如果让 Alvin Cheng 对他的管理理念做个定义，他会告诉你那就是要信守托付，增加价值。 

Alvin Cheng 是新交所上市公司中国运通网城房地产投资信托管理机构的副首席执行官，非常重视谦逊、感恩和积极的品质。

Cheng 毕业于纽卡斯尔大学，获海洋建筑工程和造船专业理学荣誉学士学位，随后在麻省理工学院攻读海洋系统管理和海洋工程双硕士学位。在描述自己在这所久负盛名的美国大学度过的光阴时，他使用了“大开眼界”一词。

他指出，在你的职业旅程中，如果你认为你达到了战无不胜的地步，那标志着败落的开始。出色的领导能力也意味着心系利益相关方。

“采取的每个行动和做出的每个决定，都应该为主要利益相关方创造积极的价值。”

遇到障碍时，乐观的态度会大有帮助。“当你身处困境时，你需要成为房间里最乐观的人，这样才能继续前进。”别忘了，越是在最黑暗的时刻，我们越需要专注于追求光明。”他打趣道，引用了佛教的一句格言。

同样，“不可能”这个词不应该出现在你的词典里。“生活中没有不可能这回事。这是一个你愿意承受多大痛苦或做出多大牺牲的问题——总归要有所付出。”

耀眼的成绩

Cheng 今年 56 岁，2017 年 1 月被任命为中国运通网城房地产投资信托的副首席执行官。在此之前，他曾在美集物流、太平洋海运信托以及新交所上市的力宝印尼零售信托担任过多个高级管理职位。他早前在金融领域的职业生涯包括曾在化学银行、拉博银行和通用电气金融集团担任过多个高级区域职位。

中国运通网城房地产投资信托由 EC World Asset Management Pte Ltd 管理，是去年 7 月在新交所上市的首只中国专业物流和电商物流信托。其投资策略是直接或间接投资于能够产生收益的多元化房地产投资组合及房地产相关资产，这些房地产主要用于电子商务、供应链管理和物流用途，最初的区域重心位于中国。 

该信托通过由六项资产组成的投资组合，提供投资于杭州专业物流和电子商务行业的机会，这六项资产位于长江三角洲最大的电子商务聚集带之一。截至 2016 年 12 月 31 日，由两项电子商务物流地产、一项专业物流资产和三项港口物流资产组成的这一投资组合的净可出租面积总计达 698,478 平方米，总估值约为人民币 64 亿元（13 亿新元）。

管理机构 EC World Management 是该房地产投资信托的发起人富春控股集团有限公司的间接全资子公司。富春成立于 1992 年，总部位于上海，是一家专业从事房地产、工业、电子商务、物流和金融业务的多元化企业集团。

富春持有中国运通网城房地产投资信托 41.6% 的股权，其他 IPO 基石投资者包括中国信达资产管理、复星国际控股以及交银国际全球投资。

在截至 2016 年 12 月 31 日的三个月期间，中国运通网城房地产投资信托录得骄人业绩，超出其 IPO 招股说明书的预测。该季度总收入 2,470 万新元，比之前的预测高出 7.5%，净物业收入为 2,180 万新元，较预测高出 4.1%。其派息率为 1.463 新加坡分，也比此前估计高出 2.0%。

在截至 2017 年 12 月 31 日的年度，该信托预测总收入为 9,050 万新元，净物业收入为 8,200 万新元，派息率为 5.94 新加坡分。 

中国运通网城房地产投资信托的市值接近 5.9 亿新元。其目前的股价比首次公开募股时的发行价 81 新加坡分低 6.8%，市净率 0.8.年初至今，该股每单位派息 2.454 新加坡分，相当于 7.5% 的年化收益率。

快速增长

展望未来，依托于互联网普及率的上升以及迅速崛起、精通科技的中产阶级消费额的增长，Cheng 预计中国的电子商务行业仍将继续高速扩张。

易观国际的数据显示，2020 年中国零售电子商务市场的规模预计将扩大至人民币 9.4 万亿元（1.4 万亿美元），而 2016 年为人民币 5.1 万亿元（7,400 亿美元），复合年均增长率为 16.5%。今年，中国的网上零售额预计将达到 9,720 亿美元，是预测的美国 3,150 亿美元网上零售额的三倍。 

Cheng 指出，实体基础设施，例如中国运通网城房地产投资信托投资组合中的专业仓储资产、实地交付网络和客户取货点等，在连接行业生态系统并确保其顺畅运作方面发挥了至关重要的作用。 

