“房子是用来住的，不是用来炒的。”过去几年我国房价一路飙涨，居民持续加杠杆并且购房抵押率不断上行，一方是刚需者买不起房，一方是炒房团越来越多，一定程度上，房地产泡沫已成为我国最大的“灰犀牛”。所幸的是，2016年国庆以来，我国房地产调控不断加码，截至2017年7月底已历时10个月，调控效果有成效也有不足。往后看，拴住拴好房地产泡沫这头“灰犀牛”，一方面需要保持政策延续性，继续因城施策、分类调控；另一方面需要从土地供应、租房市场、政策前瞻性等三大方面精准发力、多管齐下，以期早日建立符合我国国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。

抑制房地产泡沫刻不容缓

相较于偶发性大、难以预见的“黑天鹅”事件，“灰犀牛”是指发生概率大且影响巨大的潜在危机，它的出现往往会伴随着一系列警示信号和迹象。透过我国房价走势、中国居民杠杆率水平和购房抵押率等指标来看，用“灰犀牛”来形容当前我国面临的房地产泡沫风险，其实并不为过。

一方面，我国房价一路飙涨。数据显示，以商品房销售额（累计值）与商品房销售面积（累计值）的比值作为房价表征来看，2016年底为7500元/平方米，分别为5年前、10年前和15年前的1.4倍、2.2倍和3.4倍；以统计局公布的70个大中城市新建住宅价格指数来看，自2005年有统计以来的144个月中有112个月同比正增长，也即过去12年中近八成时间房价都在上涨，并且上涨月份的月均涨幅（6.9%）远高于下跌月份的月均跌幅（-2.4%）。其中，自2015年5月起已经连续26个月环比正增长（月均增速0.55%），自2015年12月起已经连续19个月同比正增长（月均增速7%）。房价走高也带动了房地产市值的快速膨胀，过去12年间，我国房地产市值增加了6.3倍，同期城镇居民可支配收入仅增加了 3.5倍。

另一方面，我国居民持续加杠杆，购房抵押率不断上行。房子越来越贵，房市“一片繁荣”，我国居民总资产中主要以房地产为主（有研究发现，占比超过五成），最主要的负债则是居民按揭贷款（占比超过6成）。2016年底我国居民按揭贷款接近20万亿元，是5年前的2.7倍；2016年底我国居民部门杠杆率水平为45%，分别是5年前和10年前的1.6倍和3倍，杠杆率水平快速上升的背后，简单来说，就是居民可支配收入的涨幅赶不上房价。如果说我国居民杠杆率水平相比欧美发达国家（60%以上）尚有安全空间，那么，基于购房抵押率（新增个人购房贷款额/年度商品房销售额；衡量的是购房者杠杆率的边际变化），我国其实已经比较“危险”。2016 年底中国购房抵押率达到 50%，远高于5年前的20%左右，也已接近美国次贷危机爆发之前的前两年水平（约55%）。

当前调控效果喜忧并存

2016年国庆以来，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位、抑制房地产泡沫、加强房地产调控、促进房地产市场平稳健康发展等表述频频出现在各类国家级会议和政策文件中，各地也陆续出台包括提高首付、限购、限售等调控举措。与以往几次调控有所不同，本次总体思路是因城施策、分类调控，即“一二线控房价、三四线去库存”。从过去近10个月实践来看，本轮调控效果可谓喜忧并存，喜在房地产销售量价齐落、三四线城市库存去化明显、房地产投资增速平稳回落，忧在房价水平和开发商拿地价格仍处高位、居民房贷规模持续高增。

其一，房地产销售已量价齐落，三四线城市库存去化明显。从销售面积看， 2016年1月-10月，30个大中城市地产销售面积月均同比增长29.5%，到了2016年11月-2017年6月，已变为月均同比增长28.8%，往后看，房地产销售预计会继续回落。从销售价格看，统计局数据显示，截止2017年6月，70个大中城市中一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落，二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落。需要注意的是，得益于因城施策和棚改货币化安置，三四线城市销售的回落幅度明显低于一二线，价格跌幅也低于一二线（部分三四线城市房价甚至涨幅加大）。

其二，房地产投资增速平稳回落，对经济增长构成强支撑。今年1-4月房地产投资增速累计同比增长9.3%，较1-3月提升了0.2个百分点；到了5月和6月，已转为分别下跌0.5个百分点、0.3个百分点至8.8%和8.5%，房地产投资增速水平开始放缓，不过绝对水平仍然较高。展望下半年，房地产投资增速将总体回落，但基于过去两轮调控期间的走势和本轮调控的特殊性来看，后续下滑幅度不会过快过猛，预计全年可实现5%左右的增速（笔者今年6月对此已有专文讨论）。房地产投资不会下滑，意味着地产调控对经济增长的冲击有限，也即我国经济下行有底，GDP 6.5%以上的目标增速有了坚实保障。

