力度空前的调控之后，明年房地产市场动向如何，备受关注。

12月8日，中央召开了中共中央政治局工作会议，分析研究2018年经济工作。此次会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一，并强调要“力争取得明显成效”。

这意味着明年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐。

从文件的表述中，明显可以感到，2017年的调控达到一定的目标，但是调控成果并不牢固，调控手段并不长期，需要在保持调控稳定基础上，更换手段，变短效为长效。从各方解读中，我们观察到几个重要信号：

1、这里说的长效机制，与几年前有所不同，住房+制度+改革，这三个词组合在一起，是近年来罕见的；

2、加快住房制度改革和长效机制建设，重点在于“加快建设”而不再是“加快研究”， 要玩真的啦；

3、时隔二十年，“第二次房改”或将开启！房产税可能是影响2018年房地产市场的重要政策变量。

中央相隔2天重要活动，特殊时刻亮出新意

按照党和国家的惯例，每年的12月，国家都会召开一次“中央经济工作会议”，对下一年经济工作做出指导性的安排。

在“中央经济工作会议”之前，会召开一次专题经济的“中央政治局会议”来定调，该会议参会人数不会很多，但是层次较高，为下一步的中央经济会议定调子和把方向。

所以一般发布的公告和通稿，内容不多，但极为重要，预示了整个经济和行业的国家层面的管理纲领，从其中的只言片语中可以窥见整个国家对于经济下一步的领导动态。

值得注意的一个细节是，昨天（12月8日）《新闻联播》接连播发的两条重磅新闻，其实并不是发生在同一天。中央政治局会议是8日举行，当天晚上在联播头条报道了；党外人士座谈会是6日举行，两天后上的联播二条。

每年年底，中央围绕经济工作有“老三篇”：党外人士座谈会、中央政治局会议、中央经济工作会议。无论是两天前的座谈会，还是8日当天的政治局会议，经济都是关键词。

如果说十九大是给未来经济等方面定方向、定盘子，那么之后的一连串动作，都是将战略落到实处，把大方案细化。

例如，党外人士向中共中央提出了相当多的意见和建议，包括：

实施区域协调发展战略、提高金融监管效率、加快税收体制改革、激发民间投资活力、推动绿色发展、坚决打赢蓝天保卫战、重视住房管理、落实乡村振兴战略、发挥民营企业在脱贫攻坚中的积极作用等。

不论是座谈会，还是之后的政治局会议，对未来经济工作也有了很明确的方向。

从大的方面来说，一个层面是要全面加强和改善党对经济工作的领导；另一个层面是要抓好“高质量发展”。

从细化的角度看，涉及的方面包括防范风险、脱贫、污染防治、乡村振兴战略，等等。换句话说，两天前党外人士提出的关切，在政治局会议的新闻稿里多有体现。

重磅信号！从“加快研究”到“加快建设”

对比2016年的政策“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”和2017年“加快住房制度改革和长效机制建设”，我们可以发现：

为什么2016年中央的措辞是“加快研究”？

2016年对于长效机制，更多的是研究性质而非落地性质和推广性质。这也就可以解释为什么在今年会那么多城市出台那么多的政策，而且这些政策虽然都对房地产具有调控作用，但是五花八门，因为其中多多少少会带有“实验性质”。

为什么2017年中央的措辞是“加快建设”？

今年的任务是研究，明年的任务是建立和落实。所以，对于整个国家，明年极大概率：

1、长效机制在某一次大会上要完整公布，而不是像今年一样，一会儿一个政策，一地一个政策的让人摸不着头脑。

2、长效政策一定是一个包括土地、市场、税收、交易、租赁、保障等多方面的政策包，而不是一个单一方面的政策。

3、明年极大概率，会出台长效政策包的各项时间表，以对应政治局会议上“加快建设”的表述。

4、 明年这个长效机制，会怎样的铺开，是先一线城市还是全国统一，这还不能确定，很可能是先一线城市而后推广到二线、乃至三线，毕竟现在北上广深市场已经基本上冷了，是具有推广的条件了。

“第二次房改”或将开启！

对了，还有12月8日被媒体拎出来当标题的“住房改革”。当天的政治局会议提出：加快住房制度改革和长效机制建设。

住房+制度+改革，这三个词组合在一起，是近年来少有的。

我们盘点了一下，十八届中央政治局，至少有13次研究经济工作，其中有9次提到房地产。

五年间大致可以分成两个阶段，2012年、2013年，主要提的是“房地产市场调控”、“住房保障”、“平稳健康发展”。

2014年两次研究经济问题，都没点到房地产。按照咱们“问题导向”的思路，没有特地提，说明从中央全盘来看，房地产市场的状况还比较理想。

从2015年起至今，就明确提出要建立“长效机制”。不同的是，2015年到今年7月份，中央提的“长效机制”大多针对的是房地产市场健康发展。在这条路上，有过两个阶段：

