热点话题四　房地产市场

新年伊始，在声声的“虎虎生威”的祝福中，房地产行业没了往日的“威风”，在自上而下的打压，政策接连出台之下，阵阵寒意充斥楼市。

在两会召开前，温总理与网友交流时，提到自己也体会过所谓蜗居的滋味，更强调“有决心在本届政府任期内把房地产市场管好”。而且近日召开的两会中，各大财经网站的网友调查中，楼市也是被关注和争议的焦点之一，两会众多代表、委员多对此话题各抒己见、出谋划策。

相信在以中央经济工作会议精神和“国十一条”为基调，各地政府配套政策相辅，土地管理、银行机构全力支持下，2010年房价这匹驰骋狂奔多年的“野马”，习惯性“脱缰”的可能性微乎其微。

1、力度前所未有

在犹豫和怀疑之中，2009年商品房销售价量齐升意外出现“井喷”背后，开发商又意外赚了个“盆满钵满”，让在08年底开始观望、“抄底”的人们受伤不已。本论调控效果也是同样出现在年底，也是自上而下。走到目前，调控的效果已经出现，但是后面会不会有09年情况的再现，有分析认为，以2005-2006年出台的调控政策为标杆，本次调控频率之高、系统性之强前所未有，必将对行业发展产生深远影响。本轮房地产调控不仅是房地产行业健康发展的需要，更是经济发展方式转变的重要环节之一。

（1）本轮调控自2009年12月拉开帷幕，中央决策层在2个月之内7次以文件或决议形式提出调控房地产的政策方向和具体要求。以“国四条”和“国十一条”为基调，国土部、建设部、财政部、金融监管机构等部门及地方政府密切配合，政策出台之多、措施落实之快实属罕见，中央对房地产调控决心之大毋庸置疑。

（2）本轮调控政策完全出自于中央层面，相关部门配合紧密，信贷、税费、土地等关键措施的执行标准和细则亦由国务院出台。因此，国务院及相关部委在这次调控中的控制力明显增强，留给地方政府的回旋余地较小。基于上轮调控的经验，为保证政策执行力，国务院更加重视对于地方政府的引导和监督，比如2009年12月建设部召集200多位副市长参加全国建设会议，监督地方政府加快清理各种房地产优惠政策。

（3）强调增加普通商品住房的有效供给是本轮调控思路的两条主线之一，也是首次将增加供给作为调控的重要落脚点。房价趋势的上涨最终取决于供求，这是商品经济的基本规律，只有结合抑制非自住需求和增加普通商品房供给才能从根本上调整供求失衡的现状。因此，以往房价受调控短暂停滞，但供给不足和需求集中释放导致房价报复性上涨的历史应当不会重演。这是过往调控给予的经验，也是政府调控智慧的体现。

（4）最后从内外部经济环境来看，本轮调控与2005年的背景完全不同。金融危机之后，中国的“出口型”经济增长模式难以持续，依靠消费需求是刺激经济可持续增长的唯一选择。高昂的房价不仅带来资产泡沫风险，财富的大量固化也将挤压其他商品的消费，因此脱离实际购买力的房价于经济十分不利。

2、两会代表出谋划策

（1）抑制房价先从政府让利做起

税费和土地出让金是房价总成本中最大的一快，那么抑制房价也就找到了对症的药方，那就是政府让利于民，降低房地产税费和土地出让金。

全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志算了一笔账：现阶段涉及房地产的税种有12项之多，收费多达50项，这些税费占到房地产价格的30%～40%，一定程度上推高了房价。

全国政协委员梁季阳直言，目前高房价的病根在土地财政。他表示，地方政府才是房地产交易中最大的获利者。

（2）引导民间资本参与保障房建设

财政部财政科学研究所所长贾康在两会间隙接受媒体群访时表示，中国在推进保障性住房建设方面仍有很多困难和阻力。

在建设廉租房资金方面，他表示，中国目前的保障性住房大多数都是来自政府的财政资金，以后可考虑通过以公司合作伙伴关系来建造。即政府提供规划、政策条件、出引导资金，调动社会力量包括企业资金、民间资本等加入到建设中来。

（3）从重征收土地闲置税

房地产研究专家，全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海近在两会期间表示，土地税是一种重要的经济政策工具，为了消除重复征税，鼓励土地流转，解决土地利用的土地闲置、资源浪费等问题，应重构土地税制，积极推进“费改税”；按照土地占有、保有、转让三个环节设计土地税种。

郭松海将上述问题写入了《重构土地税制 积极推进费改税》的提案中。

另外，郭松海提出，应该合理调整中央和地方在房地产业的收益，将房地产业的收益纳入国家预算管理，降低地方的收入比例，增加中央的收益份额。

此外，还要合理划分中央和地方的事权与财权，给予地方政府充足的行政成本，可以从源头上减少甚至消除地方政府与房地产开发商的有限理性合作。

（4）尽快制定《住房保障法》

全国人大代表、经济学家张兆安说，当前社会各界十分关注的保障性住房问题，居然没有一部国家法律来规范。张兆安在此次两会上提出议案，建议国家有关部门抓紧制定《住房保障法》，明确政府、企业、公民的权利和义务。

