如何看待房地产？这个问题关乎所有人。

于国而言，房地产是“地”。成百上千城市，排山倒海般崛起。中国城市化的速度还是规模，都超过了改革之初最大胆的想象。在人类历史上，这样的高速增长只能用奇迹来描述。政府能够迅速实现原始资本积累，基础设施建设（高铁、高速、机场等）不仅未受拖累，甚至还大幅超前，至关重要的制度基础，就是“土地财政”。

于商而言，房地产是“产”。近二十年间，开发商作为一个群体，高调而强势地登上中国经济的舞台，浓缩了整个时代的风云际会。有人翻云覆雨，有人逐流随波，有人见风使舵，有人闪转腾挪。他们成为众矢之的，也走上财富之巅，他们富可敌国，却又如履薄冰，仿佛一叶浮萍，命运浮沉。

于家而言，房地产是“房”。衣食住行，是一个人维持最基本的尊严与生活条件，其中住房问题的妥善解决，更是人类古今中外普遍的理想。、在以农耕为主的中国，”耕者有其田，居者有其屋。"成为一代代中国人的理想， “房”事，牵绊着所有人的喜怒哀乐，离合悲欢。

纵观整部地产史，可以说是一部政府、开发商、购房者平衡与博弈，生产关系不断调整、适应和促进生产力发展的演进史。

吾国 吾土 吾民，房地产是一把打开中国的钥匙……

1、红楼梦

居者有其屋，多少年，多少人，在为这个梦想而努力，千百年来，房子始终倾注着人们的无限希冀与憧憬。华裔学者杜维明曾把中国的住房史比喻成一部最缠绵的红"楼"梦。但即使在解放后的很多年里，中国人却依旧是"居者忧其屋"。越来越多的人成了住房极其紧张的"特困户"，甚至无处栖居，流落街头。　　

1978 年的中国老百姓还没有听说过"房地产"这个词汇，他们只晓得自己家住的房子太小，太挤。上海的冬天，阴沉沉的、灰蒙蒙的，无精打采的太阳把它缺乏热量的光线投射到这座巨大城市的每一个角落，狭窄的里弄和蠕动的密密麻麻的人群中，投射到拥挤的楼房和一片片鸽子笼似的小阁楼上。上海华光仪器仪表厂会计杨希鸿的家，就是这些"鸽子笼"中的一间，13 平方米，挤着三口人。　

3.6 平方米，在建国后的很长一段时间里，这个数字就是上海一个普通职工的生活空间。在狭小的空间里，人们腾挪搬移，费力经营着自己局促的生活。在一个不到 1.2 米高的阁楼上，杨希鸿的女儿上上下下了十几年。不仅在上海，在 1978 年前的中国，拥挤是每一个城镇居民最真实的居住体验。那时候涌动在大江南北的中国人，被西方新闻界形容为蚂蚁。　

六十年代末出生的张强小时候和姐姐、父母在筒子楼里居住，直到他上了初中，单位才给父亲分了一套50多平方米的带独立洗手间的房子，虽然位置比较偏僻，但比起一家四口挤在不到30平方米的筒子楼里，条件改善了很多。张强至今还记得搬进新家的当天晚上，一家人很奢侈地到餐馆庆祝。　　

事实上，在福利分房时期，对一个普通工薪家庭来说能在退休前分得一套 50 平方米左右的房子已经很不容易了，而一旦儿女成家，就只能与父母挤住在一起，三代同屋的住房现象普遍存在于众多家庭之中。过道上码放的煤球，用废旧木板搭成的简易储藏室，嘈杂的公共厨房、水房，潮湿阴暗的过道，昏黄模糊的灯影......至今,筒子楼里的记忆仍然深深地印在张强的脑海中。　　

统计数字表明，十一届三中全会召开前的近三十年间，中国累计用在住宅上的投资仅为 374 亿元，年人均住房投资不足 10 元。到 1978 年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比刚刚建国时少了 0.9 平方米，全中国的城镇人口中，近一半是缺房户。新中国成立时中国有 5.3 亿人口，到 1978 年增加到 9 亿。1949 年我国人均居住面积是 4.5 平方米，1978 下降到 3.6 平方米。这还不包括城市逾 1000 多万尚未返城的上山下乡知识青年。人口增加了几乎一倍，而房子盖得极少，可想而知居住条件越来越差只能是唯一的结果。　　

一边是亟需改善的住房条件，一边是捉襟见肘的财政难题。站在 1978 年的起跑线上，关乎民生的住房困境，成为决策者面对的棘手问题。

更大的住房缺口，出现在全国性的知青返城潮中，逾 1000 万知青如洪峰一般从乡村涌向他们当年出发的城市，北京、上海、天津、广州......

