近两年三四线城市房地产异常火爆，棚改货币化安置政策起到关键作用。随着去库存的完成，棚改货币化面临收紧态势，对应的国开行贷款投放也会减少，市场较为担心房地产投资在资金收紧和土地等约束下的下行压力，实际上，考虑到棚改的规模和进度以及滞后的土地购置费影响，今年下半年的房地产投资并不会因此大幅下跌。

PSL主要用于三家政策性银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等，从规模上看，PSL的主要投向是棚改贷款。2014年以来，PSL和国开行棚改贷款余额增长趋势一致，2017年末国开棚改贷款为27289亿元，PSL余额为26876亿元，占比为98.5%。央行通过PSL定向投放给国开行（农发也有一部分）提供资金，国开行向地方政府平台发放棚改贷款，由平台公司向拆迁户发放货币补偿，用于购买开发商存量房。平台公司以土地出让收入偿还国开行棚改贷款，形成闭环。这样做的结果就是通过货币化安置，实现了三四线城市房地产的去库存。过去开发商手中的待售房源变成了待开发土地，棚改快速推进了三四线城市的房地产库存去化。

2015—2017年棚改计划是1800万套，实际完成略高于计划，货币化安置率也逐年提高，分别为30%、49%和60%，货币化安置面积占全国住宅销售面积的比例从13.6%提升至21.3%。住建部规划2018—2020年为1500万套，其中2018年为580万套，目前看，未来三年棚改总量不会有太大变化，不过实物安置会增加，货币化安置会相应减少。棚改一刀切的可能性不大，未来更多是慢慢收紧，降低货币化安置比例，短期对房地产投资的影响相对有限。

截至5月末，国开行今年已发放棚改贷款4369亿元，较去年同期增加1420亿元，占去年全年新增的67%，而今年计划开工比去年少20万套，而且棚改授信和放贷之间有时间差，即使今年授信大幅下降，在途的授信及替换资金（棚改专项债）也将保证放贷相对稳定。货币化安置比例减少，对商品房销售和房价可能有影响，但政府需要安置房分配给居民，对房地产投资影响较小。今年以来商品房销售面积同比下滑，4月同比转负，5月重新反弹，但房地产投资一直保持稳定，主要是此前滞后的土地购置费对投资的支撑。

棚改货币化安置是我国房地产进程中的一种特殊制度安排，是对土地财政的一种适应。尽管货币化方式会减少，但是棚改仍是推进城镇化的必要过程，因此房地产投资中期内仍会受到支撑。在外贸环境恶劣的情况下，房地产投资对经济总需求也是有力支撑，实际GDP增速将会维持在平稳水平，下半年仍很难看到经济的大幅下行。