蒋良勇，央视投资者说嘉宾

股龄：12年；重点标的：华发股份、万科、中国恒大。2016年12月份恒大从5块4跌到了4块7的时候，蒋良勇却持续加仓买入，最后也买到了满仓，还带了10%的杠杆。到了2017年，恒大从4块7毛3涨到了32块5，蒋良勇获利差不多是九倍多。

前不久举行的长三角价投俱乐部研讨会上，蒋良勇先生给大家分享了他本人对于房地产行业投资逻辑，以下是演讲内容的整理。

一般比较优秀的企业我们不太捡烟蒂。为什么不捡烟蒂呢？捡烟蒂确实可以让自己的盈利曲线更加平滑，可以找到比较多的标的。但是我觉得个人财富在一个亿以下的时候，没必要太分散。并且GDP在6%以上，机会其实是很多的。

各行各业的，能够收割财富的公司，它的市场占有率的份额还可以再提升。尽管有周期，但是龙头公司往往在逆周期的阶段可以提升自己的市场占有率，提高自己的营业额，这样它的利润还能增长。它就可以低于这个周期的波动。这就会让它的大周期就变成一个小周期。

投这个大逻辑大周期必须不太计较波动，也不要把钱看得很重要。比如说你一个阶段上赚了很多钱，回撤一下子又少了20%。不能太看这个。

为什么我过去这么多年，投的地产行业比较多。其实我更喜欢消费，因为消费的研究没地产那么难。地产行业要研究公司经营具体要素特别多：融资的钱、买的土地、卖房子的单价、成本控制的能力、GOV的关系和人脉、领导人的能力、政治关系等每个变量都非常多。但是地产行业的好处就是在一个国家GDP4%以上的时候,它都是可以跑赢通货膨胀。房价可以跑赢。如果说你能找得到好的公司,它的增速可以跑赢整个行业。

以前恒大才几十个亿，现在都几千亿。这十年翻了100倍，很恐怖。

中国的宏观经济，以前是不太好的，就是货币发放发不出去。大家知道就是，九几年的时候利息特别特别的高。其实后来就是以这个土地财政作为这个货币，把钱花出去。土地、房地产是推动中国经济发展的根源。很多人现在觉得经济稍微差一点，就怪罪房地产。其实不是的。房地产，房子能涨价，一定是中国经济比较好，它才涨得了。经济不好，它是涨不了的。什么时候经济到头了，房价就到头了。因为经济到头了，货币就到头了，人民的收入就到头了。

所以其实地产不用担心逃顶的问题。它会一直涨。涨着涨不动就跌了，跌了就一直跌再也不会回头的，看日本就知道了，它就是这个情况。

那么有个问题，就是大家现在经常说这个房价有没有到顶。

有没有涨到顶，是所有的人都天天关心的。以前09年就认为到顶了，后来又是16、17年也认为到顶了，现在是比17年的顶点调了一点点下来，那么这次能不能到顶。从上往下，你首先要看行业。大企业可以大鱼吃小鱼。我们刚才讲的酒，其实白酒行业年年是萎缩的，这个量是减少的，就是卖的酒的量是减少的，但是它的整个行业的销售额还可以再增长，因为它可以涨价。喝贵的酒的人占的比重越来越多，喝那个5元钱的酒的比例越来越少了。它的机会就特别多。

那么地产行业，其实是这样的。我个人做了个测算，因为原来我自己也是一心一意想去做开发商，没钱想空手套白狼套起来。我是花了很多时间，在这个行业的。

现在统计的城市化率大概是接近60%。但是这个数据有点假，就是伪城市化的数据，是因为有很多农民工进城，但是没有房子住。这个就是伪城市化。这个农民工，你认为他买不起房子，即使到了城市。其实对房地产业也没有用。但是我认为，你到了这个城市，你为这个城市提供了服务，比如从事送快递，按摩等各行业，其实也是参与这个城市的建设的。即便是租的廉租房，也是对房地产有贡献的。