其三，房价水平和开发商拿地价格仍处高位。一方面，70个大中城市房价并没有实质性下滑。2016年10月调控开始至2017年6月，全国房价（全国商品房销售额累计值与商品房销售面积累计值的比值）月均为7800元/平方米，较2016年9月高出300元/平方米；70个大中城市月均同比增长10%，高出2016年前9个月均增速5.27个百分点。另一方面，地价仍然居高不下。2015年年中至今，土地溢价率一直震荡走高，房地产开发商土地购置费累计同比增速自2016年9月以来也延续上升态势，表明调控之后地产开发商拿地热情依旧高涨，也可反映各地政府对土地财政仍未“放手”。

其四，居民房贷规模高增。央行数据显示，2017年上半年，居民中长期贷款（主要是按揭）月均新增4700亿元，与2016年全年水平相当（4733亿元），大幅高于此前几年水平（2013年、2014年、2015年月均规模分别为1875亿元、1858亿元和2542亿元）。由于居民房贷存在滞后效应，加之银行普遍取消了房贷利率折扣优惠，往后看居民按揭规模有望逐步回落。

不难看出，本轮调控力度绝对堪称“史上最严”（如限购限售并存），但调控结果还是有“不尽如人意”之处。这一现象的背后反映的是我国房地产市场的特殊性和重要性，要做到党中央国务院要求的“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”，其实很考验有关当局的智慧。一方面，房地产是国民经济运行的支柱性产业，涉及到我国经济社会的方方面面，我国显然还不具备可以承受房价崩盘的条件，改变地方依赖土地财政的局面也难以一蹴而就；另一方面，“一套房子绑架了一代人”，网上流传的这句话虽有夸张演绎的成分，但不容置疑的是，“居者有其屋”的家庭观念、户籍制度、孩子教育等现实问题也让房子“不得已”成为国人刚需。

提升房地产调控效果的对策

鉴于前文分析，要实现“建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”的总要求和总目标，拴住拴好房地产泡沫这头“灰犀牛”，需要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的总定位，保持政策延续性，继续因城施策、分类调控；还需要从土地供应、租房市场、政策前瞻性等三大方面精准发力、多管齐下。

其一，继续坚持因城施策、分类调控的总思路。我国幅员辽阔，各地发展水平不均，房地产市场呈现出区域性、结构性的特点，因此调控不能搞“一刀切”。对于一二线城市，控房价是当务之急。在当前各地已经出台的各项举措上（包括规范开发、销售、中介行为，限价销售等），更多还是要从房价上涨的本质原因入手，合理增加住宅用地，并且想法设法疏解大城市病，既要通盘优化教育、医疗等核心资源与户籍、房产的挂钩制度，也要着力控制人口规模，引导人口“走出去”。对于三四线城市，消化房地产库存是工作重心，尤其是广大中西部的地级市、县级市的楼市库存积压较为严重。具体对策上，除了实践今年政府工作报告中提出的“支持居民自住和进城人员购房需求”、“棚户区改造”、“因地制宜提高货币化安置比例”等举措外，源头上还是要持续推进城镇化，千方百计加快农民工“市民化”进程，比如探索允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户的政策，提升这类群体在就业地购房的预期和需求。

其二，着力完善土地供应制度，多元化土地供应。目前我国土地招拍挂主要采取“谁价高谁得”的方式，加之政府是唯一的土地出让主体，地方政府对土地财政依赖较大。可以说，我国房价之所以越调越涨，土地供应制度没有理顺是个中要因。由于土地供应制度涉及面广，改革起来难度很大，总体思路应是循序渐进、逐步实施，直到摒弃政府全面垄断供应的做法，创造出多个市场交易主体，让土地市场价格充分体现出来。此外，有研究发现，从城市建设用地单位面积的GDP产出看，我国城市里存在大量闲置低效土地，城市用地利用率远低于发达国家水平，城市居民住宅建设用地明显不足。因此，应盘活土地存量，改变土地属性，增加住宅建设用地供应。

其三，大力发展房屋租赁市场，探索租购同权制度。住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分。相比主要发达经济体，我国房屋租赁市场还很不健全也不够发达，存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等诸多问题，特别是租房难以享受到购房所配套带来的子女教育权等制度权利。各地应在租购同权上多花心思、多想办法，通过政策导向激活住房租赁市场，逐步缓解购房刚需。例如，广州市今年7月中旬出台的政策就明确提出了租购同权，即只要是符合条件的租房人，其子女享有同等就近入学的权利。

其四，提高政策的前瞻性，加强预期管理。“每一次房价调控，都是为了下一次更好的上涨。”这是以往调控留给国人的直观感受。究其根本，主要原因是政策缺乏前瞻性，往往表现出临时性和突击性，而且有些政策一看就知道不具备可持续性，例如，本轮调控有些地方政府出台的限售令就有待商榷。对于房地产调控这类重大的公共政策，各地政府应着力加强政策调研，因地制宜，做好政策储备，尽量确保政策稳定性和延续性，从而有效引导政策预期。