本轮地产宏观调控开始之后，一二线城市销量受制明显，三四线城市接力，销量增速下滑较为缓慢；主要大城市去库存持续，全国范围内库存开始缓慢回升；施工面积维持在较高水平，土地购置面积加快，房地产开发投资下半年预计维持较高水平，增速下行会比较缓慢；中长期看，房地产销量拐点或出现在2020—2022年前后。

我们的逻辑是：第一，将房地产小周期分为去库存的上半场和加库存的下半场，上半场需求在地产调控放松和宽松货币政策刺激下出现放量。下半场地产调控政策趋严，货币政策趋紧，需求受到抑制，上半场中拿地放量，形成周期下半场的大量新增供给，推动周期加库存。但在本轮房地产小周期中，政策放松持续的时间长、力度大，整体地产小周期会持续5年左右。

第二，因为目前库存持续低位，这导致了房屋价格可能会持续高位、回落有限，即在相对较高的价格上保持刚性。在政策继续强调“因城施策，分类调控”，房贷按揭利率继续走高，去年同期基数较高的情况下，需求可能被进一步挤压，一二线城市成交量同比大幅下滑的状况可能会在三季度持续，三四线城市受调控影响较小。全国范围内来看，5月、6月销售增速出现反弹，房地产市场出现企稳迹象。

第三，在本轮小周期中，楼市政策放松和行业去库存同步发生，造成了2016年开发投资不算好，在2017年后续阶段中，楼市限购和行业补库存同时发生，同时2017年土地购置面积回升，存量施工面积远超房地产销量，这均将形成投资惯性，使得2017年投资增速持续维持在较高水平，并且鉴于本轮周期后续仍将经历较长时间的加库存阶段，三四线城市接力一二线城市，6月投资增速已经企稳，叠加在接下来3年1500万套棚改规划的推动，预计未来两三年投资的表现也不会太差。

第四，从全国范围内看，2016年房地产市场的确经历了一轮库存去化的过程，但从2017年2月开始，房地产库存开始逐步回升，截至2017年6月，实际库存约为53.35亿平方米。从去化周期的角度来看，2015年4月去化周期达到历史最高水平的49.91个月，之后随着房地产政策逐渐放松，去化周期逐渐降低，截至2017年6月，去化周期已经降至38.17个月。后续随着房地产销售速度继续降低，库存可能会继续上升。

第五，1996年以来，每年城镇人口增量大致在2000万左右，截至2016年年底，城镇人口占总人口比例已经达到了57.35%，按照社科院专家的计算，到2030年左右，城镇人口将会达到70%左右，之后城市化进程将会基本停滞。如果这种估算是正确的话，那么在未来14年中，城市化比率的增量大概为0.9个百分点。同时，在十三五期间，也就是2016—2020年期间，城市化进程仍然会保持在较高水平，而2020年之后，城市化进程则会慢慢开始减缓。