有房子的人，你就是这个城市的IPO,是元老。后来的建设的人，都是享受这个城市的红利的。这个城市发展的越好，享受的红利越多。深圳不就是这样建设起来的么。所以未来的判断应该就是4567线城市的人口会逐步减少。一旦60后进入老龄化以后，因为60年一共生育了2.2亿人，70后和80后也是2.2亿人。50后出生的人比较少。因为当时大饥荒又刚好祖国解放，生的人不多。真正就是要到60后都去世了，买房子的人才会减少。

现在大家普遍认为，进入老龄化，房子需求也没有那么多。但是我问你们一个小问题，如果说各位的父母在城市是工作退休的，他退休了，你成立了新家庭，他的房子有没有腾出来，你是不是要去买房子。结不结婚，很多人都会买房子，现在就是会产生一个新问题，以前是大概平均四口人居住一套房子，现在大概降低到三口人。将来会降低到多少呢？极限的，2.3到2.2口人住一套房子。所以你看这个家庭的裂变需求的房子就是特别大，这是第一个。

第二个就是城市的老房子，农村的人移居到城市来居住。你看上海的老房子，其实租金不贵，但是总有人住，你看到有房子空出来的吗？并没有。所以将来房地产的机会一个就是家庭变小产生的需求。另一个是农村移居城市产生的需求。

第三个就是结构化城市的转移带来的需求。就比如说大湾区将来广东省要达到2亿人口。现在才1亿出头，要增加8000万的人口。要需要多少住房？整个长三角，将来达到2.5亿人口，又需要差不多接近1亿的住房。那么大家会想，统计的这个全国的住房其实已经够了。这个确实没错，是够了。但是你想到没有，后面那个乡镇的住房，可能就没人住了，房子等于就让它倒掉了。

或者有些县城大概居住2万人口的，将来那些县城就不需要那个房子，有些过剩的就倒掉了。这些人就会到这些地方来。我假设就是，我有两个小孩，如果说他们以后读了大学比较好，可能就会来深圳或者来上海。他就是新的需求。而我的父母，他们现在才60岁出头，那按照以后的寿命，活到80岁，难道你就不给他住房子了吗？他们要住我要住小孩要住，这是家庭裂变，是细分方面去观察。所以说从微观和宏观方面去分析，去年房地产的销售面积已经见顶了，就是17亿平方的面积。但是为什么销售额今年还是增长了，那就是单价的提升。单价的提升，其实并不是讲这个房子涨价了，而是你在农村的县城是卖三四千块钱一个平方的，住到大湾区了，均价是卖1万多的。是湾区平均价格高带来的单价的提升，是这个现象。所以我个人预测3年以内，房地产整体的销售额不会跌破15万亿。今年大概15.8万亿。并且在5年以内，还会创历史新高，销售额突破16万亿，甚至17万亿。这个是与普通的经济学家看法不太一样的地方。

但销售面积已经见顶了会持续往下降，可能就是10年以内。降到10万平到12万平之间，就是会降很多销售面积，要降三分之一。但是价格可能还会涨三分之一。这个价格是区域的变更带来的价格上涨。因为如果长三角和大湾区平均价格可能是一两万，并不贵。这个收入摆在这里。

所以行业定的就是这样。就跟酒一样了。我们就是找这个行业里面的茅台，五粮液。

这个行业你放心了，就好做了，从上往下找。这个行业经历的周期，以前波动是特别大的，为什么呢？以前开发公司太多了，参差不齐。好多房地产开发公司，地方GOV也不懂，在房地产高速发展的时期，在12年和13年，总共两年卖了60亿平方的土地出来。现在一年才卖17万平米，这是现在的数据，放在13年那时候，才10万多一点。那平均一年卖30亿的土地，房子只卖10亿，那些土地就囤在了各个公司的手上，各种借高利贷，只要胆子大，借钱就敢去买地，所以造成行业波动非常大。这就是造成14年房价跌的这么惨的原因。