每个订单的履行和定制，以及货物以最低费率及时交付，均离不开高品质的仓储空间。

“许多此类仓储和配送服务都需要复杂的系统——它们就像运转的大脑一样，因此需要经专门配置的房地产来进行这些运作。”他说道，

“随着电子商务的持续发展，也会遇到反向物流的问题，即客户退货。对许多制造商而言，这是一个棘手的难题，因为这不是一个物流提供商 ——尤其是更为传统的物流提供商——能够处理的问题。”

他补充道，凭借为高速增长的电子商务交易提供服务的投资组合，中国运通网城房地产投资信托有能力满足这些专门的需求。

另一竞争优势则来自于其毗邻浙江省和长江三角洲的物流中心：杭州。杭州被称为中国的电子商务之都，杭州政府的数据显示，到 2035 年，杭州港口的吞吐量有望从 2016 年的 1.1 亿吨飙升 59.1%，至 1.75 亿吨。 

根据杭州市交通局的说法，计划在 5 年内建设第二条河道，藉此实现华北水路系统与杭州的连通，这将进一步促进发展。

推动该房地产投资信托增长的主要助力在于其电子商务仓储设施，例如北港和富恒，它们与该发起人的电子商务物流和供应链管理服务平台 RuiYiCang 相互合作。 

“中国运通网城房地产投资信托是对 RuiYiCang 的补充。通过合作，我们可为国内外客户提供一站式综合智能物流服务，”Cheng 补充道。

改变中的认知

他指出，其他推动增长的因素包括收购和资产增值计划。

在利用其发起人的中国业务网络和关系收购能够增加收益的电子商务地产方面，中国运通网城房地产投资信托处于有利地位。发起人已给予该信托优先购买权 (ROFR)，可在适当的时机行使。

资产增值方案包括将传统仓库转化为电子商务物流中心，或者对现有设施进行改装和翻新，以实现更高效率。Cheng 表示，这些措施预计将提升租金收入并维持较高的租用率。

此外，为实现多元化，该房地产投资信托也关注中国以外的机会，尤其是在高增长的东盟 (ASEAN) 市场，如印度尼西亚、马来西亚、泰国、菲律宾和新加坡。

“总的来说，这些市场拥有庞大的人口，电子商务行业发展迅速，尤其是印度尼西亚，其需求的增长非常显著。”他补充道。

与此同时，Cheng 表示，该信托面临的主要障碍不是收购或市场上的可用融资，而是投资者的心态。

“我们面临的最大挑战，是能否改变将该房地产投资信托视为传统仓储业务的认知，以及投资者是否愿意了解我们作为电子商务生态系统构成部分的独特经营模式。”

他指出，从本质上说，中国运通网城房地产投资信托被放在了错误的位置。“我们被划分为工业房地产信托——虽然这并非完全错误，但目前没有其他类别能够准确定义我们的业务。”

“一直以来我们给投资者和分析师提供的建议是，在对我们进行分类时结合吉宝数据中心房地产信托那样的业务模式，它们拥有数据中心资产。我们的概念与此类似——我们拥有以电子信息流为核心的系统，我们还开展包括分拣、贴标和订单执行在内的实体业务经营。”

但是，Cheng 也承认，心态的改变是一个渐进的过程。“目前，我们 70% 的投资组合由更传统和专业的物流资产组成，这些都是港口和烟草储存设施。采取这样的构成，原因是我们希望在上市时更保守一些，因为这些传统资产能产生更稳定的回报。”他表示。

但是，随着电子商务物流行业的发展，我们的投资组合构成将发生很大变化，因为我们将与物流行业一同发展。”

创造性颠覆

只要有可能，Cheng 不允许自己因为运营问题熬夜。“在每天下班时解决你担心的问题，这很重要。如果你晚上忧心忡忡，那么第二天早上你会丧失动力和效力。”

“如果有什么事能让我保持清醒，那就是想象明天会发生的令人兴奋的事情，包括早餐吃什么。”他笑着说。

他还有一个爱好，是和来自各行各业的人交流，包括孩子。“当你和人们谈话时，你会获得关于生活、艺术和文化的多样化看法，这可让我的大脑从日常问题中抽离。这是一个平衡我们头脑和心灵的机会。”他补充道。

通过与孩子的对话，你可以收集到很多信息。“孩子们有不同的世界观——他们的看法纯洁无暇，没有明确的界限。随着我们年龄的增长，我们会日益受到规则、规定和他人预期的束缚。”

他表示，这对于不断重塑自我至关重要。通过创造性的颠覆，并持续挑战自我，去探索现有边界之外的世界。

“我们有时需要打破桎梏，确保我们跟得上快速变化的世界。”Cheng 说道，他喜欢为自己母校的毕业生提供指导。 

“你可能不喜欢具有颠覆性，但你的竞争对手将不断颠覆。要么跟上变化，要么被淘汰。”

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