"我家里的房子比电影中那个贫嘴张大民住的还糟糕，一家五口挤在一间不到 20 平方米的楼房里，我妈和我爸睡一张双人床，奶奶和妹妹睡一张双人床，我独占一张单人床，三张床摆在一起，中间就用布帘隔起来。结婚后，我和老婆‘亲热’也要当着全家人的面”。已是上海某大学教授的老穆，谈起当年知青返城后的窘境时，仍然难掩辛酸之情。

家底单薄，百废待兴。如何改善中国城镇居民的居住条件？从中央部委到省市县有关部门，从中央首长到基层单位领导，无不绞尽脑汁。

邓小平被誉为"中国改革开放的总设计师"。在中国房地产发展史上，如果要推选一个"总设计师"的话，也非小平莫属。

1978 年 9 月，在北京召开了全国城市住宅建设会议上，副总理谷牧传达了邓小平关于解决住房问题的指示：解决住房问题能不能路子宽些……在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。

数月之后，邓小平访问美国，在时任美国总统卡特的故乡亚特兰大参观访问时，他专门造访一个普通公民的家，交谈中得知他住的房子是购买的，小平深受启发："你们的很多成功经验对我们很有借鉴意义。我们愿意向你们学习"。

回国后，小平在多个场合提出住房商品化这一课题。时任国家建委副主任的张百发（后任北京市副市长，主管城市建设）日后回忆到："小平同志是最早提出住宅商品化的国家领导人”。

但在当时的政治形势下，小平的讲话在一定范围传达后，还是有很多人心存疑虑，非议之声不断。从 1949 年到 1978 年三十年间，我国住宅的福利属性论点一统天下。而在政府提出住房改革的动议后，理论界迅速转向了住宅的商品属性和福利属性的争论，并产生了相当大的分歧。　　

然而，当北方人还在热衷于住房商品化的理论争鸣时，小脑比大脑发达的南方人正在悄悄地进行着试验，先斩后奏的探索在云山珠水悄悄上演。

2、双城记 

1979 年，广州，这个我国南方最大城市的一隅，中国第一个商品房小区--东湖新村悄然开工。

改革开放之初，住房一直是困扰城市发展的痼疾，当时广州人均居住面积为 3.82 平方米，人均居住面积在 2 平方米以下的达到 2 万户以上（当时广州仅几十万户）。苦于有地没钱的广州人，乘着改革东风，率先决定引进外资在东山区进行试点，这也是中国第一批商品房的滥觞。

1980 年 11 月，东湖新村首期 1 至 5 栋封顶，在交付给港方当天，13 家港媒现场采访，其盛大场景轰动羊城。早在开发之初，这些房子就被香港人哄抢一空。

而广州个人买房，始于 1985 年五羊新城。一名从事印刷生意的老板以 800 元/平方米的价格在五羊新城一下子买了 5 套住宅，一套给公婆住，三套留给三个儿子，还有一套作工作室。短短几年间，一部分广州人已经开始富裕起来。　　

商品房的出现，成为广州人自我解决住房、改善住房的重要途径。与此同时，深圳进行着更为大胆的探索。

1979 年 5 月，以国务院副总理谷牧为首的中央工作组前来深圳考察。与深圳一街之隔的香港，如一面镜子，无时无刻不映照着贫困和落后。谷牧感慨万千，他说，和港澳"对比之下，我们落后了"。"多年来我们在沉睡状态，现在到了觉醒的时候了。"

1980 年 5 月 6 日，党中央、国务院批准在深圳、珠海、汕头、厦门设立经济特区。8 月 26 日，叶剑英委员长亲自主持了五届全国人大常委会第十五次会议，向全世界宣布--社会主义中国创办经济特区。《纽约时报》的发文极具时代感：铁幕拉开了，中国大变革的指针正轰然鸣响！

在此后多年，深圳一直被视为中国改革开放的"试验田"和"窗口"，也成为青年们的朝圣地。然而回溯深圳崛起之路，却离不开两场不期而至的大雨。

1980 年 7 月 27 日，一场大暴雨把罗湖一带淹成汪洋泽国，广东省委书记兼深圳市委第一书记吴南生，和来深圳参加城市规划论证的专家租住的新园招待所水淹到腰际，专家们呕心沥血画出的规划设计图纸也在水里泡成一团废纸。

同年 8 月，参加"特区条例"策划和起草工作的国家进出口委员会副主任江泽民来到深圳，深圳的夏天，雨说来就来。一阵瓢泼大雨之后，地势低于海平面 2 米的罗湖低洼地带，大小马路瞬间变成一条条纵横相交的小河。公共厕所的脏纸、粪便也漂到街上来了。从罗湖桥过关而来的香港人，一个个挽着裤子，高高举着鞋子，在水中深一脚浅一脚地摸索前行。回到广州，在跟广东省委商量特区规划时，江泽民对任仲夷、吴南生说："老天爷已经给了我们最好的回答。深圳特区建设不从罗湖开始不行，这个规划应该定下来。"

吴南生后来回忆起这一段焦头烂额的日子时，感叹道："我的脑袋简直被压扁了。" 但正是这两场雨，引发了吴南生和深圳人对土地换资金的深层次思考。

稍有些经济学的人都明白，土地本身就是资源，特别是靠近香港这个国际金融贸易之都的深圳，级差地租的收益就是巨大的金矿。然而在极左思想观念浸淫多年下，土地出让，还是给香港的“资本家”，是绝大多数中国人恐怕连想也不敢想的念头，越雷池一步就可能面临牢狱之灾。

为了给土地出让找一个合理合法的理由，深圳市政研室苦思冥想，甚至翻起了 "马恩列斯"，希望在"祖师爷"的经典著作中找到理论依据。

功夫不负有心人，经过几天的翻阅，他们终于在《列宁选集》"住宅问题"一节中查出列宁引用恩格斯的一段话："......住宅、工厂等等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人，或协作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租，虽然是用改变过的形式，转交给社会。" 