其实房地产从15年已经见底就起来了。可能GOV领导人对经济没有太大的经验，有点怕，16年货币大放水。其实这个政策是不对的，就让它自然地见底起来其实也没有问题。这样子的话，就不会有去年大的去杠杆这么痛苦的过程了。都是为16年的放水在买单。因为它放了水之后就是12年-17年一个完整的周期就走完了。

其实带来的衍生的行业大家也看到了，就是水泥为什么还是处于这个景气高峰呢？因为你买完房子以后交房要两年，所以它的在建工程的最顶峰是在两年以后。水泥的见顶应该是在17年再往后推两年。就是这个节点的高峰，可能是水泥的高峰，再加上基建的重叠。所以你看过去围绕房地产建材行业，都是出了挺多牛股的。包括钢铁，其实也是房地产产业链的，但是为什么钢铁掉的快，就是已经见顶了，年初就见顶了。因为钢材是用在房地产建房子的主体框架当中，大概在买了房以后可能半年就封顶了。再往后是砌墙抹灰，用的钢筋很少了。所以它见顶的最早。抹灰砌墙，还是要用水泥的，使用的比较多的。

所以看所有的地产股17年就是最猛见顶了。我判断这一轮周期是一个小的周期，为什么呢，就是其实15、16、17年的卖的土地，比起销售额来说一点都不多。没有新的库存产生，现在库存都是历史最低位。

这就造成很多核心城市房子只要价格定得稍微积极一点，还是很好卖的。现在的问题就是，GOV不想让它过早地往回升。本来判断今年其实年初有过小阳春，涨得比较好，但是后面又跌下来了。

其实我犯了一个错误，就是一直看这个数据还比较好，这个行业还不错，然后觉得这公司拿着没问题。结果犯了个什么错呢？正是因为前四个月数据比较好，GOV看到，不能让它这么好就调控了，结果到下半年房贷的利率还往上涨，升了。所以又打下来了。

现在很多房地产公司卖房是特别痛苦的，因为银行不放款。大公司还可以顶得住。大公司因为有很多融资方帮它顶住，它还能够拿地。但是小公司基本上已经没办法去拿地了。所以这一轮的集中度提升是最后一轮的集中度提升。会很猛烈，会很快。因为大的公司已经很大了，卖七八千亿了。一年市场份额还提高10%。这个速度太快了。很多人说，好像还不太快。我说不是以前那么小的时候，百分之二三十，你现在已经七八千亿，提高10%就七八百亿，整个行业才十几万亿。所以这个行业最终会达到什么程度，就是前50名卖整个行业80%的房子。前十名要卖40%的房子。净利润前10名，要占到整个行业60%的利润。60%的利润是什么概念，这个行业是稳定在1万亿的利润，销售了15万亿，1万亿利润不多。六七个点，很正常。前十名就要赚6000亿，前十家公司。那个老大要赚多少呢，赚到1000多亿。那现在老大的公司市值多少呢，2000多亿。这个行业格局就是这样，里面金矿会比较多。

我们讲白酒。白酒的整个行业销售额就是几千亿，利润最多也是2000亿。茅台就算以后占到50%的利润1000亿，就按这个去估值，把它打到天花板，1000亿估20倍PE市值就是2万亿。投资我看得比较远，但实际上可以不吃最后一口肉，1万5000亿就可以撤了。所以我看房地产公司利润最高的会赚到1000多亿，归属股东可能七八百亿没有问题。

