从近期关于房地产业的相关政策变化及房市“金九银十”的因素减退等诸多因素来看，我们认为房地产业步入理性回归存在大概率的可能。

房地产价格在2016年下半年大涨之后，在2017年情况发生一定变化。进入2017年，中国房地产市场迎来一场剧烈的变革。上半年，热点城市相继步入以限购、限贷、限价、限售、限商为核心的“五限”时代，房价过快上涨势头得到遏制。进入下半年，相关金融、限售政策仍然不时出台，特别是2017年9月下旬部分二、三线城市限售政策的出台，将对房地产投机炒作构成大阶段的影响。从而从未来展望来看，我们预计在政策规范的背景下，房地产企业有望进入理性回归的概率较强。

图1:近年A股房地产上市企业估值变化

目前深沪A股市场上，WIND数据显示：房地产上市企业高达148家，主要规模化企业集中于央企或国有背景企业，地产公司板块指数对市场的影响较为明显。如果从2016年整体经营情况来看，年报显示营收与净利增长明显；但如果透过今年3月之后的经营数据来看，政策的加严与现实的数据显示：业绩虽然继续增长，但负债总额却较高，企业负债率高企，加上政策加码调控，显示业绩增长动力不足与负债较高的一个市场博弈特征。之前所公布的半年报也印证了上述现象，考虑到调控政策的深入，从动态PE演变来看，预计地产行业的竞争与估值仍将发生较大变化。

表1:A股住宅地产类公司市值排名前20位与估值情况

研究发现，今年以来，国家调控房地产政策频出，各地限购制度不时推出，但实际上，从近期政策深入影响层面来看，有四个重要政策将对未来房地产企业规范发展起到重要作用。

一、 责任主体实施联合惩戒制度将促进规范

2017年7月下旬，国家发展改革委、人民银行、住房城乡建设部、中央组织部、中央宣传部、国土资源部等31部委联合签署了《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》，推出37条惩戒措施，对失信的房地产企业、个人进行联合惩戒。联合惩戒对象主要指在房地产领域开发经营活动中存在失信行为的相关机构及人员等责任主体。

研究认为，此举对于房地产企业责任主体的公开、透明、阳光运作等具有较大的促进与威慑，以往地产企业运作不透明或处罚落实责任主体不明等，有望得到较大范围的改进，由于此举是由31部委共同签署，因此涉及的面与管理规范的面将不同以往。

二、“租售同权”制度的完善与推进

2017年7月，广州率先推出“租售同权”政策，随后多地跟进，而建设部也在推进此政策。日前，最近，九部委要求大中城市加快发展住房租赁市场，首批12城试点执行《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。可见政策引导回归住房本质，坐实公民权益的一个战略布署，此举对于未来地产业发展将形成规范与发展影响可以预见。

图2:传统地产企业面临的供需挑战较明显

值得关注的是，作为一线城市的北京市也同样开始将在此方面跟进。据2017年8月18日《经济参考报》报道：8月17日，北京市发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》。通知称，包括京籍与非京籍的符合条件的承租人子女将享所在区义务教育。

三、公证执业中对不动产方面的严格管理

2017年8月14日，司法部印发《关于公证执业“五不准”的通知》，对于进一步规范公证执业行为提出明确要求。为严肃公证执业纪律，规范公证执业行为，加强公证工作管理，确保公证质量，《通知》提出了进一步具体规范公证执业的五项措施，其中第三条不准办理涉及不动产处分的全项委托公证、第四条不准办理具有担保性质的委托公证对于不动产形成规范，这对于炒房投机与抵押担保形成了严格规定，可以说对未来房地产相关领域形成促进规范的发展信号和打击投机的严格管理。

四、多个城市出台限售交易

和信研究发现，自2017年9月22日以来，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市先后出台楼市调控新政，重点都放在“限售”之上，除了限售，银行收紧房贷额度与提高房贷利率，进一步加速全国多地楼市“降温”。以深圳为例，根据美联物业提供的深圳商业银行贷款利率数据，深圳建行、工行和中行自9月22日起将首套房贷利率上浮10%；农行则自9月23日起，将首套房贷利率上浮10%。记者在深圳市罗湖区宝安南片区实地走访，多位地产中介向记者表示从今年年初的九折，到5月初的九五折、8月中旬的基准利率，再到目前的最少上浮5%甚至10%，深圳的首套房贷利率经历了4轮波动，审批也比以前严格。

表2:近期部分城市房地产相关限售政策情况

通过上述四个政策的出台，我们认为其切入到了地产行业的核心，利于规范与引导“房子是用来住的”的发展理念，同时，对于短期投机炒房将形成较深的影响。我们预测年底前仍会有针对地产行业的相关政策出台，因此可以判断房地产企业暴利的时代基本终结，行业发展将步入规范发展期的轨迹将日益体现。从调控历史来看，中国楼市调控已经进入第七轮，精准调控、遏制投机行为和市场炒作，皆成为调控的重点目标。其中，限售对于炒房客的打击作用格外显著，通过限售把房子压在炒房客的手上，提高其购房和炒房的成本，压缩和堵塞他们炒房变现的空间与渠道。

综上所述，传统的“金九银十”是房地产销售的好时期，今年的“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。目前全国多座城市近日接连升级楼市调控，“最严限售加上房贷利率上浮”似乎成为新一轮的楼市调控组合拳。通过行业政策及地产行业发展来看，A股上市企业未来发展将面临分化的概率增加，而整个行业发展态势来看，由于负债较高、行业政策博弈等将促进房地产行业的规范发展，优胜劣态对于行业而言具有一定的积极意义，其整个行业有望步入理性回归阶段的概率较大。

【风险提示】宏观经济不及预期、行业政策影响及部分地产泡沫的演变等