地产行业的核心投资逻辑是在拥有基础行业基本面研究的前提下，对行业进行长期跟踪，在行业周期到来时选择相对优势大的标的进行投资。理由主要有：1.历史研究表明周期内企业同涨同跌。2.周期内市场看点集中于销售额与负债，不看重基本面其他差异。3.周期复杂无法预判，行业长周期超越短期投资生命。（明白了核心逻辑，可能不一定能买到融创，但有可能多少能把握到恒大或碧桂园） 

关于地产行业投资逻辑推演

现在大家都知道我国过去整个地产行业的成长性远大于周期性。提早明白这一点的投资者肯定赚的盆满钵肥了。但这一点是后视镜思维。如果回到之前小周期的每一个阶段性低点，可能能判断对的人还是很少。归根结底有一个根本性原因，我们国家的房地产行业最大的决定性力量是非市场的。而且这个力量的强大程度，历史上绝无仅有，所以无法与国外产业发展史上的情况做对比。次要原因包括，大的地产周期时间跨度往往几十年，超过投资者投资时长。

因此，在面对很大的不确定时因为参照体系的缺陷，几乎全部投资者心里都没什么底。而随着行业发展和时间推移投资者又细分为两个分歧：

1.一部分人绝对相信“非市场”力量或者说政策力量的强大，认为在城市化或者经济发展没达到一定阶段时可以继续认为行业是成长性的。不必担心短期的波动。

2.一部分人相信行业发展最终情况会和国外参照系统一样，“非市场”力量只能决定短期，因此随着时间推移风险在不断增大，君子不立危墙之下。

但这里会发生很有趣的一个现象，当行业下行的时候，第一类人里的大部分会改变自己的立场。明明认为市场长期向好，短期不利政策也是为了行业长期健康发展。那合逻辑的行为不是应该加仓吗？

有人认为是知与行的问题，其实我觉得不是。关键在于大多数人还是没信心。可能坚定抱着第一类认知与第二类认知的人都非常少。更多的人是随大流的。这里就有着一个有趣的推论，由于参照体系的缺失、决定股价走势投资者的随大流导致了宏观预测的复杂性与多变性，因此作为投资者对这个行业基本面宏观研究也是难度非常大的。几乎没有人能准确预测周期。所以应该更多地集中于企业的基本面本身？

但这个行业里，企业基本面又是行业决定的。也就是基本面的同质化。体现在股价上就是股价的同涨同跌，相对基本面的差异化，市场更认可的是同质化。

篇幅有限，节选行业市场面研究的部分资料。看下面四个企业（万科、保利、金地、阳光城）的市值走势图，注意09-10,13-14。在下行阶段，剔除企业非经营自身因素以及相对估值等影响下行幅度也差不了多少。

那么我们是要放弃宏观预测与研究吗？是又不是。作为投资者我们来市场是赚钱的，又不是专门做研究的，更不是为了证明自己的聪慧的。研究只是为了更好的赚钱。宏观预测既然不确定性大，那么为什么要去预测？承认自己的愚蠢不好吗，又不妨碍赚钱。做好跟踪不好吗？由于行业运行逻辑以及会计结算（例如费用前置、利润后置）特点，实际上很多企业也做不了也做不好太长远的打算。君不见，踏错节奏的有多少企业。所以一直以来，绝大多数企业也都是短视的，而且只能短视。作为投资者何必又想着看十年？

反过来，实际上地产股最重要的长期逻辑就是赌国运！只要经济继续发展、城市化不断提升、政策力量继续强大、国家继续稳定，地产行业的天花板就还未到来。这也是房企说目前是白银时代的基础。但也不是说要完全放弃研究，跟踪的基础在于一定的研究和理解，没有基础谈何跟踪。至少对基本的结算会计流程与计算，基本的运行逻辑总要清楚吧。

如果想要寻找穿越周期，基业长期的企业。从定性角度做更多的研究是一个方向。例如从企业文化维度、管理层等等。这个不仅需要对商业的洞察以及对经营管理的深刻认识还需要一点点信仰。也不是每个人都可以做的，而且找到基业长青的企业和获得良好的收益也不一定划等号。去美国股市看看，基业长青的公司长期股价表现也不一定好。如果在基业长青的公司落入阶段性困境的时候买入，有可能带来不错的收益。这两年万科都提供了一些机会。

同时，我们对行业观察主要是从历史角度。以后会如何进行演变也存在着较大的不确定性。所以我认为做好跟踪在地产投资方面比研究更重要。面对不确定性时，除非价格有足够的安全边际，否则就应该在仓位上做控制。投资就是概率游戏。收益=概率*赔率，如果赔率够高，概率如果不是太低也可以考虑参与。实际上除了极少数决策以外，我们的大部分决策都是在概率与赔率间找平衡。我们所做的全部研究都是为了增加对概率和赔率的理解。

具体企业研究要点

由于行业特点，我觉得对具体企业的定性研究效果也没有其他行业那么大。

体现在两个方面：1定性研究往往是为了长期的影响，而上文说过因为行业特点与企业竞争短视。导致定性研究在房地产企业研究中对收益的效果非常有限。如果你通过定性研究说服自己持有企业，结果企业踏错节奏也是完全可能的。所以对经营本身的跟踪是最重要的。而其他行业就不一定，在一些消费品行业，对企业的定性研究往往决定了长期收益的空间。

2. 行业经营竞争的同质化，同个层次、梯队内的企业定性研究产生的区分度往往对由经营产生的差异化对比有限。行业政策一来，整体下行谁也挡不住。

所以，我认为，还是对经营数据的跟踪是最主要的。例如销售额、土储、负债等以及行业宏观大致数据，关键一定要看到节点。至少要相对市场大多之前看到节点。要跟的紧，企业覆盖面也要广。当然对行业的跟踪比对企业的跟踪更重要。因为行情基本上都是行业性的。对行业的跟踪决定了你能不能赚，对企业的跟踪决定了你能赚多少。历史上结构性的行业基本很少。本来今年房地产企业的上涨，我以为有可能变成阶段性。结果不仅内房，A股的房企基本上也都多多少少走了一波行情。但涨幅确实差别很大，这个实际上正是我们要着重的部分。如果能长期对经营数据跟踪，在经营好的极大确定性和空间上与估值对比，可能相对早一点就有可能买入融创、恒大、碧桂园。

而市场面研究作用确实也能有一定的效果，今年下半年阳光城与中南建设走势，与其说是基本面差别不如说是市场面决定的。在行业稳定、资金链不断裂的基础上，决定未来中短期收益的就是看谁房子卖的好些了以及市场面的一些情况（例如股权分散度、解禁等）。而到底是管理者成就企业还是行业环境成就企业，这点上我觉得还是行业环境更大些。所以也没必要那么神化陈凯或者双斌，这些在7、8月份的几篇关于阳光城的简单分析中也说了。A股前20强甚至前50强房地产企业的资金链看来也没那么容易出问题，办法总比困难多，所以泰禾这么搞，说不定风险也没想象的那么大。（但我们要尽量回避风险）

最后神棍一下，我感觉A股房地产企业预期最悲观的阶段可能已经过了。随着房地产企业年度销售数据的出台，可能接下来一致性的预期会得到加强。看好的人会越来越多。而实际上，二三四线城市去库存18年下半年可能开始要慢慢接近尾声了。所以市场一致性越来越强的时候，或许就是我们该思考其他方向的时候了。