找到了理论依据，大家欣喜若狂，连夜向市委书记张勋甫作了汇报。张勋甫表态说："你们就先干着试试看吧。" 　　

当时深圳市委市政府的许多工作人员，都会背这一段精典论断。

在理论支持下，深圳很快拿出了方案：第一步在罗湖开发0.8平方公里，拿出 40 万平方米土地作为商品用地，收取土地转让费。

一位深谙官场的市领导建议，将土地转让费改为土地使用费，宣传起来好听一些。这就是后来土地使用费这一专有名词的前世今生。

从土地的无偿划拨到有偿使用、合作开发，深圳特区的拓荒者初尝了市场经济的甜头--掘到了起步创业的第一桶金，也拉开了房地产商业开发的序幕。　　

土地活了，深圳热了，资金来了，发展自然就快了。在特区最初的几年里，深圳用收进的逾十亿元的土地使用费，建成了一大批交通、能源、通讯等基础设施工程，为后来的城市发展打下了坚实的基础。

从 1980 年开始推出以收取土地使用费为主要内容的土地使用制度改革，深圳首开国有土地有偿使用之先河，其意义尤为重要而深远，影响了整个中国，土地的市场化由此开始。

"杀出一条血路来。"小平的话至今还仿佛掷地有声，如雷贯耳。但是，在那个"乍暖还寒"的春天里，这位老人是否料到，他划的那个"圈"，今天已成为中国房地产超级企业汇集的超级舞台。

1984 年，邓公第一次南巡，登上深圳国商大厦楼顶，俯瞰拔地而起的罗湖新区。此时楼下，一个刚过完 33 岁生日、忙碌着倒卖玉米的年轻人骑自行车经过，看到围满的人群，他凑上去打听，才知道是邓小平来了深圳。机遇像闪电划过夜空，“感觉干大事情的时候到了。”王石日后回忆道。

小平走后，王石迅速创办了一家商贸公司，利用特区的政策优势赚取“倒爷”手中的外汇兑换差价，随着内地对特区进口商品的需求迅速扩大，王石很快淘到了第一桶金，这就是中国最成功的地产企业之一的前身--万科集团。

那年，孙宏斌还在读清华，吴亚军进了重庆一家国营仪表厂；宋卫平在杭州舟山党校的老师；潘石屹被分配到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室，捧起了铁饭碗；25 岁的冯仑刚获得法学硕士,并留校当了老师，他后来去了中宣部，又进了体改委，循着一条完全不同的轨迹前进；许家印还在舞阳钢铁厂里研究生产管理。

谁曾想到，这些人，都是下一个时代的弄潮儿？把万科、招商地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团……放在一起，你会发现,这些房地产企业都出现在 1984 年。这一年，房地产作为一个行业正式被命名。

如果没有改革开放提供的历史机遇和舞台，所有风光无限、鲜衣怒马的中国房地产商都将有着迥然于今天的人生际遇。但是最起码，在 1978-1992 这十多年间，中国的安居问题还主要聚焦于政府的视野下和控制内，地产商们翻江倒海的手段尚未显现。

3、战国策 

伴随着 92 年的小平南巡，“改革开放胆子要大一些”，暗示的意味已经再明显不过。南巡讲话结束后，两个里程碑式的文件《有限责任公司规范意见》和《股份有限公司规范意见》相继出台，10 月份，中共十四大召开，“市场经济”被写进党章，直接引爆了下海潮，中国公司的元年到来了。小部分先知先觉者，牢牢把握住时代的车轮，扶摇直上。

34 岁的河南舞阳钢铁厂车间主任许家印，砸了钢铁厂的铁饭碗，揣着 30 页简历只身南下；36 岁的张玉良手握“总经理”的任命书，开始了绿地的创业历程；年过不惑的李彬海放弃了部队官职，只拿着 12 万元率领保利地产在广州落子；而王石也将公司名字改为万科。

从万达、绿地、保利，到碧桂园、富力和龙湖……如今知名房企很多都在 1992 年前后成立，这群人跟从体制内下海的“九二派”一道，成为改革开放以来中国的第二次创业潮中的新风景，也集体成为中国现代企业制度的试水者。

此时的中国，就像开足马力的列车，处处高楼平地起，其中刚建省不到四年的海南，正上演着时代最癫狂的实景剧。只有 600 多万人口的海南，云集了超过两万家地产公司，房价也从建省之初的 1350 元/平米，蹿到了 7500 元/平米，足以让北京和上海汗颜。

冯仑带着几个哥们，也杀向了海南。放弃体改委的清贵职位，冯仑发现了更丰饶的蜜糖之地。

然而好景不长，对于泡沫，北京早有警觉。事实上，中国的第一个严厉的房地产调控政策正在酝酿，但局中人很少能感觉到从北边泛起的细微涟漪。

1993 年 6 月 23 日，以副总理身份兼任央行行长的朱镕基雷霆出击，祭出重拳：终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。命令全国银行行长在三个月内，尽快地把搞“股票热、房地产热、开发区热”的贷款收回来，否则，将追究各行行长的领导责任及个人责任。这位铁腕总理没有给地产商任何喘息的机会，第二天，著名的“国 16 条”出台，条条切中要害。

