中秋节后首日，盘面颓势尽显，地产板块重挫3%。消息面看，地产预售制度取消成为市场情绪反转的关键因素。

针对这一事件，我们认为市场反应过度了，至少现阶段预售制度全面取消的可能性并不大，一旦政策落地其可能引发一系列连锁反应。首先，当前十大城市商品房库存去化速度在10个月附近，截至8月商品房新开工面积与待售面积的比例差不多为2.5：1，这意味着一旦预售制度取消，在商品房总需求不变的情况下，十大城市库存去化速度骤降至不到3个月，供需平衡的打破势必以房价上涨作为代价，这与严控地产价格上涨的基调不符。

其次，通过计算定金及预收款占房地产开发资金来源的比例，可以发现自2014年之后这一数据逐年抬升，2014年年底这一比例不到25%，而截至2018年8月，这一比例已升至33.2%。数据表明地产企业在信托、债券、海外融资相继受限之后，筹资更为依赖销售回款，其中预收账是不可忽视的一个细分项。这一点也可以从上市企业财报中得出，2018年上半年地产股预收账款占流动负债的比例达到35.3%。一旦预收账款减少，房企资金链条就会收紧。

再次，房企现金流困难可能带来额外问题，比如政府土地出让金收入减少，地产投资面临掣肘等。因而无论是从房价、投资、土地财政还是企业现金链条的角度，现阶段均不是政策实施的合适时机，市场未免有些过虑了。

自9月18日开始的反弹行情能否延续？在探讨这一问题之前，首先需要了解股指为什么在这一时间点附近反弹。我们认为，当时市场有两大因素配合，一是2000亿美元关税政策落地，贸易问题处在空窗期，二是上证综指跌至2638附近后，开始吸引一部分抄底资金介入，到了9月19日，随着上证综指下行压力线被突破，市场偏好进一步改善。可见，此次反弹的核心是抄底反弹以及利空事件兑现，而中期上行的条件比如信用环境改善、企业业绩修复均未出现，现阶段定位反转行情可能为时过早。

后市两个潜在事件可能会导致市场情绪进一步反复，一是投资者担忧未来企业业绩下行，一旦利润下滑被证实，PE被动上修之后股价反而存有进一步下挫的空间；二是白马消费或面临最后一跌。从二季度公募持股情况来看，分别有22.45%、21.17%、20.46%、16.48%、16.1%的公募产品持股贵州茅台、格力电器、中国平安、伊利股份、美的集团，机构持股集中化可能引发最后一轮抛售行情。

在消费降级难证伪、企业融资难未得到有效解决的背景下，市场上行更依赖于政策层面的引导，但上述政策措施落地前势必面临利好边际递减的问题，于是在负面因素显现的情况下，不建议投资者追高或是持有过多仓位。