过去半年内房股无疑是港股牛市中的明星，大批个股翻倍，龙头中国恒大、融创中国涨了3倍。

地产行业由于其预售与结算收入的错配，市销率是最有效的前瞻指标，本人2月份曾整理“港股和A股地产公司市销率对比”，列出了主流地产公司的一些市销率数据，现在半年过去了，对主要跟踪观察的数据做一个回顾（说明：销售数据大部分来自克而瑞，未经详细考证，17年预计销售属个人拍脑袋，仅供参考）：

个人的观察结论（以下都是上述表格跟踪房企的数据）：

1、今年3月6日，整个中国的房地产价格已经涨了一遍，房企土地储备价值翻倍，而市场给予内房整体的市销率估值为0.295倍，所以造就了后面的大涨，结果是半年内房整体股价上涨137%，而大涨后按照17年预期销售的市销率也仅为0.447，还是非常低估；

2、A股地产3月6日市销率为0.661，比港股溢价一倍多，所以半年涨幅只有12%，按照17年预期销售的市销率为0.58，相比港股溢价30%，参照A/H溢价指数，目前A股地产与港股地产处于同一起步线上，也很低估。

3、16年的销售房价已上涨，对应14/15年的低价土地，因此龙头房企取得13%左右的净利润率，普通房企10%左右的净利润无压力，17年的销售对应15/16年的土地，整体取得10%的净利润率无压力，按此计算，内房明年结算16年的整体市盈率约6.3倍，后年结算17年销售整体市盈率约4.5倍，A股地产明后年对应市盈率分别为6.8倍和5.8倍，都属于极度低估区间。

4、关于房地产调控，可以因看空中国经济看空房价卖出地产股，但调控卖出地产股未必是合理的选择，调控政策就是龙头房企清理门户的帮凶，没有调控，龙头怎么并购到低价土地？融创怎能买到万达？

看总结数据：

未来展望：

1、房地产行业处于周期顶部区间，销量今年见顶概率很大，但地产始终是中国最大的消费升级需求，中国的城市化还有很大的空间，未来行业的销售额每年在10万亿以上，并逐步增长，大概率5~7年会到15万亿；

2、龙头房企有资金成本，规模优势，管理优势，未来将会持续扩大市场占有率，很多中小房企会逐步退出这个市场，因此龙头房企未来5年还是会持续成长；

3、如果不发生金融危机或极端情况导致的地产销售速冻，内房牛市短期内不会结束，而A股地产也非常低估，最近一周的突然崛起不是偶然，而且只是开始，后面很可能出现内房拉动A股地产持续上涨的局面。

4、明年大概率是房地产销售小年，缩量是必然，但从今年的top20房企的拿地市场占有率看，他们大概率还会整体增长，行业加速出清。

5、个人从年初就不看好房价继续上涨，并卖出投资房产增加股市配置，不看好房价看好地产股，这个分裂还会持续下去。

6、房价崩溃怎么办？如果地产速冻，房价断崖式下跌，地产股会跌，其它行业一样会受到很大影响，引发全面金融危机的概率很大，因此赌国运，以时间换空间，走一步看一部，继续看多地产股！