城市空间对房地产专业人士陈光良有着特别的吸引力。作为新达产业信托管理机构的首席执行官，他喜欢考察商业建筑，研究如何将空间用于创造价值。

陈光良毕业于新加坡国立大学，获建筑学一级荣誉理学学士学位，在管理投资、开发、运营、战略规划和利益相关者关系方面拥有19 年私营和公共部门经验。他从 2016 年 6 月至 12 月担任新达产业信托管理机构 ARA Trust Management (Suntec) Ltd 的首席运营官，今年 1 月被任命为首席执行官。

他指出，中国用 10 年时间就实现了其他市场耗费一生才取得的发展，很大程度上是因为它跨过了遗留的旧系统。10 年间，中国购物商场的数量从接近零变成一个供应过剩的市场。此外，中国还是全球在建超高层写字楼数量最多的国家。

相比之下，新加坡的零售业步履蹒跚，这不是因为个人消费水平下降，而是由于传统企业没有跟进，无法满足不断变化的消费者需求。

“看看中国是如何开展数字革命的——他们迅速推出移动支付网关，在数字支付方面，现在中国遥遥领先于新加坡。”他指出，“这些发展可让你了解市场的未来走向并意识到将会出现的事物，这反过来为我们如何开展竞争提供了参考。”

隐藏的潜力

新达产业信托于 2004 年 12 月在新交所上市，是新加坡第一只综合 REIT，其持有的收益型房地产主要用于写字楼和/或零售商铺。

新达产业信托的市值接近 50 亿新元。该股 2017 年年初至今的总回报率为 15.7%，而海峡时报指数和富时海峡时报全股指数则分别为 13.2% 和 12.9%。

陈光良指出，尽管新加坡零售领域的状况引起了广泛关注，但新达产业信托超过 65% 的收入来自其优质写字楼物业组合，这类资产在整个经济周期内均保持韧性。

“新达城的甲级写字楼主要面向多元化的租户结构，从 IT、金融和贸易一直到政府机构，而莱佛士码头一号和滨海湾金融中心的优质写字楼则是青睐黄金地段的公司的首选。”他补充说。

新达城是该 REIT 的首个资产，其转化令人叹为观止。这是目前唯一一个设有两个地铁站的地段，所有乘客步行四分钟之内即可换乘新加坡所有的地铁线路。这满足了各类群体的需要，包括写字楼和商铺租户、购物者、游客及贸易展会的参加者等。

“通过利用技术将所有这些社区连接在一起，新达生态系统内部还有巨大的潜力可以挖掘。”陈光良表示，他补充说在 2015 年推出的新达奖励机制就是为了实现这个目标。 

随着新加坡市中心地铁线三期工程将在今年 10 月竣工，人们的上下班交通习惯预计会有所改变，尤其是居住在最东端的人们。“新达城将处于有利地位，可从这些转变中获益。”他补充道。

提升资产周转率

陈光良指出，从本质上讲，房地产的未来不仅仅在于有形资产。

“这些空间是建立人际关系和构建社区的平台，业主在这些网络中扮演着协调人的角色，这将最终转化为商业交易和经济价值。”他补充道。

为了提高经济价值，该 REIT 计划通过提高资产周转率来推动空间的利用率。

“商场的经营时间是上午 10 点到晚上 10 点。换句话说，在我们睡觉的时候资产也在睡觉。但混凝土不需要休息，因此问题就是我们该如何提高这些时间段的利用率？”

去年，陈光良利用数字技术推出了 24/7 洗衣店储物柜服务，并向新达城写字楼租户和购物者提供城内当天送货服务。

WashBox24 能让顾客在方便的时候放下待洗的衣物，查看进展情况以及随时取回衣物——每周 7 天，每天 24 小时。

“我们计划将这项储物柜服务扩展至其他产品，而不仅限于洗衣店。通过利用数字网络的力量，我们可以提高我们的服务水平，使资产更高效地运转以产生回报。”他补充道。

没有灵丹妙药

他对新达城购物商场的前景保持乐观。 “我们是新加坡为数不多的购物商场之一，客流量仍然以非常健康的速度保持增长。”

消费者的预期也已改变——大多数家庭更愿意选择可以满足每个家庭成员需求的一站式商场，而不是在周末开车从一个商场前往另一个商场。

“周末，郊区购物商场的停车场往往很快就会爆满。 相对于在郊区购物中心花一个小时寻找停车位，有些家庭宁愿开车进城，那里停车场的收费也很有竞争力。”他说，“新达的大小和规模以及多样化的品牌和价格范围能够满足所有这些需求。”

显而易见，对于国内的零售行业而言，没有什么灵丹妙药。“预计零售行业会继续进行某种形式的整合。生存下来的是可以满足消费者当前需求，并能够调动相关资源以实现这些目标的商家。”他表示。

零售商也需要在销售产品和吸引顾客的方式上改造自己。

在这方面，该 REIT 获益于其持有的澳大利亚资产，澳大利亚拥有更为成熟的写字楼和零售市场。新达产业信托持有 177 Pacific Highway 100% 的权益，这是悉尼一个地标性的写字楼开发项目。去年 11 月，其完成了对 Southgate Complex 初始 25% 股权的收购，该项目位于墨尔本亚拉河畔，是一个综合性滨水开发项目。

该 REIT 计划进一步扩大在这两个地区的投资。他补充说：“我们将继续寻找机会扩大我们的投资组合，专注于提供长期可持续回报且具有资本增值潜力的优质房地产。”

穿越喧嚣

同时，陈光良表示，要在行业中保持领先，排除干扰很重要。

“如今市场上有很多杂音，包括宏观层面正在发生的事情。在这些不断变化的趋势中，我们需要为每项资产和整体 REIT 制定明确的发展路线，并了解这对我们意味着什么。”他补充说，“例如，在技术领域，特别是电子商务领域，如果你继续关注它的缺点，你就会错失它能创造的机遇。”

这就是思维过程发挥作用的地方。“你通常首先想到的是什么？如果你先考虑困难和风险，你的全部心思将首先被问题主宰，其次才是可能性。但如果你先考虑可能性，然后对风险进行切实的评估，你很可能会更愿意去克服障碍和应对不利因素，从而达到你想要的结果。”

科技已经让人们从未认为可能的事情变成可能，而这些发展将继续演变。“这是新的常态，而即使是这些新常态也将继续变化。这是当前和未来几代从业者所面临的挑战。”他补充说。

“我总是鼓励我的员工和同事思考如何让自己增值。在商界，制约永远存在，这是无可改变的事实。但如果你不断让自己增值，无论存在什么制约，你都可以获得一席之地。”

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