二线供应较充足，中东部二线城市土地基本处于紧平衡状态，补库存需求一旦增强，市场热度应声而起；三线城市供需矛盾相对不突出，但2016年也在强三线热度带动下快速供需比快速下降至1.2。土地供需紧张推升地价，2016年以来土地溢价率快速提高，一二三线城市整体溢价率分别提升至41.9%、52.5%和34.1%。由于热点城市开始推广“限地价”土地出让方式，实际溢价率应更高。

2.1.3 土地市场调控升级，资源型规模房企优势凸显

政策调控因城施策，房企拿地门槛不断提高，大型房企的优势明显。自2016年4月份以来，为抑制土地市场热度和地价倒逼房价上涨的现象，热点城市陆续出台土地调控措施，从拿地规则、资金来源、保证金及付款期限、预售管理等方面进行限制，拿地门槛提高，利好资源型规模房企。

拿地规则层面：以南京为例，先后推出限价、摇号、限制土地用途、提高自持比例等。限价和摇号在一定程度上抑制了土地价格的非理性上涨，限制土地用途和提高自持比例则加长回款周期。

资金来源层面：上海、广州等地相继出台政策，严格约束土地出让金来源。以广州为例，“要求商品住宅用地竞买资金(包含保证金)需为自有资金，不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金”。这就将自有资金规模较小的中小房企排除在外，销售回款规模成为竞地资格的无形筛选器。

预售管理层面：成都、重庆等打击房企捂盘销售，提高预售门槛。一方面提高预售时项目竣工程度，拉长房企预售回款周期；另一方面限定预售商品房的抵押登记，规定“抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押”，将相当比例的存货从贷款抵押品标的中排除。相比于资金雄厚的大型房企，预售回款速度下降和贷款融资占比更高的中小房企所受影响更大。

保证金及付款期限层面：济南、福州等提高保证金比例并缩短付款期限。福州在2016年9月颁布新规，“将居住用地竞买保证金比例从20%提高至30%，并规定全额土地出让金3月内付清，30日内付50%，90日内付清”。这就要求参与竞拍的房企要有充足的流动资金。