今天，国家统计局的房地产数据公布。数据显示，8月中国楼市进一步降温，诸多分析师认为，房地产的“金九银十”或许不会出现。

但是，恒大业绩暴涨把许家印抬到了首富的位置；内房股和地产股带动H股、A股大涨，为何在一片“降温”声中，地产板块却表现如此优异？

分析认为，地产业绩稳健、行业集中度提高；库存新低或促使地产企业资产价值重估；十九大前出台地产调控政策概率下降是理解房地产板块“爆发”的三个逻辑。

在未来，房地产市场和房地产商又将会出现什么样的转向？

“爆发”逻辑之一：房地产业绩稳健 行业集中度快速提升

首先是房地产企业业绩的稳步增长。

据《上海证券报》报道，有分析师表示，前期资金对房地产市场的预期比较一般，都在观望。但近期出炉的上市房企半年报，以及月度销售数据，令市场对之重燃信心。

以万科为例，其上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现净利润73亿元，同比增长36.47%。9月5日披露的销售数据显示，公司前8个月实现销售面积2391.6万平方米，销售金额3497.8亿元，均较上年同期大幅增长。同期，保利、招商、金地等公司签约销售金额同样大幅增长。

港股市场的内房股表现一样出色。例如，融创今年前8个月实现销售金额1646.8亿元，同比增长111%。上述分析人士表示，之前港股市场对地产股的担忧主要集中于较高的负债规模，但从部分龙头企业的融资情况来看，这并不是太大的问题。

尽管市场对房地产行业重拾信心，但并不意味着所有企业都被低估。多位业内人士接受《上海证券报》记者采访时都表示，行业资源正加速向龙头房企集中，而这一趋势将持续延伸。

“行业集中度越来越高，大房企品牌号召力越来越强。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示，中小房企过去尚有地方优势，但现在资源大都在向大房企集中。

广发证券研报指出，在调控背景下，规模房企在融资、拿地、销售、品牌方面相比中小房企，竞争优势更为明显。从销售规模看，今年上半年，前10大房企的销售金额合计约1.54万亿元，市占率高达26%，较去年的20.4%继续上升5.6个百分点；第11-20名、第21-30名房企的市占率也小幅上升，分别至8.7%、6.1%。

龙头房企的增长则更为明显。数据显示，万科、恒大、碧桂园在过去4年的销售金额复合增长率分别达到35%、62%和122%。与之同时提升的还有销售均价，无论市场波动如何，龙头房企几乎都可以保持稳定的销售均价提升幅度。

此外，在土地投资端的集中度也在提升，主要体现在两个方面：一是规模房企对中小房企的兼并收购继续增多；二是在土地招拍挂市场，地方政府限定的种种条件已经在一定程度上使得中小房企公开拿地更为困难。

在信贷领域，今年上半年，66家A股上市房企融资整体是以银行的开发贷为主，取得银行借款的规模6354亿元，同比上升32%。其中，大中型房企取得银行借款的增速较高，而小房企甚至出现了同比下降。

“爆发”逻辑之二：库存出现新低 地产企业资产价值或重估

华尔街见闻此前曾提到，国家统计局14日公布的数据显示，8月末商品房待售面积62352万平方米，较7月末减少1144万平方米，跌至近三年来新低。

中国证券网援引中原地产分析师张大伟称，按照8月份单月成交面积1.2亿平方米计算，当下库存去化周期已经只有5.1个月，“楼市去库存第一阶段基本完成。除了东北、西北等少数城市，全国大部分城市库存已经进入良性周期。从2014年四季度以来，全国性连续3年的去库存政策见到了明显的效果。”