前一阶段是“化解库存”，2015年4月提出要“盘活存量资产”，8个月后说要“化解房地产库存”，再过4个月又提“有序消化房地产库存”。

好了，到2016年10月，不再说去库存了，这次会议连房地产都没提到。一年前的政治局会议，开始提出，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

这个基调一直延续到十九大召开前。直到十九大提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

这次在此基础上，点名要“加快住房制度改革和长效机制建设”。按照我们的理解，这里说的长效机制，与几年前有所不同。十八大提的是建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，重点是“市场”+“政府”；十九大提的由两个重点升格为“多”重点——不仅是多主体供给，还有多渠道保障。

这时候提出的住房制度改革，是一项更新的改革。说到住房制度改革，不由得让人想起1998年的大动作。相隔20年的两次住房制度改革，都是影响几代人的大事。

20年后的今天，新的住房体制改革，相信有不少朋友能住上公租房、共有产权房。同样的名词，不同的内涵，但是指向却是一样的——让老百姓有个家。

房地产税呼之欲出？

12月5日，社科院发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》建议将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，把持续调控融入到制度和长效机制建设中，与中央工作精神相契合。

该报告主编、中国社科院财经战略研究所城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞提出了五点建议：

1.坚持调控不放松不动摇，完善调控机制；

2.加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度；

3.完善住房金融市场与监管制度，强化监管力度，扩大宏观审慎监管的实施范围，恢复提高首套房贷基准利率标准；

4.改革土地制度和机制改革，加快修订相关的土地使用和用途调整法规，尽快形成政府、事业单位、企业和集体组织等多渠道供应土地的格局；

5.加快财税体制改革。2018年将房产税纳入立法议程，明确房产税时间表，实行住房租金抵扣个人所得税政策。将交易环节的契税征收的税率调整等权限授予地方，让城市政府可以因城施策进行调整。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，住房制度改革应理解为第二次房改或将开启。此次中央政治局为明年的房地产市场监管政策提供了新思路。住房制度改革或意味着租赁市场的发展会受到重视，同时对于住房开发和销售等方面可能有新调整。另外，2018年长效机制相关的制度会加快推进，尤其是住房财税政策等。

兴业银行研究分析师认为，发展住房租赁市场、保障土地供应和加快研究推出房产税可能是影响2018年房地产市场的主要政策变量。

住房租赁方面，2018年可能增加租赁住房用地有效供应，深化并扩大利用集体建设用地建设租赁住房试点。

土地供应方面，2017年土地供应增速有加快迹象。这一势头可能延续至2018年。

房产税方面，2017年2月住建部副部长表示：“房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革……”。2018年关于房产税的研究和改革可能加速推进。

明年房价会涨，还是会降？

中国著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰指出：

十九大下了一个死命令，就是绝对不能爆发系统性金融风险！因为一旦爆发系统性金融风险就伤害经济，我们很难完成原来的计划，所以防范金融风险是未来生活当中一个重要的事件！而防范金融风险第一件事是抑制风险，不是股市而是房市。

中央强调，房子是用住的，不是用来炒的，不能超过刚性需求，一旦超过就会形成泡沫。中国人财富的63%表现为房产，所有的房子价格一跌等于所有的财富缩水了。这个压力很大，麻烦很大！

什么意思呢？就是不能继续吹大，但是现在也不能刺破，就是抑制。为什么呢？继续吹大现在很麻烦，现在吹大现在就很麻烦。现在是稳住别的产业发展，实现软着陆。

十九大之后会不会松动？只能严格不能松动，害怕引发金融风险，所以，会继续持续限购限贷的政策。约束不是刚性需求，而是投资和投机的需求，很明显是极其严格，越来越严格！

综上，我们认为，2018年的楼市，极大概率，大涨和大降都不可能。

政治局会议上，没有重提“房子是用来住的，不是用来炒的”和“加强宏观调控”的字眼，至少说明：

1、现在调控的目标基本达到，或者说大部分达到，所以不必加码，保持即可。

2、房价像现在一样稳定，不管是真稳还是假稳，也不管是高位稳定还是数据稳定，至少是国家愿意看见的，是认同的。

3、现在的市场条件，已经具备了长效机制上台的条件。

其次，房价的大涨和大跌都会严重扩大金融风险，所以国家要实现“防范风险工作取得积极成效”，房价不能大起大落是个必须条件。