过年回乡见闻似乎已经成了各大机构的一项新传统，在一线城市忙了一年的分析师们回到了家乡，展开一年一度的返乡草根调研，在节后纷纷推出了万字调研报告，其中房地产和消费升级成为焦点。

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三四线地产：拆迁、棚改和去库存

拆迁、棚改、去库存是三四线城市甚至偏远农村房地产的关键词。

据家乡在山西太原北郊一个山村的申万农业组分析师王海亮称，拆迁已成了过年家人聊天最热门的话题：

好几个亲戚家住市郊，院子已经成为一片瓦砾，不过大家都喜气洋洋的，租住在附近的楼房里，等待着好几套回迁房、门面房。

村里有人家的儿女给父母买了院子，正好赶上拆迁，院子拆了，拿到几百万补贴，回我们村把老院子翻修一番，富丽堂皇，彩旗飘飘。

以前村子离拆迁的“垂青”一直较远，如今路已经修上来，如何在自家附近多圈几亩地，盖一片仓库出租，成为了家人讨论的重点。

中信建投房地产行业研究团队陈慎、刘璐等调研发现，东部浙江的部分三四线城市，棚改的力度和补贴的力度都相当惊人，温州市2017年中提出的棚改补贴新政策下补偿款比原先提升了30%-50%，也带来了2017年一批高购买能力的增量需求。

来自山东西南某四五线城市的广发证券首席宏观分析师郭磊认为，货币化棚改无疑是推动和他家乡类似的城市这轮房价上行的主要背景。一是拆了房子总要买，二是拆房子的补偿足够买。

总结分析师们的观察可以发现，三四五线城市的房地产市场逻辑基本上是货币化棚改带来的增量需求刺激了去库存效果，带动了成交量和价格走高。

但郭磊指出，棚改本身不是永动机，棚改力量减弱可能在两三年之后：

一旦未来棚改减速，或者货币化比例没那么高了，房价上涨动力就又消失了，未来肯定会经历这样一个过程；

但从另一方面来说，过去几年内类似这样的县城的城市基础设施确实在发生变化（商品房配套设施、购物、消费环境），房子本身也有一个基于基本面的再定价，未必完全是供求失衡驱动，向下空间也不会太大。

郭磊认为，棚改和县城发展一样，甚至和中国的发展一样，是一个粗糙但又确实在带来剧烈改变的过程。有些事情让人忧虑，但有些细节又显示出80年代改革开放初县城才有的那种新鲜和活跃的味道。很难简单评判。很多人在类似问题的认识上有点偏公知化，一谈就是举债开发很严重，后果怎么怎么样。他觉得更好的一个姿态是大家跳开先见，去各地看看和感受感受。

此外，中信建投房地产行业研究团认为，去库存已经收效，2018年三四线城市房地产下一步最重要的就是补库存：

除了沈阳等部分库存本身就比较高的城市，我们调研的大部分城市土地市场都同比大幅增长，部分城市诞生新地王。

很多三四线城市尤其东部区域在去库存后，供应量有点跟不上，2018年在新增土地的供应下，二级市场能否进入一个新的平衡是一个关键点，预计这些城市2018年的新开工不会差。

02

农村土改甜头初显

2018年的中央一号文件提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。文件还提出，全面开展农村集体资产清产核资、集体成员身份确认,加快推进集体经营性资产股份合作制改革。

申万农业组分析师王海亮认为，农村发展要激活各种要素，最重要的要素还是土地。他观察到宅基地使用权的流转、农村集体资产（特别是土地资产）的改革，可能是村里人已经开始品尝的大蛋糕：

说到土地，不得不提村里有人建的养鸡场、养猪场。养鸡场养了2万只蛋鸡，我粗算了一下，一年营业额有两三百万。为啥这么关注养鸡场，因为是流转了我家的几亩地，一年一亩地一千五百元的流转费。养猪场是村里“能人”建的，估计研究过农业的朋友，对村里的“能人”比较熟悉，无非是与村干部沾亲带故的。一些集体性质的荒地，已经摇身一变成了某某家的产业。

03

消费升级进行中

消费升级正在三四线城市如火如荼地进行中。

郭磊认为，到了后棚改时代，县城是“高铁网络+商品房小区+购物广场下沉”，城市半径的改变可能是过去10年最集中的一次，消费习惯的改变可能是更值得关注的。他在县城看到很多品牌和商业模式，都是这两年才从一二线城市过渡过来的。

家乡地处浙江北部和安徽、江苏三省交界处的申万分析师范张翔观察到，85-90后开始念完大学回家工作，组建家庭，消费能力强。逐渐形成2-3个商圈，以八佰伴进入带动的核心商圈最为火爆，最直观的感受是县城消费未来几年会持续升级，一线品牌渠道下沉将获得巨大的商机，星巴克、满记甜品、肯德基、必胜客、一点点等品牌均已引进，且生意明显好于山寨品牌，核心逻辑只有一个：那些在大城市读过书见过世面的年轻人，开始回家花钱了。

春节期间的食品饮料消费可以说是消费升级的缩影。

华创食品分析师龚源月、符蓉、曹岩等调研发现，酒类送礼方面，一线城市多以茅台（45%）、五粮液（17%）为主，二线城市多以五粮液、洋河、郎酒以及地方品牌为主，但在二三线及以下城市中，亦有消费者选择茅台作为礼品。

升级也体现在汽车消费方面。申万分析师范张翔用“车满为患”来形容家乡的情况：

城市家庭基本1台车已经普及，拥有2台甚至更多的家庭也很多，这几年每年置换升级比例应该不低，县城里德系三强压根没有装逼的资本，不乏冒出几辆炸街的超跑，新能源车和国产品牌占比不高。

农村家庭基本上都是第一台车，轿车最多，10-15万合资品牌为主，SUV 20-30万为主，印象中2012年之后每年回去都有很多挂着彩带的新车，如今每家一台普及率也很高了，新农村规划尚可，老村庄规划脱节，院子里、马路上都是车。

在济南，申万分析师吕昌发现消费升级趋势明显。在购物娱乐方面，万达广场、恒隆广场近年来纷纷开业，替代了原来的银座、泉城广场，成为现在济南人特别是年轻人的首选，大年初三去万达广场看电影，里面人头攒动，夜场座无虚席。

在餐饮方面，如今济南已经有了如城南往事、高第街56号等多家本地连锁，而像西贝、海底捞这样的全国连锁已随处可见，高档餐饮落幕后，大众餐饮如雨后春笋般快速成长，人均消费在50-150元，餐饮店的酒水价格在100-400元区间。

申万分析师周缘在回乡见闻中写道，消费升级并不是简单空洞的四个字，而是发生在我们身边实实在在的变化，人们的生活越来越好，消费理念在向“更优质更健康“发展。

申万分析师张喆感叹道，如果不是回乡所见，不敢设想三四线以及县乡级城市的消费升级正以前所未有的速度进行中。