全球约四分之一的房地产投资信托（REITs）被认定为综合类REITs。该类别由投资于多种地产的REITs组成，如工业和写字楼。此外，综合类REITs在多个地产类别所产生的收入方面保持平衡。

截至2020年5月13日，综合类REITs的房地产资产组合较为广泛，其表现与全球范围内的REITs保持一致。在全球范围内，综合类REITs和所有的REITs一样，在此期间的总回报率中位数下降了22%。在过去的五年内也出现了类似的表现。作为一个子类别，综合类REITs也保持了与全球REIT市场类似的股息收益率、资产负债率和市净率，如下图所示。

过去，综合类REITs与广大REIT市场表现的相似之处，使寻求在相对较小的资产组合中获得有效REIT市场敞口的投资者受益匪浅。

新交所上市的三只市值最大的综合类REITs分别是：丰树商业信托（“MCT”）、新达产业信托和丰树北亚商业信托（“MNACT”）。这些综合类REITs均持有写字楼、零售和会展中心资产。4月的最后两周，丰树商业信托和丰树北亚商业信托公布了截至2020年3月31日的季度业绩报告，而新达产业信托则提供了一季度的最新业务情况。

不过，长期来看，过去五年，这三只信托的总回报率均超过了全球综合房地产投资信托的中位数。丰树商业信托是在此期间全球20只表现最为强劲的综合REITs之一，总回报率为60%。

收益亮点

截至2020年5月13日，这三只REITs的总回报率平均下降24.0%，机构净流出总额为7,700万新元。截至2020年3月31日的第一季度，这三只信托的平均每单位派息（DPU）为1.41新分，同比平均下降36.1%。物业净收入同比平均下降8.9%，至6,980万新元，总收入同比平均下降5.5%，至9,700万新元。

丰树商业信托的每单位派息为0.91新分，同比下降60.6%，此前该信托仍保留4,370万新元的派息，以期更好地应对未来的挑战。

新达产业信托的每单位派息最高，为1.76新分，同比下降27.7%，此前该信托仍保留10%的可分配经营收入，并因新冠肺炎疫情扣留其资本分配。

丰树北亚商业信托的每单位派息为1.57新分，同比下降19.9%，这主要是由于向租户提供租金折扣，以减轻社会动荡和新冠肺炎疫情期间带来的影响。

物业净收入方面，丰树商业信托同比增长13%，而新达产业信托和丰树北亚商业信托均同比下降。在各自的季报更新之后，丰树商业信托的总回报率为5%，新达产业信托的总回报率为4%，而丰树北亚商业信托的总回报率下降7%（截至5月13日）。

截至2020年3月31日，这三只REITs的平均总资产负债率为37.5%。而截至2019年12月31日，这一比率为36.1%。新达产业信托的总资产负债率最高，为39.9%，而丰树商业信托的资产负债率最低，为33.3%。这三只REITs今年第一季度的平均利息保障倍数为3.3倍，与2019年第四季度持平。

来源：公司数据

今年第一季度，新达产业信托的未偿债务总额最高，为39亿新元，加权平均债务期限为3.4年，而丰树商业信托的未偿债务总额最低，为30亿新元，其加权平均债务期限亦最长，为4.2年。

来源：公司数据

前景展望

丰树商业信托

在新冠肺炎疫情不确定性的影响下，越来越多的写字楼租户选择通过续租或搬迁来缩小规模。因此，预计2020/2021年空置率将上升，租金将面临更大的下行压力。

鉴于疲软的经济前景，全球性房地产服务公司世邦魏理仕预计，新加坡全境优质地段的零售租金将经历重大调整，而郊区商场可能更具抗压性。

新冠肺炎疫情对该集团新财年表现的全面影响尚无法确定。该集团将继续采取积极灵活的措施，协助租户，管理成本，并减轻进一步遭到破坏的潜在影响。

该集团拥有多元化的资产组合，其一流的资产足以抵御这些不利因素。特别是丰树商业城优质租户稳定的现金流有望提供支持。

新达产业信托

鉴于其租户基础多样，写字楼供应有限，新加坡写字楼资产组合预计将在2020年保持抗压性。预计今年剩余时间内，租金复归率仍将保持正值。

2020年第二季度，新达城购物中心的顾客流量可能大幅下降。第三季度租金预计将逐步回升，但由于零售商需求减弱，剩余季度的租金回调可能为负值。

租户救济措施将影响2020年的租金收入。不过，这将被该商场第一季度三分之一到期租约的续签部分抵消，续签率高达两位数。

受活动延期和取消的影响，新加坡新达城将专注于成本控制和就业保障。如果情况无法得到改善，该REIT将考虑暂时关闭会展中心。

由于国际旅游业复苏缓慢，对国际会议的需求预计将继续疲软。新加坡新达城在新达产业信托的收入中占比将大幅减少。

得益于强劲的入住率和长期租赁期限，该REIT在澳大利亚的写字楼组合预计将继续保持抗压性，2020年的租赁期限将降至最低。其他资产的收入也将从2020年年中开始带动整体收入提高。

丰树北亚商业信托

鉴于新冠肺炎疫情带来的不确定性及市场波动性加剧，收入和入住率水平预计将继续受到不利影响，丰树北亚商业信托在2020/2021财年的业绩预计将低于2019/2020财年。

香港大型购物商场又一城：

在社会动荡期间，即2019/2020财年第三季度和2019/2020财年第四季度，直至2020/2021财年第一季度，该商场提供了租金减免；它将继续评估接下来几个月对持续减免的需求

零售商的商业前景依然悲观。与2019/2020财年相比，不确定性预计会导致未来续租或再出租率降低

又一城正在进行的维修工程，包括自动扶梯和电梯的维修，以及永久栏杆的安装，预计将在2020/2021财年末逐步完成

从保险索赔中可收回的收入损失和财产损失的全部数额评估工作正在继续展开。该商场正与保险公司密切合作，并将适时提供进一步的更新

其他物业：

佳程广场 – 将全力做好市场营销和租赁工作，稳定租赁和入住水平

展想广场 – 得益于受当前形势影响相对较小的科技、媒体和通信类租户，表现保持抗压性

日本物业 – 将集中精力留住租户，以保持较高的入住率和稳定性

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