这是一次致命的外科手术，一夜之间泡沫应声破灭，海南的上万家地产商哀嚎倒闭，卷款跑路、跳楼跳海比比皆是。不止海南，几乎所有的房地产商都遭遇了致命的危机。"击鼓传花"式的"经济泡沫"纷纷瓦解，大量商品房闲置，房地产业正处于低潮，同时愁白了头的，还有赤脚农民出身，顺德北滘镇建筑公司的杨经理。

1993 年 6 月，位于广东省顺德碧江之畔、桂山之侧的碧桂园--这个号称面积最大的烂尾楼盘工地，如同当时广东境内上百个花园别墅楼盘一样，处于"死火"状态。4000 户只卖出了 3 户。

坐落于顺德与番禺的交界地的碧桂园，前不着村，后不靠镇；上不着天，下不着地。尽管投资逾亿的开发商反复宣传此地为"金三角的交汇点"，又请在广东颇得民心的前省长叶选平亲笔题写园名，前来看楼买房的人仍是屈指可数。一千多亩土地陷于死亡的边缘。

1993 年之前的杨国强，一直在“包工头”事业路上顺风顺水。不过在当年却遭遇了巨大的危机。银根突然收紧，宏观调控加强，耀眼的"经济泡沫"在阳光下开始破灭。而此时，杨国强的建筑公司为原开发商垫资建造了近 4000 套别墅，因后续资金缺乏，成为当时南方最大的烂尾楼。当杨国强向开发商索要工程所垫费用时，开发商却让杨国强销售已经盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。杨国强"无辜"地从造房者变成了卖房者。谁都没想到的是，这段干活干成老板的奇葩经历，成为杨国强地产传奇之路的起点。

如果把目光放远点，两年后的碧桂园，已经起死回生，成为名动中国的现象级案例。在拯救碧桂园的行动中，一位房地产策划人进入了大众的视线，他就是王志纲。王志纲与杨国强，也成了地产史上为人所津津乐道的策划人与老板合作的经典案例。

面对一片沉寂的楼盘，杨国强和他的建筑队毫无准备，为了摆脱困境，他曾多次邀请专家、学者实地考察，希望出奇制胜，但都没什么高招。一番折腾无果，杨老板邀请在广东新闻界叱咤风云的王志纲，其初衷不过是请"记者王"为碧桂园写篇文章，鼓吹一番。

1994 年，王志纲已经欣然告别新华社的金字招牌，在名片上印了“自由撰稿人、独立制片人、市场策划人”的名头，开始闯荡江湖。

王志纲来了，他看了死火的楼盘，看了大片的荒地，回到售楼处的小会议室，面对长吁短叹的杨老板，他说的第一句话就是“小平不可能第三次南巡了，捂盘惜售只能是死路一条，泡沫一定要出清”。彼时很多老板幻想，经济形势继续困难下去，小平肯定不会坐视不管，再次南巡。王志纲首先做的，就是打消这种幻想。

其次，他又说："针对目前的情况，就房地产搞房地产必定死火，跳出来才能搞活。房地产不等于钢筋加水泥。既然要办学校，那就要把它当作一个系统工程进行策划定位，如果仅仅把办学当作住宅的配套设施，注定失败。办学不是权宜之计，而是围棋上的& #39;生死劫& #39;。让广东新兴的富豪认识到教育的重要性，反弹琵琶，退一步进两步，才能度过行业的冬天" 　　

一顿饭下来，杨老板完全被王志纲的高论所折服，当场邀请其为项目总策划。在房地产宏观调控一片凄风苦雨之时，王志纲以创办名校为切入点，从策划、到营销、到整合，通过轰动羊城的“可怕的顺德人”系列广告，打出一张漂亮的"教育牌"。

学校这步"生死之棋"下活了，"死火"两年的碧桂园在人们的心目中瞬间变成了"成功人士的家园"，并且释放出几个亿的经济效益。加上"给你一个五星级的家"的远景提炼和高密度推广，以办学带动楼盘销售的策略立竿见影，碧桂园的楼盘销售终于找到了自己的杠杆和支点。这一案例后来成为中国营销学的经典，王志纲也因此而声名鹊起。

仅仅两年时间，一个不可思议的神话，在碧桂园一千多亩的桑基鱼塘上，成为了辉煌的现实。碧桂园从原来的藉藉无名到一飞冲天，顺德碧桂园、华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、荔城碧桂园，几乎一年一个。

1995 年，美国《福布斯》首次发表中国内地亿万富豪排行榜，海南首富冼笃信以 5 亿元资产位列第三，这是中国大陆第一位登上《福布斯》富豪榜的房地产商人。从此开始，越来越多的房地产商人不断进入《福布斯》富豪榜；也就是从此开始，一个人拥有财富的多少渐渐成为衡量成功最重要的价值标杆。

当年美国的《新闻周刊》在一则报道中称："（在中国）人们在谈论金钱时，不再像过去那样羞羞答答，谁拥有更多的金钱，成了一个最值得炫耀的事情。百万富翁正以每分钟一个的速度诞生。"