海通证券分析师涂力磊分析称，在当前的政策紧缩和长效机制并举的情况之下，一线和二线城市去化周期短期仍有继续上行的压力；三四线城市去化周期短期稳中趋降。

广发证券认为，在库存减少的情况下，企业库存流动性折价将大幅收窄，地产企业资产价值估值较低，未来将会出现补涨：

目前行业大背景仍然是调控与景气度高位下行，需求端调控不放松并且信贷端收紧趋势进一步加强（融360统计的35重点城市8月首套房按揭贷利率首次上行至5%以上，达5.12%），加上供给端行政管控下，地产销售增速下行趋势不变，同时市场化拿地与政府限价的背景下（并购除外），企业利润率也将下降。

这种情况下，板块PE估值难以获得持续提升。但于此同时，我们提示应该关注一定的结构性行情。目前行业低库存下企业库存流动性折价将大幅收窄（尽管企业存货的盈利能力在限价的背景下略有下降），NAV估值存在修复基础，而从相对估值来看，目前地产板块的相对PE（申万地产板块 PE TTM / 沪深300 PE TTM）已经处于历史低位，周期轮动下地产会补涨跟随。

“爆发”逻辑之三：十九大前严厉调控地产政策概率降低

历史上，投资地产板块的关键是捕捉政策拐点，具体来说就是在政策出现放松的可能时积极配置地产行业。

在今天统计局公布的8月份70个大中城市住宅销售价格中，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅则全部回落，中国8月商品房销售增速接近3年以来最低水平。

为减少对经济的损害，中国的房地产价格调控实行“因城施策”的方法，在每个城市实行不同的调控政策。

路透社根据公布的数据测算，中国8月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比上升8.3%，涨幅连续第九个月收窄。从环比看，8月新建住宅销售价格连涨28个月，但涨幅收窄。

美国媒体援引香港Rhb Osk Securities分析师Toni Ho的话说：

8月房地产价格数据不及预期，市场普遍关心的中国会在十九大之前还会再一次出台严厉房地产管控政策的概率大大降低。不少投资者也认为，在传统的房屋销售旺季，九月中国房地产市场能有所回暖。

展望未来：土地严控，“地产商”未来转向“开发商”？

长江证券认为，随着土地政策的变化，房地产企业也经历了四个阶段的转型：

1）1.0 时代，招拍挂严格执行前，商业模式是“重拿地+轻开发”，盈利模式是高毛利；

2）2.0 时代，招拍挂推升地价，商业模式是“融资+囤地”，盈利模式是高杠杆/高毛利；

3）3.0 时代，限价政策压制房价，商业模式是“周转+合作”，盈利模式是高周转/合作收益；

4）4.0 时代，控地价政策出台，商业模式、盈利模式将进一步切换，更注重产品、管理。

经过以上政策推动，我们认为房地产企业商业模式逐步由重视融资、拿地、囤地的地产商，向注重产品、周转、管理的开发商转变，房地产企业估值体系将以 ROE 为核心进行重塑。

从历史上来看，ROE是如何成为核心竞争力的？长江证券认为：

1.0 是土地为王时代，房企核心竞争力是出身，通过协议拿地、囤地赚取两类级差地租，享受天然的高利润率。2.0 是杠杆为王时代，房企核心竞争力是融资能力，通过多渠道融资并囤积土地，追求高杠杆并享受地价重估的高毛利。3.0是周转为王时代，房企核心竞争力是运营能力，通过产品标准化、运营标准化，推动周转率提升。

长江证券认为，今年开始进入房企4.0时代。首先，土地出让向需求周期靠拢，土地价值重估也将走向末路。

在2017年81号文出台后，土地出让将逐渐由原来的供给周期向需求周期靠拢，将抹平房企土地获取能力，土地价值重估也将走向末路。

第二，行业集中度进一步提升，房地产行业进入优胜劣汰阶段，但仍处于具备空间的“白银时代”。

随着行业空间收窄、竞争日益激烈，房地产已经告别粗放式发展，进入精细化管理时代。

第三，市场需求升级化、房企规模巨大化，核心竞争力将回归产品和管理。

从需求特点来看，房地产市场逐渐由刚需向改善性需求升级，对房企的产品能力提出考验。

第四，不容忽视的市场风险，房企在库存和房价两方面面临更大挑战。