北京华联商业信托 (BHG Retail REIT) 是在新交所上市的房地产投资信托，其管理机构的首席执行官陈懿璘坚定地追求着自己的梦想。

出生于马来西亚柔佛州的陈懿璘 8 岁时离开家乡，跨越马来西亚与新加坡的边境，跟几个不同的家庭一起生活，所有这一切都是因为她渴望在一家“李光耀国度”的学校求学。

她表示：“我在成长的过程中希望获得不同的经历。 小时候，我听到大人们谈论新加坡，我感觉新加坡是个不错的地方，所以我问父母我是否可以在新加坡上学。”

1996 年，在获得英语荣誉文学学士学位从英国莱斯特大学毕业后，陈懿璘继续开拓自己的道路。 

她实现了成为新加坡航空公司首位女性机场站长的愿望，首先在法兰克福，随后在哥本哈根，接下来的九年在纽约和香港处理新航的机场运营工作。

陈懿璘表示：“新航以前只任命男性站长，而我是新航的第一位女性站长。这非常艰苦——我得确保我在工作的几乎所有方面都比我的男性同事更出色。”

陈懿璘的身上鲜明地展现出坚韧的力量。她的座右铭是“绝不放弃自己的梦想”。 

接下来的十年中，陈懿璘在新加坡远东机构和北京华联商厦股份有限公司（人们喜欢称其为“北京华联商场”，是北京华联商业信托的保荐人）担任零售和酒店物业高级管理职务。

2015 年，她被任命为北京华联商业信托管理公司的首席执行官,该公司是北京华联商业信托的管理机构。

第三空间

北京华联商业信托是首家由总部设在中国的老牌零售物业运营商保荐的单一经营型中国零售房地产投资信托。北京华联商业信托于 2015 年 12 月在新交所主板上市。它的目标是直接或间接投资于由主要用于（无论是完全还是部分）零售用途的收益性房地产及房地产相关资产组成的多元化投资组合，最初的投资重心为中国。

北京华联商业信托目前的市值超过了 3.65 亿新元，2017 年年初至今的总回报率为 16.5%，而基准海峡时报指数的总回报率和范围更广泛的富时海峡时报全股指数的总回报率分别为 17.8% 和 17.0%。

北京华联商业信托的管理机构是北京华联商业信托管理公司，该公司是保荐人北京华联商厦股份有限公司的间接全资子公司，北京华联商厦股份有限公司于 1998 年 5 月在深圳证券交易所上市。北京华联商厦股份有限公司是北京华联集团的一部分。北京华联集团拥有逾 20 年零售物业管理经验以及超市和大卖场运营经验。

北京华联商业信托拥有多元化的资产组合，由五个零售物业组成，这些物业位于中国主要城市的战略性地段。这些资产的总净可出租面积约 156,000 平方米，平均租用率达 98% 以上。资产组合包括北京万柳购物中心 60% 的权益、成都空港购物中心、合肥蒙城路购物中心、西宁花园店和大连金三角店。 

这些购物中心位于中产阶级职场人士和家庭经常光顾的人口高度密集的区域。各家购物中心均被打造为生活方式目的地，其主要租户或主租赁租户是人气很高的北京华联综合超市股份有限公司。

陈懿璘表示，这些购物中心的定位经过深思熟虑，以确保它们保持对广大社区的重要意义。

她指出：“我们的业务是经营零售商场，但商场对我们来说不仅仅是摇钱树——它们的功能还包括服务社区。

在中国，家庭正变得更小，交通日渐拥堵，所以人们喜欢在家、办公室或学校之外的第三空间打发时间。这个空间是神圣的，并在丰富人们的生活方面发挥着重要作用。我们正与我们的租户和购物者合作，把商场打造成欢乐和积极向上的空间。”

宏观驱动力

展望未来，陈懿璘预计北京华联商业信托将受益于中国经济的强劲增长。4 月至 6 月的这个季度，中国国内生产总值 (GDP) 同比增长 6.9%，维持了第一季度的增速并超过经济学家预期。6 月份工厂产出同比增长 7.6%，为三个月的最快增速；而上个月的零售销售额同比增长 11.0%，超出预期，为 2015 年 12 月以来的最快增速。

陈懿璘补充道：“宏观经济将是我们的主要驱动力。经济增长前景乐观，零售销售额保持了强劲态势。中产阶级崛起、农村人口向城市迁移以及自 2016 年起执行二孩政策——所有这些也将促进国内消费。”

增长的另一个途径是收购——通过向保荐人收购优先购买权物业和向第三方运营商收购合适的资产。

陈懿璘表示：“我们总共可向我们的保荐人收购 14 项优先购买权物业，分别位于北京和其他城市。第一批从 2018 年起可供我们考虑。我们还在探索向第三方收购可产生收益的零售资产的机会。标准包括可增加收益、地段好以及具有资产提升潜力。”

虽然前景依然光明，但是在陈懿璘脑海中挥之不去的一个问题是如何确保北京华联商业信托继续满足越来越见多识广的中国购物者的需求。

陈懿璘指出：“许多人认为我们面临的挑战是电子商务的崛起和供大于求，但这些并不是我们最大的担忧。我们的物业不是位于商场云集的地段；尽管电子商务正在发展，但是消费者继续通过线上和线下两个渠道与品牌互动。”

根据麦肯锡 2016 年 4 月对中国互联网用户进行的一项调查，消费者对实体店的满意程度高于对网店的满意程度。陈懿璘表示，在调查中，三分之二的中国消费者指出购物是与家人共度时光的最佳方式，而面向整个家庭，集购物、餐饮和娱乐于一体的商场从这一趋势中受益匪浅。

零售商还在越来越多地采用全渠道战略，这模糊了线上和线下购物之间的界线。“只要租户群体接地气，实体商场就会接地气；我们的购物中心已经将重点放在消费者体验上。”

在与阿里巴巴和支付宝合作后，消费者可在网上购买购物券，然后在北京华联商业信托的实体店里使用。他们还可通过网上餐饮平台或应用下载餐饮折扣券。 

不断变化的需求

一个更重要的问题是如何跟上消费者不断变化的需求。 

“许多中国人现在游历甚广，比如去过东南亚，而且他们希望能在商场品尝不同种类的菜肴，比如泰国食物或香辣蟹。社交媒体为他们提供关于最新潮流的信息，因此，他们想要的不只是瑜伽，而是空中瑜伽！”

专注于品牌同样至关重要。“客户希望获得越来越好的产品。他们想要进口品牌，因为：第一，他们买得起；第二，他们希望自己和孩子使用最好的产品。”

陈懿璘以奶酪蛋糕的一时兴起为例指出，潮流会变化得非常快——今天流行的东西明天可能就过时了。“作为经营者，我们需要监测并跟上需求的这些变化。”

跟上潮流意味着广泛阅读。陈懿璘热衷于阅读。她把办公室之外的时间用于研究各种话题，从艺术和历史一直到健康和食品。爱好交际、现年 44 岁的她笑着说：“我喜欢了解任何事物，一切事物。”

她补充说，展开来说，了解自己至关重要。 

花时间独处，静下心来，当你平静且头脑清晰时，你才能找到自己的方向和重点。”专注时才能做出正确的决定并实现目标。”

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