张兆安说，当前各级政府对住房保障的重要性认识是到位的，解决问题的决心是大的，投入是可观的，但由于整体立法的滞后，工作仍然处于“摸着石头过河”的状态。“谁保障？保障谁？保多少？怎么保？保障房怎么造？造多少？给谁造？怎么分？所有这些问题，现在都没有一个权威的依据和标准，只能是‘八仙过海，各显神通’。”

（5）发展公共租赁房 解决“夹心层”心病

全国政协委员郑惠强在今年的全国两会上提出，为了解决廉租房和经济适用房之间的“夹心层”住房困难，各地政府应借鉴新加坡、香港等地的经验，大力建设公共租赁房。

郑惠强说，公共租赁房是指为解决中低收入群体的居住问题，由政府投资建造或以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低价格出租给中低收入群体居住的住房。公共租赁房在新加坡、香港等地已成为住房保障制度的重要组成部分，在我国内地近年来也日益受到重视。

3、2010年楼发展前瞻

全国“两会”期间，包括国土资源部调控司司长、法规司司长、耕地司司长、执法局局长、土地利用司司长、勘察司司长、规划院院长、总督察办主任，以及北京、上海、南京、武汉、广州、沈阳、济南、成都、西安等九位督察局局长在内的百多名官员，被分成30个小组，奔赴全国30个省区市进行实地调研。根据此前调研组成人员的安排，此次30个调研小组中包括80余位国土资源系统的司局级官员，而广东调研组由国家土地督察广州局局长束伟星担任组长。可以说，调研队伍规格之高、高级别官员之众较为罕见。

针对这次大规模、高规格的调研，有业内人士认为这是为下一步出台相关的土地调控政策提供参考，并把这次调研解读为房地产市场“二轮调控”风暴再起的信号。

另外，有媒体从两会上了解到的消息，两会后国家相关部委将对信贷、财税、企业融资、土地等出台更严厉的调控措施。

如银监会将严控投资投机性购房贷款、严控开发贷款；证监会将联合国土部拟定上市公司募资管理新政。另外，《保险资金运用管理暂行办法(草案)》也已获原则通过，险资投资不动产门槛进一步提高。

眼前的这场房地产调控，强调从供需两个层面双管齐下，并且显示出远近兼顾的突出特征。远，通过增加商品房供给和安居工程，缓解中长期楼市供求紧张局面；近，运用信贷、税费和土地等政策，抑制房价非理性上涨。

目前在中央空前的调控决心和力度下，地方政府对于政策的落实和执行正由点及面有序铺开。有理由相信2010年楼市将在政府的强制调控下，楼市的发展将走上平稳、健康的道路。

附录：“两会”声音

■苏宁：央行称近期不出台楼市调控新政

全国政协委员、中国人民银行副行长苏宁昨日表示，央行实施的二套房贷新政已发挥作用，目前还不存在出台新政策调控房市的需求。

■刘明康：不愿房价大起大落会审慎发放贷款

列席十一届全国人大三次会议开幕会的中国银监会主席刘明康5日表示，“谁都不愿意房价大起大落”。银行业还是要支持房地产事业 的发展，但会审慎发放贷款，采取科学有效的措施来促进房地产的健康，稳健的发展。

■俞正声：上海将出台综合措施遏制房价

全国人大代表、上海市委书记俞正声表示，上海将进一步出台包括公共租赁房、经济适用房政策在内的综合性措施以遏制房价，预期未来上海住房状况会向好的方向转化。上海市将争取在3月底之前推出公共廉租房相关政策。未来的住房发展纲要将在3月底研究，4月初征求社会意见。

■李肇星：房价过高已引起政府高度重视

十一届全国人大三次会议大会发言人李肇星在会上表示，有的城市房价过高，上涨过快，已引起政府高度重视，国家出台了一系列宏观调控政策来稳定房地产的价格。

【点评】

本次房地产调控的最大的特点之一，就是通过增加供应，增加商品房供给和安居工程，改变市场的紧张供应状态，缓解中长期楼市供求紧张局面。钢铁行业机构钢之家网站指出，房地产行业一直是钢材的使用大户，尤其是螺纹钢、线材等建筑钢材的需求量更大。同时，住房周边相配套的生活设置，如商点、学校、医院等，这些都需要钢材。据统计，2009年房屋建筑用钢材约1.92亿吨，比2008年同期增长7.6%。预测表明2010年，全国房屋建筑所需的钢材2.16亿吨，同比增长12.7%。

无疑，2010年楼市供应量的增加对钢材需求总体的提高将不容忽视，将营造一个巨大的钢材需求平台。