大卫•时耐德 (David Snyder) 是一个具有冒险精神的美食家，他热衷于品尝与众不同的新式菜肴的愿望反映了他在餐桌之外的特质。 

作为在新交所上市的吉宝-KBS 美国 REIT 管理机构的首席执行官，他有着随机应变、包容性很强的领导风格，这有助于他在面临复杂问题和变化时实现成果的最大化。

稳定的现金流

吉宝-KBS 美国房地产投资信托 于 2017 年 11 月 9 日在新交所主板上市，是新交所第二只专注于美国写字楼物业的 REIT。其最初的投资组合包括美国七个主要增长市场中的 11 处永久产权写字楼物业，净可出租面积 (NLA) 总计逾 320 万平方英尺，评估价值近 8.3 亿美元。 

这些物业包括位于西海岸（西雅图、萨克拉门托）、中部地区（休斯顿、奥斯汀、丹佛）和东海岸（亚特兰大、奥兰多）的中央商务区 (CBD) 和郊区写字楼。 

其投资组合拥有很高的承诺入住率，达 90%，租约到期状况稳定，为 3.7 年，任何一年在即将到期的租约总数中所占比例均不超过 20%。这确保了该 REIT 的稳定现金流。

吉宝-KBS 美国 REIT 的当前市值约为 5.6 亿美元，与每股 0.88 美元的首次公开发行 (IPO) 价格相比，上涨了约 1.1%。

喜人的态势

时耐德表示，展望未来，该 REIT 投资和目标市场仍然拥有光明的前景。

该信托专注于美国的主要增长市场，在这些市场中，经济、就业和人口的扩张均已超过全美平均水平，预计该趋势将会持续。这些市场中办公空间的租金要价预计还将保持上行走势。

根据戴德梁行 (Cushman & Wakefield) 的数据，预计 2017 日历年美国实际 GDP 的增长率为 2.1%，2018 年为 2.3%——较 2016 年 1.6% 的增长率显著提高。 全球增长率也在提高，美国出口正保持着 5 年以来的最强水平。该公司在 2017 年 5 月发布的一份报告中表示，此类宏观经济因素有利于商业地产行业。

“我们的许多目标市场都拥有适合生活-工作-娱乐的环境，那里人才济济，就业增长。除了旧金山、纽约市、芝加哥和波士顿等传统的门户城市外，我们在其他市场上也在扩张，例如奥斯汀、夏洛特、盐湖城和西雅图。”他表示。

这些城市前途远大，其食物、音乐、体育和文化风潮吸引了几类人口移居，尤其是年轻、流动性强和受过教育的劳动人口。

他补充说：“例如，较年轻的人群大量涌入科罗拉多州的丹佛去追逐户外生活方式，像滑雪和骑行以及不断发展的咖啡、啤酒和红酒文化。”

为了通过并购等方式实现增长，吉宝-KBS 美国 REIT 将探索在这些目标市场收购合适物业的机会。“KBS 已在该市场立足，而且能协助我们获得理想的资产，如郊区物业，它们位于大社区内或邻近购物中心，能够满足那些不愿每天在城市通勤的租户的需求。”

竞争优势

在自然增长方面，该 REIT 将专注于吸引理想的租户，确保最佳入住率。“我们的投资组合提供的资产位于不同地点，有郊区和中央商务区，并涵盖各种租户类型和行业。”时耐德表示。

该 REIT 的投资组合拥有 340 家不同类型的租户，以科技、金融、专业服务和医疗保健等抗跌性强和成长型板块的租户为主。

其投资组合中约 97.5% 的租约带固定的租金上涨幅度，涨幅从 2% 至 3%，推动了该 REIT 的收益率增长。通过采用积极的租赁策略，有机会以更高的市场价格续签到期租约，并提高入住率。

时耐德指出，虽然新加坡商业地产的入住率高达 95% 或 100%，但美国的入住率通常介于 92%-95% 之间。 

“在这样的水平，入住率高得足以推动租金上涨，而且仍能为希望扩大经营和办公场所的租户提供空间。”

时耐德认为，该 REIT 管理机构的合资企业结构增加了一项强大的竞争优势。“吉宝-KBS 的合作关系加强了双方的专长——吉宝拥有亚洲投资者和资本市场方面的财务能力和经验，KBS 则能带来对美国房地产市场的深度知识和了解。”

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