第二个就是原来我投资地产我14、15年前投了国企，投的华发，为什么那时候投国企？当时反腐败还没有发生，各个地方GOV对它国资委下面的地产公司是有照顾的，给了很多便宜土地。融资也很便宜。它是有优势的。我记得十几年前，我看经济学家分析的说，中国的地产行业不太可能产生全国性的龙头地产公司，提高市场占有率是很困难的。他是这么看的。他站在当时那个角度写也没有错。因为各个地方GOV的GDP和领导人利益跟那个都是挂钩的。甚至以前很多地产开发公司就是城投公司。但是反腐以后就完全不一样。全国，包括三四线城市在两三年前，地方GOV的领导还想以自己官场的权力去保护当地的企业。但是大势所趋，基本上这两年就被消灭掉了。你想保护，但是现在的纪检体系还有公共的招投标，而且大家都懂得法律，以后举报领导人都不敢强出面了。所以，在这个阶段提速会很快。我估计这个行业最少三家达到8000亿以上的销售额。甚至三家到1万亿都有可能。前十名地产商平均的销售额可能是6000亿。那现在就是第二名，第三名是6000亿。第一名是碧桂园7000多亿。碧桂园8000亿没问题，恒大8000亿也没有问题。这是百分之百可以确定的。我可以这么讲。融创能到8000亿的概率，应该也有50%。万科能到8000亿的概率，也有40%。保利能到8000亿的概率，可能百分之一二十。但是这都是第一梯队的。第二梯队，其实竞争非常非常激烈。因为后面大家都差不多，什么新城、龙湖、华润、世贸，包括绿地、中海都差不多水平，所以后面的也在努力提升这个市场份额。

所以现在投资地产的逻辑就是。你可以分散也没有问题，但是最好是投资前50名的。50名以后就不要再看了。虽然有可能也有赚钱的机会，但是没有必要。为什么没有必要，因为到处都是赚钱的机会。你在阶段性做白酒的时候，你可以做汾酒，也可以做酒鬼酒，但是到最后最猛烈那一波，还是茅台和五粮液涨得多。

我们的投资逻辑，刚才讲的就是，我们要选好好公司，投大公司。以后正常100家公司就占了整个所有股市的50%的市值。你平时再做波段做交易，你赚的钱最后还是要换成那个大公司的，你最终还是发现拿的筹码的多少，决定了你的财富。

我个人有个看法，我就觉得将来整个中国90%的财富集中在一二线核心城市的房产，加中国最优质的股权。上市或者没上市的，90%的钱都在这上面。所以现在到了最后一个冲刺的阶段的时候，我觉得是到拿核心资产的时候了。

因为负利率的存在，将来无风险的收益率越来越降低，会把整个市场的估值提上去。把所有的大坑都给填平了。包括港股，我也认为在不久的将来立马会填平。他可以买A股，也可以买港股的，没有什么区别。它有什么区别，都是中国的公司。

所以我第一个投资地产股就是去掉国企。国企里面当然也有好的，比如说金茂这种也还可以,但我宁可不选。

第二个就是选择能够逆势加大布局的公司。就像做股票一样，熊市跌下来，你还有能力去加仓的人，大概率，在下一轮周期的时候，不会太弱。

第三个就是管理能力又不错的。其实过去已经证明了，就是每年公司制定的目标都能完成的。甚至还能够做的稍微更好一点的，不断跑出来的公司。

你可能选个七八家十来家，平均一下也可以。你想跑的好一点就选那个激进一点，能力比较强一点的公司也可以。

今年股票涨得很好的是什么公司，都是不是太重资产的公司。其实经济不太好了，就是这种轻资产的能够高周转的公司他估值给的很高。但是一旦到这个顺周期来临的时候，这种重资产的，其实它是资产的提升。因为杠杆很大，股价就可以涨的很多。

建议最好是选前三十强可能更好，比如说像世贸、旭辉这种。还有一些勉强能够冲击1000亿的都还可以。

蒋良勇的观点是：只要坚持研究透一个行业，并且有着自己的投资体系，那么就能在投资的这条路上，达到目标。

特别提醒：本文为投资逻辑分享，不构成投资建议。