王志纲二十多年前的一场策划，挽救了碧桂园这个家族企业，奠定了一场地产神话。从此，起于建筑商的杨国强，谋略于心、宏图暗筹、大鳄潜行。

碧桂园策划会议

1996 年，度过危机的杨国强与王志纲结束了"如胶似漆"的合作关系，两人从此相忘于江湖。以后杨国强不再找策划顾问。而王志纲短短几年内，纵横捭阖地产界，成功策划了许多著名项目，掀起了房地产界的一波波浪潮。

多年来，王志纲在房地产行业"指点江山"，却从不踏进"江山"，恪守"战略策划"的角色。淡出地产后，他更是涉足城市、园区、文旅、健康等多个领域，从商业策划到打造民间智库，从影响江湖到推动庙堂，王志纲践行了下海时的初心，寻找官、商之外的第三种生存，给知识以尊严。

"他是商人师，赚策划钱，谋地产略；他是生活家，识高球经，助城市秀。他叠加了民间思想家和商业策划的双重身份，很少有商人具备他的政策性通盘思维，也少有城市首脑具备他对全国区域市场的体验认知。在城市运营、城市品牌、房地产开发、区域经济竞争等诸多层面，他是指点江山人。" 这是《新周刊》十多年前对王志纲的评语。

2007 年 4 月 20 日，碧桂园在香港联交所挂牌上市，首日收市价每股 7.27 港元，持有 95.2 亿股碧桂园的25岁大股东杨惠妍（杨国强的女儿），一举超过玖龙纸业的董事长张茵成为新一代内地首富，而碧桂园以 1163 亿港元的总市值，跃至内地房企之巅。

上市后募得大笔资金的碧桂园，在几年时间里，将郊区大盘模式复制到全国各地，成为了货真价实的三四线之王。几年波动和踟蹰之后，杨老板终于认定利益才是绑定人才的绳索，大秤分金的时代开始了。2012 年底，有人发现账上竟然多了 8000 万元收入，一度怀疑财务是否多打了一个零。2015 年两位区域总经理年收入过亿，2016 年 6 人获上亿元年终分红。真金白银的刺激之下，功能强悍的碧桂园牌收割机，在广袤的三四线城市一路狂飙。

这台收割机收割财富的同时，也送杨老板登上人生巅峰。从 2012 年的 476 亿，到 2017 年的 5500 亿，碧桂园超越恒大和万科，登顶中国房企销售冠军。

然而伴随鲜花的往往不是掌声，连续发生的安全事故让碧桂园成为众矢之的，究竟是“五星级的家”还是“五星期的家”，嗤笑与质疑之声不绝。

其实，大家都错怪杨老板了。

“给你一个五星级的家”世人皆知，然而很少人知道当年选广告语时，杨国强也有自己的主张。杨国强和王志纲说，“王老师，你想好了别说，我也想一个，明天我们来对对。”

第二天，王志纲让杨国强先说，杨憋了半天后用顺德话说一句，“平过自己起屋”，翻译过来就是比自己盖房子还便宜。

“杨老板，真了不起！但这个不是广告词，是你的经营理念。”王志纲提出了“给你一个五星级的家”。他告诉杨国强，这才是理念，诉求和展望，跟精英阶层们的需求能对接的东西。杨国强大腿一拍，“行！”。

时至今日，碧桂园核心的竞争力还是那句“平过自己起屋”。城乡结合部最便宜的地价，最快的速度，最到位的性价比，最好的资金周转量，甚至最廉价的工人--机器人。25年来，碧桂园模式能成功，核心思想就是将地产营造成本压缩到极致。五星级，不过是营销的话术。降成本，才是不动摇的初心。

杨国强狂飙突进，王志纲振衣远行，老杨向左，老王向右。多少年后，没有人知道今天的杨国强，是否会怀念昔日的老搭档王志纲。

4、连城诀

1998 年，无疑是中国住房史上值得纪念的一年。如同洪太尉放妖魔，房地产这股当初谁也想象不到的力量，借着政策的东风，直上青云，而且纵横江湖 20 多年，伴随着每个人的利益攸关，各级政府的兴衰荣辱，国家经济的冷热周期…

寒意料峭的早春，从多元化转向专注地产，并隐隐有行业龙头之势的万科董事长王石，在北京面见时任总理朱镕基，总理问王石：”如果取消福利分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”

“不能。”王石回答。

“如果金融市场开放，房地产还不能成为支柱产业吗？”

“不能。”王石又一个否定。

直到朱镕基放出“两年内一定要把住宅行业促成支柱产业”的话时，王石才答道：“既然总理说行，就一定能行。”

绝大部分的中国人，最刻骨铭心的就是自这一年起，全国取消城镇职工福利分房。这轮房改中的三大核心政策，奠定了此后二十年房地产市场的惊涛骇浪：

1.逐步实施住房分配货币化政策，并建立了相对完善的房地产企业、中介、销售等方面的管理；

2.进一步完善了土地招拍挂政策；

3.全面推行住房公积金制度，出台住房信贷政策。

千万般营销手段，都不如一条政策好。车轮滚滚向前，地产商们进入快车道加速奔跑。房地产财富神话在 1998 年开始纷纷上演，此后的二十年，是房地产掘金最迅速的年月，是让开发商连做梦都笑出声的年代。2003 年《福布斯》"中国内地百名富豪榜"上，以房地产为业务的亿万富豪达35人之多，即使到了 2018 年，前 100 名富豪中，依旧有超过 1/4 的富豪财富来源于房地产业，3 位房地产大鳄的财富超过了 1000 亿。

