背景：

2016年8月11日，苏州出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，成为继2014年5月房地产刺激政策颁布以来第一个进行限购的城市，而后的9月30日，包括北、广、深在内的19个重点一二线城市重启了限贷限购政策，拉开了新一轮房地产调控的大幕。进入2017年3月，为进一步抑制房地产投机，以保定为首的部分城市开启了限售政策，截止9月23日，在距“9.30”新政满一年之际，全国已有超过45个城市发布了“限售令”。在限购、限贷及限售政策轮番轰炸下，房地产市场过度投机情况得到有效控制，“9.30”政策出台后仅一个月，30大中城市商品房成交面积迅速滑落，同比增速由9月的30.7%骤降至10月的12.4%，11月则是2015年3月来首次转负为-19.9%。从全国范围看，也是自10月开始便稳步下滑，至2017年8月商品房销售面积累计同比已降至12.7%，是近18个月来最低值。与此，在销售得到抑制的同时，房价也开始回落，“9.30”新政3个月后，即2017年1月开始70大中城市新建及二手房住宅价格指数同比增速开始持续下滑，至当年8月已分别降至8.1%和7.0%。

图：限售城市情况

自2003年房地产首次开始宏观调控，至今已经历了14个春秋，如果从2005年的“国八条”算起，也已度过了12年。这其中，为抑制过热、防止过冷，房地产调控大致可分为五个阶段。这其中调控背景大同小异，多是在经济下行压力较大时进行刺激，而投机过度、经济过热时相应收紧，其中的调控方法也是多集中在控制土地供给、控制资金量价及控制房屋供需这几个方面，调控基本达到了应有的效果，但其中的过程却不尽相同。由调控至销售在到投资的传导机制开始逐步钝化，而销售到投资传统的滞后时间变得不再有效，与“美林时钟”类似，房地产的周期性在政策的扰动下其规律性越来越弱，而身为国内经济周期之母，其传统周期的打破势必将会对国内资产的配置产生深远影响。

对于黑色金属建材而言，房地产用钢需求占到全部钢铁需求的30%，占到玻璃终端需求的75%，而黑色产业量上游的铁矿石、焦煤及焦炭的需求则完全受到钢材的影响，因此房地产对黑色商品的影响不言而喻，事实证明历次黑色商品主要行情的消亡均伴随着房地产市场的兴衰，所以分析房地产相关政策对其的影响是进行黑色商品研判的必要一环。

2005年至今，房地产调控一共经历了五个阶段。具体如下：

第一阶段：2005-2007年，房地产出现过热迹象，上涨压力较大，以“国八条”为开端，后又出台了“国十三条”和“9.27房贷新政”，房地产投资初步得到抑制，由2004年高点57%最低降至2006年低点19%，但价格上涨问题仍然突出，房地产投机行为仍较为频繁。

第二阶段：2008-2009年，次贷危机引致全球经济衰退，为稳定经济增长，政策开始转向刺激住房消费，期间先后颁布了《关于调整房地产交易环节税收政策通知》及“国十三条”和“国四条”等政策，受此影响，房地产市场触底反弹，房价大涨，销量猛增，房地产开发投资也由2009年初的低点回升至2010年中的较高水平。

第三阶段：2010-2013年，在一系列宽松政策刺激下，房价大幅上涨，投机氛围浓烈，为避免当前局面恶化，以“国十一条”及随后的“新国十条”、“新国八条”、“新国五条”为标志，新一轮调控开启，部分城市开始限购，首付款比例及房贷基准利率上调，最终房价过快上涨的势头得到暂时抑制，从2014年1月起，全国新建及二手房住宅价格指数同比增速开始缓慢回落，房地产开发投资增速也由2010年5月高点38.2%降至2013年10月的15.4%。

第四阶段：2014-2016年，人口红利消退，经济面临增速换挡，新常态下，为稳增长及去库存，新一轮刺激政策来袭，新“9.30”和“3.30”新政出台，限贷限购政策放松，央行降息降准，资金面重回宽松格局。受此影响，2015年4月起，主要一二线城市商品房销售面积大增，新建及二手房价格同比增速开始由负转正，但房地产开发投资完成额却并未跟随销售回升，二者相关性开始弱化。

第五阶段：2016-至今，一二线房价暴涨，投机氛围再次蔓延，并对实体经济造成侵害，同时稳增长及去库存目标基本达成，房地产政策再次收紧，央行隐形加息，限购、限贷、销售政策密集出台，并推出了租售同权等新政策。“9.30调控新政”出台后，30大中城市房屋销售面积迅速下降，新建及二手房价格增速也从16年11月起稳步下滑，调控基本达到应有效果，但在三四线城市棚改货币化的影响下，当地销售仍维持稳定增长的势头，从而使全国房地产销售增速降幅趋缓，最终导致房地产开发投资与调控出现了一定程度的背离。

单纯从政策角度看，国家对于房地产的刺激与抑制主要受宏观经济影响，而从当前的情况看，经济增速下滑势头得到有效缓解，GDP增速稳定在6.9%，稳增长目标基本达成，钢企负债情况明显好转，但同期居民负债率却在显著提高，长期贷款虽得到抑制但短期的消费贷却在兴起，部分地区居民负债杠杆率已达到了160%，债务危机这只“灰犀牛”离我们越来越近，因此当前时点下房地产调控政策将会愈发严厉，在棚改货币化对三四线房屋销售的推动作用减弱后，后期全国范围内房地产销售增速将面临继续下滑的风险。

而我们前面提及，2015年前，我们发现房地产开发投资大约滞后于销售6-9个月，而从本轮调控效果看，这一规律不在有效，反而资金与投资的先关性却在增强。在银行贷款及发债受到限制后，居民按揭贷款及购房首付款成为了房地产开发的主要资金来源，2015年5月以来，房地产开发投资资金中的其他资金增速由-1.1%快速提升至2016年5月的39%，而同期我们看到房地产投资增速也由5%升至7%，但随着首付款及贷款利率的提高，前面两个资金来源开始出现回落，至2017年8月，其他资金增速已经下滑至13.4%，而同期的房地产开发资金来源合计值增速也将至9%，这其中还收到了贷款增速提升的支撑。

因此综合看，抛却其他原因，单纯从政策和资金角度来看，四季度及2018年房地产投资将延续继续下滑的势头。我们在这里之所以这么重视投资的预测，主要是投资决定着新开工及后期的竣工，而螺纹钢需求主要与新开工有关，板材及玻璃则受到竣工的影响较大，对于铁矿石和双焦而言又与钢材需求高度相关，因此对于房地产开发投资的判断是由分析房地产到黑色系商品的主要一步。在确定了投资的方向后，基本上对于后期黑色商品需求端有了一个基本的把握，即从长期看需求回落无论是螺纹还是热卷，玻璃或是铁矿石和双焦，从大的层面看其需求下滑已是大势所趋，与之对应的中期利润回落也是相对确定的，只是产业链位置不同，传导速度和时间不同。而价格方面，则因各自供给端的变化，其价格供给弹性各有不同，短周期各自供给变化的不同，其价格强弱不同。