新交所上市的REITs中，至少有10只从事工业地产、数据中心和物流链的收购、开发、所有、管理及运营，地域涵盖新加坡、马来西亚、越南、日本、韩国、中国内地、香港、澳大利亚、美国、英国、德国及荷兰。

其中，市值最大的三只工业信托是腾飞房地产信托、丰树物流信托和丰树工业信托。这三只信托位居全球市值最大的20只工业房地产投资信托（REITs）之列，其中腾飞房地产信托位列前五。截至2020年5月7日，这三只REITs共录得3.68亿新元的机构净流入，平均总回报率为2%，跑赢全球工业REITs水平，后者的总回报率中位数下降了12%。

4月的后两周，丰树物流信托和丰树工业信托分别公布了截至2020年3月31日第一季度的营收情况，而选择每半年公布一次财务业绩的腾飞房地产信托则提供了其第一季度的最新业务情况。

每单位派息亮点

今年第一季度，丰树物流信托和丰树工业信托公布的每单位派息分别为2.048分新元和2.850分新元，前者同比增长1.2%，后者同比下降7.5%。腾飞房地产信托、丰树物流信托和丰树工业信托第一季度的平均总资产负债率为37.7%，与全球工业REITs的中位数37.8%一致，但低于全球所有REITs38.6%的中位数，而2019年第四季度这一比率为35.6%。丰树物流信托和丰树工业信托的总资产负债率最高，分别为39.3%和37.6%。截至2020年4月30日，新加坡REITs的平均总资产负债率为35.8%。

这三只REITs第一季度的平均利息偿付比率为5.9倍，略高于2019年第四季度的5.6倍，其中丰树工业信托的利息偿付比率最高，为7.7倍。

来源：公司数据

截至2020年3月31日，腾飞房地产信托的债务总额最高，为50亿新元，加权平均债务期限最短，为3.8年，而丰树工业信托的债务总额最低，为14亿新元，加权平均债务期限最长，为4.7年。

来源：公司数据

前景展望

腾飞房地产信托

整体资产组合入住率从截至2019年12月30日的90.9%同比增长至91.7%。由于对物流空间更加强劲的需求，新加坡资产组合的入住率为88.6%，高于去年12月底的87.2%。

就其海外资产组合而言，澳大利亚、美国和英国的入住率相对稳定，分别为97.3%、92.9%和97.5%。

其资产组合在2020财年第一季度多租户楼宇的续租实现了8.0%的租金回报率。

腾飞房地产信托的流动性状况依然强劲。如果新冠肺炎疫情的影响持续扩大，该信托预留出了4.9亿新元准备金，包括2.9亿新元现金和2亿新元承诺贷款，以弥补任何可能出现的短缺。

目前尚不确定新冠肺炎疫情何时能够得到遏制，企业何时能恢复正常。预计实际会存在更多的挑战和不确定性。

截至2020年5月7日，腾飞房地产信托共录得2.45亿新元的机构净流入。

丰树物流信托

在其三大核心市场中，香港地区和日本的所有租户仍保持全面运营，而新加坡约5%的租户基础受到冲击。来自零售、酒店和旅游业的租户受到的冲击最大，这些行业约占其总收入的10%。提供基本日常需求的行业继续保持正常的活动水平，如餐饮产品、消费品和医疗保健行业，这些行业占丰树物流信托收入的30%以上。

丰树物流信托的多元化地理分布和租户交易板块组合为其资产组合提供了抗压性。迄今为止，整体入住率保持在98.0%，抗压性较好，租赁率亦保持稳定。

下一财年的到期债务为2.42亿新元，占总债务的6%。基于其现有7亿多新元的承诺信贷额度，该信托拥有足够的资金以偿还到期债务。

截至2020年5月7日，丰树物流信托共录得6,330万新元的机构净流入。

丰树工业信托

受新加坡资产组合的提振，其第一季度的平均总资产组合入住率从上季度的90.9%上升至91.5%。丰树红木数据中心信托旗下增加了10个被100%租赁的PowerShell数据中心后，北美资产组合的入住率也有所提高。

丰树工业信托将为其在新加坡的租户提供高达1,370万新元的援助和救济计划以应对新冠肺炎疫情。此外，此外，对符合条件的商业楼宇和非住宅物业，分别给予约1,050万新元100%和30%的物业税退税，这些退税将全部转嫁给新加坡所有租户。

丰树工业信托的新加坡资产组合中约有55%是中小企业租户（占总资产组合的45%）。如果新冠肺炎疫情持续下去，这些租户可能会根据新冠肺炎疫情（临时措施）法案寻求救济。截至2020年3月31日，租金拖欠率仍稳定在前12个月总收入的0.2%。如果更多中小企业租户根据该法案寻求临时救济，这一比率将增加。

丰树工业信托庞大的多元化租户基础，对任何单一租户或交易板块的依赖度都很低，这将继续为其抗压性提供支撑。与丰树工业信托在新加坡和北美数据中心的优质租户签订的长期租约（约占其投资组合的31.6%）将提供额外的助推。

截至2020年5月7日，丰树工业信托共录得5,920万新元的机构净流入。

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