如果说中国地产走过的历程，像一条滚滚东流的长河，那么这条大河的主流，自然是一大批以快速周转为核心的发展商，十年“黄金时代”中，主流发展商们的战略，只用三句半就可以概括。其中三句是：高周转的资金运作，大规模的土地获取，适销对路、可高效复制的产品线；另外半句，就是集团化的管控模式。做好这三句半，核心秘诀在于“天下武功、唯快不破”。如是，百亿级、千亿级大鳄纷纷产生，他们如风卷残云，纵横天下。狂飙突进的地产黄金岁月背后，是土地红利的喷薄而出。

伴随着飞涨的房价，一个独特的群体--炒房团开始出现， 2001 年温州炒房团首战上海，上百人坐满几车厢，浩浩荡荡奔上海，当时沪上房价才每平方米才 3000 多元。温州人不是去买房，而是集体去拣金子。

大城市炒完，炒房团又转战中小城市。像蝗虫一样的炒房团，成为当地政府高度重视，热烈欢迎的贵宾。一有消息说温州炒楼团要来，当地房价马上应声而涨，随即带动的就是整个地块的升值，狂飙的 GDP 和加冕的政绩。

赚的盆满钵满不止开发商、炒房团，还有地方政府。哪怕非典肆横的 2003 年，全国土地出让金收入都达到了 5400亿，“地王”这个词开始在新闻里频现。

1994 年的分税制改革极大地压缩了地方政府的税收分成比例，但却将当时规模还很少的土地收益，划给了地方政府，这部分看似不起眼的收益，直接奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。随着 1998 年住房制度改革和 2003 年土地招拍挂等一系列制度创新，“土地财政”日渐成型，税种剥离后的地方政府不仅没有衰落，反而迅速暴富，计划经济所建立的城市土地国有化和农村土地集体化，为政府垄断土地一级市场创造了条件。

如果说深圳的崛起肇始于土地的市场化，使得土地从计划经济的无偿划拨模式走向了市场经济的有偿使用模式。那么在浦东新区率先实践的土地拍卖制度，利用土地开发权向银行融资，则实现了土地的资本化。土地，这笔隐匿的财富开始为地方政府巨大且不断增值的信用背书，并转化成为启动中国城市化的巨大资本。

根据天风证券统计，1998-2007 年这“黄金十年”，房地产交出了完美的答卷：房地产投资平均增速 24%，拿地面积平均增速 21.1%，新开工面积平均增速 17%，商品房销售面积平均增速20%，而同期中国经济增速只有 12%。在这期间，无论是豪掷千金的专业炒房团，还是多供一套的老百姓，都获利丰厚。

这是一次史无前例的牛市，也是一场全民参与的游戏，房地产的崛起不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。靠投资房产在一代人之内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累的故事，成为“中国梦”的最好注脚。

但与此同时，有房与没房的人之间贫富差距迅速拉开：拥有房子的人躺在家里，财富也会自动增加；而没有房子的人，即使拼命工作，买房的机会也越来越渺茫。房价上涨越快，贫富差距越大。房地产会自动分配社会财富。这是这一功能，锁定了阶层流动的渠道，造就了绝望的底层。

黄金十年内积累的不仅是财富，还有翻腾的泡沫。

5、虎山行

2008 的金融风暴，注定成为中国经济发展的历史性转折点。这一年前后，两个命题成了政府、行业与社会的高度共识。

一是房地产黄金十年高速增长所导致了高度泡沫化，对城市、经济与公共生活的负面影响已经超越了中国社会的承受力；二是中国经济增长方式的转型，已经成为困扰国家，影响世界的核心问题。

随着次贷危机愈演愈烈，蔓延到中国，拿下地王的地产商骑虎难下，退地事件不断上演。全国土地招拍挂有接近一半都是以低价成交，流拍、流标都是常态，地产商们陷入了极其严重的资金链紧张。

热衷于拿地的恒大，正面临着成立以来最严峻的考验。1997 年正值亚洲金融风暴，国内企业界一片哀鸿，巨人史玉柱败走珠海，秦池姬长孔身陷绝境。房地产业更是深陷“政策晦明不定，经营半死不活”的泥潭。许家印离开原公司，创立恒大，顶着亚洲金融风暴，开始了逆袭。在三年内，恒大从当时广州 1600 多家房企中脱颖而出，成为前 10 强。

从 2006 年开始，许家印率领着恒大走出华南地区，开始全国扩展，先后在武汉、重庆、上海地区拍下地王。到 2008 年初，恒大地产的土储较2006 年增长了 7 倍，达到 4580 万平方米。

许家印的如意算盘打得好，靠着恒大充分的土储，2008 年上市融资手到擒来。然而人算不如天算，公布招股说明书一周后，金融危机不期而至，融资计划搁浅，这使得全国扩展的恒大陷入了资金短缺的困境，许家印直言“这是我压力最大的一段时间”。

恒大危机之严重，以至于业内众多专家都判断恒大估计过不了这关，觊觎的老板们正在静待这位大块头倒下，性急者甚至已经在咨询收购事宜。而坐困愁城的许家印，买了张机票悄然前往香港，寻找救兵。

通过各种关系，许家印终于攀上了香港地产界的大佬郑裕彤，为了取得郑裕彤的信任，许家印干脆住在酒店，每周跑去跟郑裕彤吃一次饭，再陪老爷子打牌到深夜。陪郑裕彤玩“锄大地”，陪郑家纯玩“斗地主”，尽管语言不通，但还是经常陪到最后。

陪郑裕彤打了三个月牌的许家印，终于喝到了解渴的鸩酒，恒大与郑家签署的对赌协议今日打开来看，其条件之苛，赌注之厚，堪称城下之盟。也只有孤注一掷的赌王，才敢把所有的筹码扔进赌桌来搏未来。

2008 年 6 月，郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行和美林银行等投资机构，斥资 5.06 亿美元入股恒大。趴在账上的五亿美金，给恒大留了一线生机，但真正让其完全度过难关的，不是郑裕彤。彤叔只是帮恒大等来了涅槃重生的“四万亿”。

对于大型开发商，解决“钱荒”无非两种方式：银行借贷和上市。然而时至金融危机，银行审批愈发严峻，撬开上市的大门更是举步维艰。不止恒大，整个中国楼市在 2008 年踩下了急刹车，先是万科在杭州因为降价被业主砸了售楼处，接着是好几家赴港 IPO 的房企接连折戟，同样遭殃的还有地产中介，单单在上海，中介门店就从 2006 年的 1.6 万家锐减到两三千家。

而史无前例的“四万亿”出台后，央行货币政策随之松绑，洪水漫灌之下，大批资金流进了房地产，整个行业如同被打了强心针一般快速复苏， 随着“四万亿”的强刺激，2009-2010年之间房价再次全面上涨，而手握巨量土地储备的恒大，打了场漂亮的翻身仗。

2009 年上半年，恒大销售额即突破百亿，销售面积位列全国三甲，一扫晦气的许家印，重启了上市计划。11 月 5 日，恒大地产成功登陆港交所，许家印以 480 亿港元一举成为内地首富。

1958 年生于河南周口农村的许家印，8 个月大的时候，母亲因败血症匆匆撒手而去，许家印从此成了“半个孤儿”，走到今天，胆子大、赌性重是许赖以吃饭的本领。究竟是富贵险中求，还是形势比人强？总之许家印又一次赌赢了。

从 2004 年到 2014 年，中国GDP从 16 万亿增长到 64 万亿，涨幅4倍，但大部分一二线城市的房价涨幅都远超这个水平。然而房地产的最后疯狂还没有到来。

2014 年下半年，央行再次降息，南方的深圳楼市率先开涨，并逐步蔓延到京沪。2015 年 9 月 30 号，央行降低首套房首付比例，4 个月后更是降低到 20%，去库存的号角吹响，楼市烈火烹油。到了 2017 年，一二线溢出的资金与棚改货币化一道，疯狂地涌入二三四线城市，全国呈现燎原之势。

踢着足球唱着歌的许家印，随着地产行业的勃兴一路高歌猛进，几度问鼎中国首富。据说，在一次喝醉酒后，许教授曾经问部下：我怎样才能流芳百世？

这个成绩优异的河南小镇青年，仿佛有着与生俱来的赌性与野心，而且越赌越大，越赌越剑走偏锋。常在河边走，赌神的鞋是干是湿？是冷是暖？只有许家印自己知道。

6、从土地财政到房住不炒 

在中国，房地产牵扯到无数敏感的神经：

微观角度而言，中国家庭财富的 60% 都在其中；

从中观角度而言，房地产与庞大的资本和金融相伴，其兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起；

从宏观角度而言，房地产的核心--土地问题，绝不仅仅关乎土地本身，它作为底层基础，与国家的上层建筑（经济、城市、人口、产业、政治等）之间密切相关。

改革开放 40 年间，中国经济蓬勃向上，居民收入不断增长，居住质量不断改善，由此带动整个房地产行业的大繁荣，造就一批举足轻重的世界500强企业，地产商纷纷跻身富豪榜。这背后，固然存在货币超发的因素，但归根结底，经济增长红利、人口红利和城镇化红利，是其持续繁荣的根本支撑。

从 1978 年到 2018 年，我国 GDP 从 3645 亿元增加到 90 万亿元，经济规模扩大 200 多倍，年平均增速高达 9.5%，这就是楼市最根本的支撑。

与此同时，人口红利为经济发展和楼市繁荣提供了强大的红利。

在日本，五六十年代的婴儿潮，助推了上世纪 70 年代-80 年代的房地产大繁荣。回到中国，1970 年代到 1990 年代，人口出生井喷，这可以视作中国的“婴儿潮”一代。以 25-40 岁置业的黄金年龄来看，从 1998 年到 2018 年，刚好符合这一周期。

如果说人口红利着眼的是人口在时间上的大聚集，而城镇化红利着眼的是人口在空间上的大迁移。农村人口进城，年轻人口向大城市集中，高学历人口向一二线城市汇聚，这场最为宏大的人口迁移运动，显著改变中国城市的竞争格局，也更为深刻地影响到房地产的兴衰沉浮。

1953 年，我国城镇化率仅为13.3%，直到30年后的1982年，也仅有 20.9%。从 1982 到 2018 年，则从 20.9% 增加到 59.58%，接近三倍。如此之多的人口在国土上大范围迁移，必然带动房地产的繁荣发展。

经济的快速发展为地产腾飞打下了坚实基础的同时，巨大的土地红利成为中国改革开放不可忽视的动力源，两者互为因果，土地之于经济的反作用力，就是“土地财政”。

土地进行商品化、资本化的作价和溢价，就好像一个历经千年积累形成的巨大压缩饼干，被资本之水浸泡后迅速膨胀，变得异常庞大不可想象。

然而，我们必须清楚的认识到，这股力量在改天换地的同时，也导致了危机的不断积累。今天的土地财政，被房价、腐败、泡沫等敏感的社会话题所绑架，成为众矢之的。

从某种意义上来说，“土地财政”这个词存在根本性的误导--土地收益是融资，而不是财政收入。“土地金融”或许是一个比“土地财政”更接近本质的描述。土地的高度金融化，是中国和平崛起的重要制度基础，也是当今中国众多严重问题的源头。

2014 年西南财经大学发布的一份关于调研报告。报告指出，我国有大量城镇住房处于闲置状态，整体空置率达 22.4％。据此估算，全国城镇空置房为 4898 万套，可供 1.5 亿人居住。

这个报告的准确性引发了房地产行业人士的强烈反驳，但谁也无法否认，房地产早就不再是当初小平口中简单由供求关系决定的产品了。在印钞机的推动下，土地逐渐金融工具化，老百姓买房也不仅仅是为了解决刚需，而是带有越来越强的投资性质，甚至投资成为了主导。

“土地财政”的本质是融资，这就决定了地产会无可避免地会变成投资手段。无论怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的投资品，资金就会继续流入不动产市场。

不仅政府、个人被房地产拖着越来越沉重，发展商也深套其中，在现有高周转、高地价行情下，开发商的利润其实就是在建的工程和囤积的土地，与其对应的，则是巨额开发贷和高度紧绷的资金链。

从宏观角度而言，房地产发展也走到了拐点，人口红利的快速退潮，货币超发和棚改所带来的政策效应也在不断衰减，高企的居民债务更需要漫长的时间来消化。2019 年一季度，我国居民部门杠杆率达到 54.3%，而在 2008 年这一数字还只有 18%。十年时间，居民杠杆率翻了三倍，这一速度远超发达国家。

自从 16 年末中央经济工作会议上“房住不炒”提出以来，决策层的态度相当坚决，从中我们能够清晰的看到决策者对于房地产畸形发展所带来的金融风险、执政风险、社会风险有着深刻的理解，对于“稳”的把控与定调也越发强硬。

资本市场就像水库，可以极大地提高水资源的配置效率，灌溉更多的农田。但是，如果水库的规模过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水库就会变为高悬头顶的达摩克利斯之剑，而房地产就是这个蓄水池。

一方面，国家对于房地产现有的问题有清晰认识：很多城市把房价、地价做高的同时，基础设施与产业出现严重失位，导致了大批鬼城出现；征地时侵占农民利益的情况时有发生；土地的预抵押难以兑现，出现大量灰色负债；更严重的是在土地飙升到天价的背景下，地块归属的一字之差，关乎几十上百亿的利益，其中猫腻给权力的设租与寻租留下了广阔的空间。

经济、社会、金融、政治诸多要素被房地产所绑架。因此，控制已经成为决策层的共识。即使出现很多畸形现象，面粉比面包贵，一手二手倒挂等，也在所不惜。

另一方面，巨额的土地质押已经成为很多企业，特别是地方政府信用的基础。这些土地抵押品的价值，实际上都是通过房地产市场价格来定价的。一旦房价暴跌，或许对坐拥高首付的银行产生不了多少威胁，但对高达 6 万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。

如此规模的抵押资产一旦贬值，将导致难以想象的金融海啸。广泛的破产不仅会毁灭地方政府的信用，而且将会席卷每一个经济角落，规模之大根本无力拯救。

作为牵一发而动全身的行业，房地产不仅涉及地方经济和诸多产业，而且还波及千家万户。当细水汇聚成奔流，人们才能回溯着找到一切的源头。

回望1978，那时的中国人大都住在统一分配的单元楼里，只有极少数人能够预见，麦浪和田野会被碾平。一栋栋崛起的高楼，托举着庙堂与江湖的平衡与博弈、承载着浪潮之巅的财富神话，牵绊着每一个为生活奔波的人的酸甜苦辣、离合悲欢，房子就像是蜗牛身上背着的壳，即使再小，也是安身立命之所。小小"蜗牛壳"所背负的故事，实在太多。

白云苍狗，40 年的地产史正在走向转折。在一片喊打喊杀中，2018 年整个房地产行业，无论销售面积和销售金额，还是卖地收入，抑或商品房均价，均创历史新高。

然而巨轮转向，往往开始于极盛时刻。房、地、产的故事，正在步入下半场……

你我皆为局中人。